Perpustakaan teknikal percuma

Penilaian dan pengurusan harta. Nota kuliah: secara ringkas, yang paling penting

Buku Panduan / Nota kuliah, helaian curang

Komen artikel

jadual kandungan

1. Hartanah (Hartanah sebagai objek pelaburan. Jenis hartanah. Pasaran hartanah. Peserta dan sumber proses pembiayaan hartanah. Kelebihan melabur dalam hartanah. Pinjaman gadai janji. Gadai janji sebagai cara untuk menjamin kewajipan. Ciri-ciri gadai janji pinjaman)
2. Penilaian hartanah (Faktor yang mempengaruhi nilai hartanah. Jenis utama nilai hartanah. Prinsip asas penilaian hartanah. Jenis penilaian hartanah. Pendekatan kepada penilaian hartanah. Pendekatan perbandingan. Pendekatan kos. Pendekatan pendapatan. Penilaian tanah. Analisis penggunaan tanah yang terbaik dan cekap Penilaian kecekapan guna tanah Kaedah penilaian tanah Laporan penilaian hartanah)
3. Menentukan kos modal yang dilaburkan berdasarkan permodalan pendapatan (Permodalan langsung. Permodalan pendapatan pada kadar pulangan. Mendiskaun aliran tunai. Meramalkan aliran tunai daripada pengembalian. Menentukan kadar diskaun. Permodalan mengikut model pengiraan. Permodalan pendapatan yang berubah sama rata . Analisis pelaburan gadai janji)
4. Menguruskan proses pelaburan dan pembiayaan hartanah (Kriteria keberkesanan projek pelaburan. Kaedah untuk menganalisis projek pelaburan. Risiko dalam pembiayaan hartanah. Kriteria untuk membuat keputusan mengenai pembiayaan hartanah. Perundingan kredit)

1.1. Hartanah sebagai objek pelaburan

Hartanah - tanah dan semua pembaikan yang dilampirkan secara kekal padanya (bangunan, struktur, pembinaan dalam proses).

Di Rusia, istilah "harta tak alih dan alih" pertama kali muncul dalam undang-undang semasa pemerintahan Peter I dalam Dekri 23 Mac 1714 "Atas perintah warisan dalam harta alih dan tak alih." Tanah, tanah, rumah, kilang, kilang, kedai diiktiraf sebagai hartanah. Hartanah juga termasuk mineral yang terletak di dalam tanah, dan pelbagai struktur, kedua-duanya menjulang tinggi di atas tanah dan dibina di bawahnya, sebagai contoh: lombong, jambatan, empangan.

Pembaharuan ekonomi di Rusia, penyatuan harta oleh hak harta untuk individu dan entiti undang-undang, membawa kepada keperluan untuk membahagikan harta kepada alih dan tidak alih (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Organisasi dan pembiayaan pelaburan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Asas perbankan - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operasi perbankan - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Sejak tahun 1994, menurut Art. 130 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, "benda tak alih (hartanah, hartanah) termasuk plot tanah, plot tanah bawah, objek air terpencil dan segala-galanya yang bersambung kukuh dengan tanah, iaitu objek yang tidak boleh dipindahkan tanpa kerosakan yang tidak seimbang kepada tujuan mereka, termasuk hutan, penanaman saka, bangunan, struktur". Hartanah juga termasuk kapal udara dan laut tertakluk kepada pendaftaran negeri, kapal navigasi pedalaman dan objek angkasa.

Harta lain juga boleh diklasifikasikan sebagai hartanah. Jadi, menurut Art. 132 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, "sebuah perusahaan secara keseluruhan, sebagai kompleks hartanah yang digunakan untuk aktiviti keusahawanan, diiktiraf sebagai hartanah." Perkara yang bukan hartanah, termasuk wang dan sekuriti, diiktiraf sebagai harta alih.

Ciri-ciri hartanah berikut boleh dibezakan:

- hartanah tidak boleh dialihkan tanpa menyebabkan kerosakan pada objek;

- hartanah berkait rapat dengan tanah, bukan sahaja secara fizikal, tetapi juga secara sah;

- ketahanan objek pelaburan;

- setiap hartanah khusus adalah unik dari segi ciri fizikal dan dari segi daya tarikan pelaburan;

- hartanah tidak boleh dicuri, dipecahkan atau hilang dalam keadaan biasa;

- kos hartanah adalah tinggi, dan pembahagiannya kepada saham harta adalah sukar, dan dalam kes lain mustahil;

- Maklumat tentang urus niaga hartanah selalunya tidak tersedia;

- kehilangan harta pengguna atau pemindahan nilai dalam proses pengeluaran berlaku secara beransur-ansur apabila ia haus;

- kegunaan hartanah ditentukan oleh keupayaan untuk memenuhi keperluan manusia tertentu untuk ruang kediaman dan perindustrian;

- kemungkinan kesan positif atau negatif pembinaan baru terhadap kos tanah bersebelahan, bangunan;

- terdapat kecenderungan untuk meningkatkan nilai hartanah dari semasa ke semasa;

- terdapat risiko khusus yang wujud dalam hartanah sebagai objek pelaburan: risiko kerosakan fizikal di bawah pengaruh faktor semula jadi dan buatan manusia, risiko terkumpul haus dan lusuh luaran dan fungsi, risiko kewangan yang berkaitan dengan syarat sewa ulang kaji;

- Peraturan kerajaan yang ketat terhadap urus niaga hartanah.

1.2. Jenis hartanah

Terdapat tiga jenis utama hartanah: tanah, perumahan dan premis bukan kediaman.

Objek asas hartanah adalah tanah.

Seiring dengan pembahagian kepada jenis, hartanah dikelaskan mengikut beberapa kriteria, yang menyumbang kepada penyelidikan yang lebih berjaya dalam pasaran hartanah dan memudahkan pembangunan dan penggunaan kaedah untuk menilai pelbagai kategori hartanah dan mengurusnya.

Terdapat bentuk pendapatan berikut daripada pelaburan dalam hartanah:

- peningkatan dalam nilai hartanah disebabkan oleh perubahan dalam harga pasaran, pemerolehan kemudahan baru dan pembangunan lama;

- aliran tunai berkala masa hadapan;

- pendapatan daripada penjualan semula objek pada akhir tempoh pegangan.

Daya tarikan pelaburan dalam hartanah dijelaskan oleh faktor-faktor berikut:

- pada masa pemerolehan hartanah, pelabur menerima pakej hak, manakala banyak objek pelaburan tidak melibatkan hak pemilikan;

- keselamatan dana yang dilaburkan secara umum (dalam keadaan biasa, hartanah tidak boleh hilang atau dicuri) dan inflasi khususnya (proses inflasi disertai dengan kenaikan harga hartanah dan pendapatan daripadanya);

- keupayaan untuk menerima pendapatan daripada hartanah dari segi kewangan dan kesan berfaedah lain dalam kehidupan, prestij memiliki objek tertentu, dsb.

Melabur dalam hartanah mempunyai ciri-ciri positif seperti kemungkinan penggunaan jangka panjang objek dan pemeliharaan modal.

1.3. Pasaran hartanah

Pasaran hartanah ialah satu set hubungan sekitar operasi dengan hartanah: membeli dan menjual hartanah, gadai janji, menyewakan hartanah, dsb.

Segmen utama pasaran hartanah: pasaran tanah, pasaran perumahan dan pasaran premis bukan kediaman.

Secara berasingan, terdapat pasaran hartanah yang menguntungkan, yang dibahagikan mengikut tujuan fungsi objek:

- pasaran objek pejabat;

- pasaran objek komersial;

- pasaran pengeluaran dan kemudahan penyimpanan;

- pasaran perkhidmatan hotel;

- pasaran objek pembinaan yang belum siap.

Bergantung kepada hak undang-undang untuk hartanah, yang merupakan objek urus niaga antara penjual-pembeli, pasaran hartanah dibahagikan kepada pasaran untuk jualan dan sewa.

Dalam pasaran jual beli, sebagai pertukaran untuk persamaan yang sepadan, pemilikan penuh dipindahkan, termasuk hak untuk melupuskan, manakala dalam pasaran sewa, objek urus niaga adalah separa set hak, tidak termasuk hak untuk melupuskan.

Ciri-ciri berikut pasaran hartanah boleh dibezakan:

- lokaliti;

- kebolehtukaran rendah objek;

- turun naik bermusim;

- keperluan untuk pendaftaran negeri transaksi.

Apabila membiayai hartanah, tiga kumpulan kos dibezakan:

- kos mengekalkan harta itu dalam keadaan yang boleh digunakan secara berfungsi;

- cukai tahunan ke atas pemilikan harta;

- kos urus niaga yang tinggi dalam urus niaga hartanah.

Turun naik dalam permintaan dan penawaran dalam pasaran hartanah adalah perlahan, kerana dengan adanya permintaan, peningkatan dalam bilangan hartanah berlaku dalam tempoh masa yang panjang, ditentukan oleh tempoh pembinaan bangunan. Dalam kes lebihan hartanah, harga kekal rendah selama beberapa tahun (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Membeli rumah dan tanah: langkah demi langkah. - M .: AST: Astrel, 2008).

Faktor utama yang mempengaruhi penawaran dan permintaan:

- ekonomi: tahap pendapatan penduduk dan perniagaan, ketersediaan sumber kewangan, tahap kadar sewa, kos kerja pembinaan dan pemasangan dan bahan binaan, tarif untuk utiliti;

- sosial: perubahan bilangan, kepadatan penduduk, tahap pendidikan;

- pentadbiran: kadar cukai dan sekatan zon;

- ekologi: kerentanan kawasan di mana harta itu terletak kepada kemarau dan banjir, kemerosotan atau peningkatan keadaan alam sekitar.

Hartanah adalah aset kewangan, kerana ia dicipta oleh buruh manusia dan pelaburan modal. Pemerolehan dan pembangunan hartanah disertai dengan kos yang tinggi dan, oleh itu, keperluan untuk menarik dana yang dipinjam, dsb., sering timbul.Oleh itu, pasaran hartanah adalah salah satu sektor pasaran kewangan.

Pasaran kewangan ialah sistem ekonomi yang kompleks yang merangkumi satu set institusi dan prosedur yang bertujuan untuk interaksi penjual dan pembeli semua jenis dokumen kewangan.

Pasaran hartanah adalah salah satu komponen paling penting dalam pasaran kewangan.

Terdapat hubungan rapat antara pasaran kewangan dan pasaran hartanah: pertumbuhan pelaburan dalam hartanah menghidupkan semula pasaran hartanah, kejatuhan menyekatnya. Ketidakstabilan ekonomi menghalang pemiutang dan pelabur Rusia dan asing. Sokongan negeri diperlukan untuk mempergiatkan pembiayaan pelaburan dalam hartanah.

1.4. Peserta dan sumber proses pembiayaan hartanah

Secara tradisinya, peserta dalam proses pembiayaan hartanah dibahagikan kepada kategori berikut:

- pihak berkuasa dan pentadbiran persekutuan dan tempatan;

- institusi kredit dan kewangan;

- pelabur, dsb.

Pihak berkuasa dan pentadbiran persekutuan dan tempatan menyediakan hubungan ekonomi dan undang-undang antara peserta dalam proses pembiayaan hartanah. Negeri memastikan pematuhan dengan norma dan peraturan yang berkaitan dengan fungsi pasaran hartanah; mengawal selia isu pengezonan, pembangunan bandar dan pendaftaran hak harta kepada hartanah; mewujudkan faedah atau mengenakan sekatan (sekatan perundangan, ciri percukaian) ke atas pelaburan dalam hartanah. Di samping itu, negara bertindak sebagai pemilik banyak objek hartanah.

Institusi kewangan menyediakan modal kepada pelabur yang tidak mempunyai dana yang mencukupi.

Pelabur ialah individu dan entiti sah (pemastautin dan bukan pemastautin) yang membeli hartanah dan mengekalkannya dalam keadaan berfungsi.

Pelabur boleh dibahagikan kepada dua jenis:

1) aktif - membiayai dan terlibat dalam pembinaan, pembangunan atau pengurusan kemudahan;

2) pasif - hanya membiayai projek tanpa mengambil bahagian lagi di dalamnya.

Pada masa ini, pembangunan telah berkembang dalam pasaran hartanah - jenis khas aktiviti profesional dalam menguruskan projek pelaburan dalam bidang hartanah, salah satu tugasnya adalah untuk mengurangkan risiko yang berkaitan dengan pembangunan hartanah. Pemaju adalah penganjur, yang aktivitinya boleh dibahagikan kepada tiga peringkat:

1) analisis kemungkinan melaksanakan projek: keadaan dan trend perubahan dalam perundangan, keutamaan pengguna, keadaan kewangan dan ekonomi, prospek pembangunan wilayah diambil kira;

2) pembangunan pelan pelaksanaan projek: kawasan plot tanah yang diperlukan untuk pelaksanaan projek ditentukan, lokasi dipilih dengan persekitaran yang sesuai, komunikasi, dan keberkesanan projek dinilai. Kemudian sumber sumber kewangan ditentukan, permit bangunan diperoleh, dsb.;

3) pelaksanaan projek pelaburan: menarik sumber kewangan, organisasi reka bentuk dan pembinaan, memantau kemajuan pembinaan, menyewa atau menjual objek secara keseluruhan atau sebahagian.

Sumber pembiayaan pelaburan modal: dana negeri, dana belanjawan tempatan (perbandaran), sumber kewangan sendiri perusahaan dan individu, dana yang dipinjam, dana pelabur.

1.5. Faedah melabur dalam hartanah

Melabur dalam hartanah yang menjana pendapatan adalah yang paling menguntungkan. Daya tarikan untuk memperoleh hartanah yang menjana pendapatan terletak pada pulangan pelaburan selepas pembayaran balik perbelanjaan operasi. Walau bagaimanapun, dalam kes ini, risiko lebih tinggi disebabkan oleh kecairan hartanah yang rendah dan tempoh tempoh bayaran balik untuk dana yang dilaburkan.

Kaedah pelaburan dalam pasaran hartanah boleh secara langsung dan tidak langsung.

Garis lurus - Pemerolehan hartanah di lelongan mengikut kontrak persendirian, pembelian dengan pajakan balik.

Tidak langsung - pembelian sekuriti syarikat yang pakar dalam pelaburan dalam hartanah, pelaburan dalam gadai janji yang dijamin oleh hartanah.

Pelaburan dalam hartanah, seperti pelaburan dalam sekuriti korporat, adalah jangka panjang.

Kelebihan melabur dalam hartanah berbanding sekuriti:

1. Tidak seperti sekuriti korporat, seperti saham, yang membayar dividen suku tahunan, pemilikan hartanah memberikan pelabur tunai bulanan, kerana bayaran sewa bulanan membawa kepada pembayaran bulanan kepada pelabur.

2. Aliran tunai pendapatan daripada pemilikan hartanah (perbezaan antara penerimaan tunai daripada sewa dan kos penyelenggaraan harta serta pelaburan modal) adalah kurang dinamik berbanding aliran tunai pendapatan daripada syarikat yang berleveraj tinggi:

- pendapatan aliran tunai syarikat bergantung kepada jumlah jualan produk, yang bergantung kepada keputusan harian pengguna, dan aliran pendapatan daripada hartanah lebih stabil kerana ia berdasarkan perjanjian pajakan;

- sumber pendapatan tunai korporat mungkin berubah dari semasa ke semasa, dan sumber pendapatan daripada hartanah lebih boleh diramal, memandangkan bangunan tidak alih, aset ditetapkan secara fizikal dan undang-undang.

3. Kadar pulangan korporat secara amnya lebih rendah daripada hartanah. Ini disebabkan oleh fakta bahawa operasi intensif aset hartanah adalah setanding dengan kebanyakan kawasan perniagaan. Untuk mendapatkan semula kos modal tetap yang dilaburkan dalam hartanah, tahap pulangan yang lebih tinggi diperlukan, memandangkan pulangan yang dijangkakan kepada pelabur mesti melebihi kos pengendalian harta itu. Kadar pulangan harus lebih tinggi daripada semasa melabur dalam aset kewangan, yang sepatutnya sepadan dengan risiko yang lebih tinggi untuk melabur dalam hartanah.

4. Pelaburan dalam hartanah dicirikan oleh tahap keselamatan, keselamatan dan keupayaan yang lebih tinggi untuk mengawal pelabur daripada pelaburan dalam saham.

Sumber dan jumlah pelaburan dalam hartanah dipengaruhi oleh:

- jangkaan pulangan atas pelaburan;

- kadar faedah bank;

- dasar cukai secara amnya dan dalam bidang pelaburan khususnya;

- kadar inflasi;

- tahap risiko pelaburan dalam hartanah.

Sebab daya tarikan melabur dalam hartanah dari segi inflasi:

- susut nilai wang yang cepat dengan kebolehpercayaan keselamatan mereka yang tidak mencukupi dalam institusi kredit;

- percanggahan yang kerap antara kadar bank dan tahap inflasi;

- terhad bidang pelaburan yang lebih menguntungkan;

- baki kemampuan dan kemudahan pelaburan dalam perumahan;

- melabur dalam hartanah yang menjana pendapatan boleh, di bawah syarat ini, meningkatkan sewa, dengan itu memelihara dana yang dilaburkan.

Sebaliknya, dalam keadaan inflasi, terdapat keadaan yang menggalakkan pelaburan dalam bidang lain: pendapatan benar jatuh, sukar bagi pelabur untuk meramalkan nisbah antara kos dan faedah yang dijangkakan, lebih sukar untuk mendapatkan jangka panjang- pinjaman berjangka pada kadar faedah yang boleh diterima, yang membawa kepada kekurangan sumber kewangan untuk bakal pembeli.

Pada peringkat semasa pembangunan ekonomi Rusia dengan kadar inflasi yang tinggi, aktiviti pelaburan tertakluk kepada risiko yang ketara, yang membawa kepada penurunan dalam aktiviti pelaburan dalam pasaran hartanah. Sumber pelaburan yang terhad membawa kepada proses menyekat pembinaan dalam hampir semua sektor ekonomi (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Penilaian hartanah dan pengurusan hartanah. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Namun pasaran hartanah menarik kepada bakal pelabur atas sebab-sebab berikut:

- pelaburan dalam hartanah dicirikan oleh tahap keselamatan, keselamatan dan keupayaan untuk mengawal pelabur yang ketara;

- pada masa pemerolehan hartanah, pelabur menerima pakej hak, manakala kebanyakan objek pelaburan lain tidak melibatkan hak pemilikan;

- melabur dalam hartanah membolehkan anda menjimatkan wang daripada inflasi;

- pasaran hartanah, yang mempunyai saiz yang besar, sedikit dikuasai;

- pelaburan dalam hartanah disertakan dengan keuntungan operasi yang boleh diterima dalam pasaran ini.

Hari ini di Rusia, aktiviti pelaburan dalam pasaran hartanah dikurangkan. Malah pasaran perumahan, yang merupakan segmen pasaran hartanah yang paling aktif, tidak disediakan dengan mekanisme kredit dan kewangan yang sesuai yang akan menyokong permintaan berkesan penduduk dan memungkinkan untuk memperbaiki keadaan hidup penduduk secara besar-besaran. skala. Imbangan kepentingan semua peserta dalam proses pembiayaan hartanah adalah komponen yang perlu dalam fungsi normal pasaran hartanah.

1.6. Pinjaman kredit gadai janji

Di bawah "gadai janji" memahami ikrar hartanah sebagai cara untuk menjamin kewajipan. Kehadiran sistem pinjaman gadai janji adalah sebahagian daripada mana-mana sistem undang-undang swasta yang dibangunkan. Peranan gadai janji terutamanya meningkat apabila keadaan ekonomi tidak memuaskan, memandangkan sistem gadai janji yang difikirkan dengan baik dan berkesan, di satu pihak, membantu mengurangkan inflasi dengan menggunakan dana bebas sementara rakyat dan perusahaan, dan pada sebaliknya, membantu menyelesaikan masalah sosial dan ekonomi.

Kemunculan gadai janji. Sebutan pertama gadai janji merujuk kepada abad VI. BC e. Di Greece, gadai janji bermaksud liabiliti penghutang kepada pemiutang untuk pegangan tanah tertentu. Di sempadan kawasan tanah yang dimiliki oleh penghutang, semasa mendaftarkan kewajipan, tiang diletakkan, dipanggil "gadai janji".

Tindakan pertama mengenai ikrar yang telah diturunkan kepada kita di Rusia bermula sejak abad ke-XNUMX-XNUMX, dan norma perundangan mula-mula muncul pada penghujung abad ke-XNUMX atau awal abad ke-XNUMX. dalam Surat Kehakiman Pskov, di mana, bersama-sama dengan kaedah pengumpulan tertua - peribadi - terdapat koleksi harta benda.

Pada akhir XIX - permulaan abad XX. proses pemberian pinjaman yang dijamin oleh plot tanah, yang peminjam akan perolehi, sedang giat dijalankan. Proses ini berkembang dengan bantuan bank tanah petani, yang diwujudkan di hampir semua wilayah Rusia dan menyumbang kepada peruntukan tanah kepada petani yang miskin.

Dari 1922 hingga 1961 Di Rusia, Kod Sivil RSFSR, Art. 85 daripadanya mendefinisikan ikrar sebagai hak tuntutan, yang membenarkan pemiutang, sekiranya penghutang gagal memenuhi kewajipan, untuk menerima kepuasan keutamaan berbanding pemiutang lain dengan mengorbankan nilai harta yang dicagarkan (tanpa pembahagian kepada boleh alih dan tak alih).

Oleh itu, disebabkan oleh pelbagai halangan ekonomi dan undang-undang, institusi gadai janji belum mendapat populariti yang ketara di Rusia, jadi ia dikawal oleh sejumlah kecil peraturan.

Pada tahun 1992, Undang-undang Persekutuan Rusia "Mengenai Ikrar" telah diterima pakai, yang menetapkan kemungkinan gadai janji sebagai cara untuk menjamin kewajipan. Kanun Sivil Persekutuan Rusia (Bahagian I) menjelaskan peruntukan tertentu mengenai ikrar (Perkara 334-358). Dalam Seni. 340 menetapkan bahawa gadai janji bangunan atau struktur dibenarkan hanya dengan gadai janji serentak di bawah perjanjian yang sama plot tanah di mana bangunan atau struktur ini terletak, atau sebahagian daripada plot ini yang menyediakan objek yang dicagarkan secara berfungsi, atau hak untuk memajak plot ini atau bahagian yang sepadan dengannya kepunyaan penggadai. Dan dalam kes gadai janji plot tanah, hak gadaian tidak meliputi bangunan dan struktur penggadai yang terletak atau sedang dibina di atas plot ini, melainkan jika dinyatakan sebaliknya dalam kontrak.

Pendaftaran hartanah - fungsi terpenting negara, tanpa pelaksanaan yang betul yang mana perolehan harta tanah yang stabil adalah mustahil, dikawal oleh Undang-undang Persekutuan pada 21.07.1997 Julai XNUMX "Mengenai Pendaftaran Hak Negeri untuk Harta Tanah dan Transaksi dengan Ia". Pelaksanaan sebenar hak bank di bawah gadai janji adalah mungkin dalam rangka Undang-undang "Mengenai Prosiding Penguatkuasaan". Peraturan khas yang berasingan, yang, bagaimanapun, harus diambil kira semasa membuat perjanjian gadai janji, tersebar di bawah undang-undang yang berkaitan.

Pada tahun 1998, Undang-undang Persekutuan "Mengenai Gadai Janji (Ikrar Harta Tanah)" telah diterima pakai, mengikut mana, di bawah perjanjian mengenai ikrar harta tanah (perjanjian gadai janji), satu pihak - pemegang gadai janji, yang merupakan pemiutang di bawah obligasi yang dijamin oleh gadai janji, mempunyai hak untuk menerima kepuasan tuntutan kewangannya kepada penghutang di bawah obligasi ini daripada nilai harta tanah yang dicagarkan pihak yang satu lagi - pengikrar, terutamanya ke atas pemiutang lain pengikrar, dengan pengecualian yang ditetapkan oleh undang-undang. Penggadai mungkin penghutang di bawah obligasi yang dijamin oleh gadai janji, atau orang yang tidak mengambil bahagian dalam kewajipan ini (pihak ketiga). Harta di mana gadai janji telah ditubuhkan kekal dengan penggadai dalam milikan dan penggunaannya (Perkara 1).

Gadai janji juga boleh ditetapkan sebagai jaminan untuk obligasi di bawah perjanjian pinjaman, di bawah perjanjian pinjaman atau kewajipan lain, termasuk obligasi berdasarkan penjualan, pembelian, pajakan, kontrak, perjanjian lain atau kerosakan, melainkan diperuntukkan sebaliknya oleh undang-undang persekutuan 2) Perjanjian gadai janji dibuat dengan mematuhi peraturan am Kanun Sivil Persekutuan Rusia mengenai kesimpulan perjanjian, serta peruntukan Undang-undang Persekutuan tersebut.

Gadai janji adalah tertakluk kepada pendaftaran negeri oleh institusi keadilan dalam Daftar Negara Bersepadu Hak Harta Tanah di lokasi harta yang menjadi subjek gadai janji dan memastikan pembayaran jumlah pokok hutang kepada pemegang gadai janji atau di bawah perjanjian pinjaman atau obligasi lain yang dijamin dengan gadai janji (untuk butiran lanjut, lihat buku Shevchuk D.A. Mortgage: hampir kompleks. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008).

Dengan pengenalan Undang-undang "Mengenai Ikrar Harta Tanah", "gadai janji" muncul sebagai sekuriti yang boleh didagangkan secara bebas di pasaran. Bon gadai janji ialah sekuriti berdaftar yang memperakui hak pemilik untuk menerima prestasi ke atas obligasi monetari yang dijamin oleh gadai janji ke atas harta yang dinyatakan dalam perjanjian gadai janji, tanpa mengemukakan bukti lain tentang kewujudan obligasi ini, dan hak sandaran kepada harta yang dinyatakan dalam perjanjian gadai janji. Selepas pendaftaran negeri gadai janji oleh badan yang menjalankan pendaftaran ini, bon gadai janji dikeluarkan kepada pemegang gadai janji asal dan dipindahkan melalui pengendorsan. Gadai janji memudahkan pemindahan hak gadai janji oleh bank - ia dipindahkan dengan membuat pengesahan lain dengan pendaftaran negeri berikutnya. Satu lagi ciri positif gadai janji ialah gadai janji itu sendiri boleh dicagarkan.

1.6.1. Gadai janji sebagai cara untuk menjamin kewajipan

Selalunya, istilah "gadai janji" bermaksud pinjaman gadai janji, tetapi "gadai janji" mempunyai makna bebas - ikrar hartanah sebagai cara untuk menjamin kewajipan.

Menurut Art. 5 Undang-undang "Mengenai Gadai Janji (Ikrar Harta Tanah)" di bawah perjanjian gadai janji, hartanah yang dinyatakan dalam Seni. 130 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, hak yang didaftarkan mengikut cara yang ditetapkan untuk pendaftaran negeri hak untuk hartanah, termasuk:

- plot tanah, dengan pengecualian plot tanah yang dinyatakan dalam Seni. 63 Undang-undang Persekutuan ini;

- perusahaan, bangunan, struktur dan hartanah lain yang digunakan dalam aktiviti keusahawanan;

- bangunan kediaman, pangsapuri dan bahagian bangunan dan pangsapuri kediaman, yang terdiri daripada satu atau lebih bilik terpencil;

- dacha, rumah taman, garaj dan bangunan pengguna lain;

- kapal udara dan laut, kapal navigasi pedalaman dan objek angkasa.

Jika kita bercakap tentang gadai janji perumahan, maka subjek cagaran mesti memenuhi keperluan berikut: mempunyai dapur dan bilik mandi yang berasingan daripada pangsapuri atau rumah lain (iaitu, pangsapuri komunal tidak diterima sebagai cagaran); disambungkan ke sistem pemanasan elektrik, wap atau gas yang memberikan haba ke seluruh kawasan kediaman; disediakan dengan bekalan air panas dan sejuk di bilik mandi dan dapur; mempunyai peralatan paip, pintu, tingkap dan bumbung dalam keadaan baik (untuk pangsapuri di tingkat atas). Bangunan di mana subjek ikrar terletak mesti memenuhi keperluan berikut: tidak berada dalam keadaan kecemasan; tidak didaftarkan untuk baik pulih besar; mempunyai asas simen, batu atau bata; mempunyai lantai logam atau konkrit bertetulang; bilangan tingkat bangunan tidak boleh kurang daripada tiga tingkat (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Sebuah apartmen secara kredit tanpa masalah. - M .: AST: Astrel, 2008).

Perjanjian gadai janji mesti menyatakan subjek gadai janji, hasil penilaian nilainya, intipati dan tempoh pelaksanaan perjanjian yang dijamin oleh gadai janji, serta hak berdasarkan mana harta yang menjadi subjek gadai janji. kepunyaan penggadai. Subjek gadai janji ditentukan dalam kontrak dengan petunjuk nama, lokasi dan perihalan yang mencukupi untuk tujuan pengenalan. Penilaian subjek gadai janji ditentukan mengikut Undang-undang "Mengenai aktiviti penilaian di Persekutuan Rusia" dengan persetujuan antara pengikrar dan penerima gadaian.

Perjanjian gadai janji mesti disahkan dan tertakluk kepada pendaftaran negeri, dari saat ia mula berkuat kuasa. Gadai janji tertakluk kepada pendaftaran negeri oleh institusi keadilan dalam Daftar Negeri Bersepadu Hak Harta Tanah di lokasi harta yang menjadi subjek gadai janji, mengikut cara yang ditetapkan oleh Undang-undang Persekutuan mengenai Pendaftaran Negeri. hak kepada hartanah dan transaksi dengannya. Perjanjian pinjaman yang dijamin dengan gadai janji boleh dibuat selepas pendaftaran perjanjian gadai janji, dan hak ikrar timbul dari saat perjanjian pinjaman dibuat, dan peminjam tidak mengambil risiko apa-apa jika perjanjian pinjaman tidak dibuat. Disebabkan fakta bahawa undang-undang membenarkan beberapa gadaian harta berikutnya yang telah dibebani dengan gadai janji, syarat larangan yang sesuai harus dimasukkan dalam setiap perjanjian gadai janji (untuk butiran lanjut, lihat Pinjaman Shevchuk D.A. kepada individu. - M .: AST: Astrel, 2008).

Gadai janji menjamin pembayaran kepada pemegang gadai janji jumlah pokok hutang di bawah perjanjian pinjaman atau obligasi lain yang dijamin oleh gadai janji sepenuhnya atau dalam bahagian yang diperuntukkan oleh perjanjian gadai janji. Gadai janji yang ditubuhkan untuk menjamin pelaksanaan perjanjian pinjaman tertakluk kepada pembayaran faedah juga memastikan pembayaran kepada pemiutang faedah yang perlu dibayar kepadanya untuk penggunaan pinjaman dan pembayaran kepada pemegang gadaian amaun yang perlu dibayar kepadanya:

- sebagai pampasan untuk kerugian dan/atau sebagai penalti (denda, faedah penalti) disebabkan oleh ketidaksempurnaan, kelewatan dalam pemenuhan atau pemenuhan lain yang tidak wajar bagi obligasi yang dijamin oleh gadai janji;

- dalam bentuk faedah untuk penggunaan haram dana orang lain, yang diperuntukkan oleh kewajipan bercagar gadai janji atau oleh Undang-undang Persekutuan, Seni. 393 Kanun Sivil Persekutuan Rusia (sukar untuk mengutip faedah daripada individu kerana menggunakan dana orang lain, kerana dalam tuntutan mahkamah adalah perlu untuk membuktikan bahawa warganegara itu mempunyai peluang untuk membayar hutang, tetapi tidak kembali. dana yang dia ada dan menggunakannya secara berbeza, tetapi belum ada perkembangan praktikal sedemikian);

- dalam pembayaran balik kos mahkamah dan perbelanjaan lain yang disebabkan oleh perampasan harta yang dicagarkan;

- sebagai pembayaran balik perbelanjaan untuk penjualan harta yang dicagarkan.

Melainkan jika diperuntukkan sebaliknya oleh perjanjian, gadai janji menjamin tuntutan pemegang gadaian setakat yang ia wujud pada masa ia berpuas hati dengan mengorbankan harta yang dicagarkan. Pemberian hak milik harta yang dicagarkan oleh pemilik adalah mungkin hanya dengan persetujuan bank. Bank boleh merampas harta yang dicagarkan untuk memenuhi tuntutannya dengan mengorbankan harta ini, disebabkan oleh ketidaksempurnaan atau pemenuhan yang tidak wajar ke atas obligasi yang dicagarkan dengan gadai janji, khususnya, tidak membayar atau pembayaran lewat amaun hutang sepenuhnya atau sebahagian. Sebagai contoh, sekiranya berlaku pelanggaran syarat untuk membuat pembayaran berkala lebih daripada tiga kali dalam tempoh 12 bulan. Pemulihan biasanya dibuat melalui perintah mahkamah.

Peraturan Undang-undang "Mengenai Gadai Janji (Ikrar Harta Tanah)" terpakai kepada ikrar harta tanah yang belum selesai jika ia dibina di atas plot tanah yang diperuntukkan untuk pembinaan mengikut prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang.

Peruntukan ikrar hartanah ke dalam kategori berasingan, yang dipanggil "gadai janji", adalah disebabkan oleh keistimewaan hartanah. Kelebihan hartanah sebagai objek cagaran berhubung dengan objek cagaran lain adalah seperti berikut:

- nilai harta yang digadai mungkin meningkat mengikut kadar inflasi;

- bahaya sebenar kehilangan harta benda (terutamanya perumahan dalam kes pinjaman gadai janji perumahan) adalah insentif yang baik bagi penghutang untuk memenuhi kewajipannya;

- kemungkinan menggunakannya sebagai cagaran jika pinjaman adalah jangka panjang dan jumlah yang ketara, kerana harta itu tahan lama dan nilainya tinggi;

- peningkatan dalam nilai hartanah boleh diramalkan dengan kepastian yang mencukupi, yang mustahil apabila menggunakan, sebagai contoh, barangan pengguna sebagai cagaran.

Pinjaman jangka panjang boleh diberikan atas jaminan dengan pemindahan kepada pemegang gadaian harta yang dicagarkan: logam berharga dan produk yang dibuat daripadanya, dijamin oleh sekuriti yang sangat boleh dipercayai, yang harganya sangat stabil. Walau bagaimanapun, dalam amalan dunia, sebahagian besar pinjaman jangka panjang dijamin oleh hartanah. Gadai janji mungkin menjadi cara paling keutamaan untuk memastikan pemenuhan kewajipan di Rusia juga.

1.6.2. Ciri-ciri pinjaman gadai janji

Pinjaman gadai janji ialah pinjaman yang dijamin oleh hartanah tertentu. Pinjaman gadai janji adalah penyediaan pinjaman yang dijamin oleh hartanah. Penciptaan sistem pinjaman gadai janji yang berkesan adalah mungkin berdasarkan pembangunan pasaran modal gadai janji primer dan sekunder.

Pasaran modal gadai janji utama terdiri daripada pemberi pinjaman yang menyediakan modal pinjaman dan peminjam-pelabur yang membeli hartanah untuk pelaburan atau kegunaan komersial.

Pasaran sekunder meliputi proses membeli dan menjual bon gadai janji yang dikeluarkan di pasaran utama. Tugas utama pasaran modal gadai janji sekunder adalah untuk menyediakan pemberi pinjaman utama peluang untuk menjual gadai janji utama, dan menggunakan hasil untuk menyediakan pinjaman lain di pasaran tempatan.

Kelebihan pinjaman gadai janji ialah jika peminjam tidak membayar balik pinjaman, pemberi pinjaman mempunyai hak untuk melupuskan harta itu mengikut budi bicaranya. Disebabkan hakikat bahawa hartanah adalah tahan lama dan harganya agak stabil, pemberi pinjaman mempunyai kebimbangan yang rendah terhadap kemungkiran pinjaman dan terdapat alasan untuk pengalihan jangka panjang sumber kewangan.

Mendapatkan pinjaman gadai janji dikaitkan dengan keperluan untuk memenuhi kewajipan di bawah perjanjian pinjaman. Oleh itu, sebelum mendapatkan pinjaman sedemikian, bakal peminjam perlu menganalisis:

- adakah wang yang mencukupi untuk membuat bayaran pendahuluan untuk sebuah apartmen dan untuk menampung kos yang berkaitan dengan urus niaga untuk penjualan sebuah apartmen (notari kontrak, yuran untuk mendaftarkan kontrak dalam Daftar Negeri), kesimpulan kontrak insurans;

- sama ada akan ada dana untuk mengekalkan taraf hidup yang diperlukan selepas membuat pembayaran berkala di bawah perjanjian pinjaman;

- sama ada penurunan dalam pendapatan dijangka semasa tempoh pinjaman, adakah terdapat prospek untuk mencari pekerjaan lain dengan cepat sekiranya penamatan pekerjaan yang sedia ada, dengan bayaran tidak lebih rendah daripada yang sebelumnya;

- sama ada terdapat pengalaman kerja berterusan selama 2 tahun yang lalu dan apakah sebab pemecatan dan pemberhentian kerja, dan sama ada kewajipan semasa yang berkaitan dengan perumahan dipenuhi tepat pada masanya: pembayaran utiliti, telefon, elektrik (disemak oleh bank);

- sama ada terdapat aset dalam bentuk harta alih atau harta tak alih (kereta, garaj, kotej, pangsapuri lain) yang boleh digunakan sebagai keselamatan tambahan.

Masalah utama pinjaman gadai janji adalah kekurangan sumber kewangan jangka panjang. Salah satu sumber dana jangka panjang ialah deposit pelabur swasta. Tetapi pada masa ini, keyakinan penduduk terhadap bank secara umum dan komersial, terutamanya, telah terjejas. Krisis kewangan dan ekonomi pada tahun 1998 menyebabkan penurunan ketara dalam pendapatan sebenar penduduk, susut nilai simpanan, dan aliran keluar deposit swasta ke Bank Simpanan. Masalah lain ialah penilaian kesolvenan peminjam yang berpotensi, berdasarkan pendapatan sebenarnya. Oleh kerana beban cukai yang berlebihan, bahagian sektor bayangan dalam ekonomi adalah besar, jadi pendapatan rasmi peminjam berpotensi tidak tinggi, yang menyukarkan bank perdagangan membuat keputusan mengenai pinjaman. Dasar cukai negeri yang difikirkan dengan baik dalam pinjaman gadai janji kepada penduduk akan memungkinkan untuk membawa pendapatan sebenar daripada "bayangan". Tetapi undang-undang cukai tidak boleh berubah dengan cepat.

Penilaian subjek gadai janji dijalankan mengikut Undang-undang "Mengenai Aktiviti Penilaian di Persekutuan Rusia" dengan persetujuan antara pemberi gadai janji dan penerima gadai janji. Bab ini menggariskan secara ringkas asas-asas menilai nilai pasaran hartanah.

2. Penilaian hartanah

2.1. Faktor yang mempengaruhi nilai hartanah

Terdapat empat faktor yang mempengaruhi nilai hartanah.

1. Permintaan - kuantiti produk atau perkhidmatan tertentu yang menemui pembeli pelarut di pasaran. Potensi permintaan terbesar adalah dalam pasaran perumahan.

2. Utiliti - keupayaan harta untuk memenuhi beberapa keperluan manusia. Utiliti merangsang keinginan untuk memperoleh sesuatu perkara. Kegunaan perumahan adalah keselesaan hidup. Bagi pelabur yang beroperasi dalam pasaran hartanah, plot tanah tanpa sekatan ke atas penggunaan dan pembangunan akan mempunyai utiliti yang paling besar.

3. Kekurangan - bekalan terhad. Sebagai peraturan, dengan peningkatan dalam bekalan produk tertentu, harga untuk produk ini mula jatuh, dengan penurunan bekalan, mereka meningkat.

4. Kemungkinan kebolehpercayaan objek adalah kemungkinan pemindahan hak harta, yang membolehkan hartanah berpindah dari tangan ke tangan (dari penjual kepada pembeli), iaitu menjadi komoditi. Sebelum ini, tanah di Rusia adalah harta negara tunggal, jadi tanah tidak dianggap sebagai komoditi.

Oleh itu, nilai bukanlah ciri yang wujud dalam hartanah dengan sendirinya: kehadiran nilai bergantung pada keinginan orang ramai, adalah perlu untuk mempunyai kuasa beli, utiliti dan kekurangan relatif.

2.2. Jenis utama nilai hartanah

Beberapa jenis nilai sepadan dengan tujuan penilaian hartanah yang berbeza.

Nilai pasaran objek penilaian ialah harga yang paling berkemungkinan di mana objek penilaian boleh diasingkan di pasaran terbuka dalam persekitaran yang kompetitif, apabila pihak-pihak dalam urus niaga bertindak secara munasabah, mempunyai semua maklumat yang diperlukan, dan sebarang keadaan luar biasa tidak dicerminkan dalam nilai harga transaksi.

Untuk menentukan nilai pasaran, adalah mustahil untuk menerima harga jualan objek serupa tanpa analisis tambahan, kerana harga transaksi tidak mencirikan motif penjual dan pembeli, ketiadaan atau kehadiran sebarang pengaruh luaran. Nilai pasaran hartanah hanya boleh ditentukan jika keadaan berikut bagi transaksi keseimbangan wujud:

- pasaran kompetitif dan menyediakan pilihan hartanah yang mencukupi untuk interaksi sebilangan besar pembeli dan penjual;

- pembeli dan penjual bebas, bebas antara satu sama lain, berpengetahuan luas tentang subjek transaksi dan bertindak hanya untuk memaksimumkan kepentingan mereka sendiri - untuk meningkatkan pendapatan atau memenuhi keperluan sepenuhnya;

- tempoh eksposisi objek penilaian.

Nilai pelaburan adalah harga tertinggi yang boleh dibayar oleh pelabur untuk hartanah, berdasarkan jangkaan pulangan (utiliti, kemudahan) projek pelaburan ini. Pelaburan dan nilai pasaran hanya bertepatan apabila jangkaan pelabur tertentu adalah tipikal untuk pasaran ini (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Organisasi dan pembiayaan pelaburan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Asas-asas perbankan hal ehwal - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Operasi perbankan Shevchuk D.A. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Nilai pembubaran objek penilaian ialah nilai objek penilaian jika objek penilaian mesti diasingkan dalam tempoh kurang daripada tempoh eksposisi biasa untuk objek yang serupa. Ia biasanya dikira apabila objek itu terpaksa dijual. Disebabkan oleh had tempoh jualan, yang tidak mencukupi untuk membiasakan semua bakal pembeli dengan objek yang diletakkan di pasaran, nilai pembubaran mungkin jauh lebih rendah daripada nilai pasaran. Ia ditentukan, sebagai peraturan, semasa pembubaran perusahaan dengan keputusan pemilik atau pihak berkuasa kehakiman. Mewakili jumlah tunai yang sebenarnya boleh diterima daripada penjualan aset sesebuah entiti, tanpa mengira nilai dibawanya.

Nilai penggunaan objek yang dinilai - nilai objek yang dinilai sama dengan nilai pasaran bahan yang disertakan, dengan mengambil kira kos pelupusan objek yang dinilai.

Nilai objek penilaian untuk tujuan perpajakan adalah nilai objek penilaian, ditentukan untuk pengiraan dasar pajak dan dihitung sesuai dengan ketentuan undang-undang peraturan (termasuk nilai inventori). Ia boleh berdasarkan nilai pasaran, pada kos pengeluaran semula objek, atau ia dikira mengikut metodologi normatif tanpa penglibatan pakar pakar.

Nilai istimewa objek penilaian - nilai untuk penentuan perjanjian penilaian atau akta undang-undang kawal selia menetapkan syarat yang tidak termasuk dalam konsep pasaran atau nilai lain yang dinyatakan dalam piawaian penilaian yang wajib untuk subjek aktiviti penilaian. Jenis nilai berikut boleh dibezakan:

kos perusahaan operasi - kos kompleks hartanah tunggal, ditentukan mengikut hasil fungsi pengeluaran yang ditetapkan. Pada masa yang sama, penilaian nilai objek individu perusahaan terdiri daripada menentukan sumbangan yang dibuat oleh objek ini sebagai komponen penting perusahaan operasi;

kos insurans - kos pampasan penuh untuk kerosakan harta sekiranya berlaku kejadian yang diinsuranskan. Ia dikira mengikut kaedah yang digunakan oleh syarikat insurans dan agensi kerajaan untuk mengira jumlah yang boleh diinsuranskan oleh unsur-unsur yang boleh dimusnahkan. Kos memulihkan elemen objek yang berisiko kemusnahan dan kemusnahan diambil kira.

2.3. Prinsip asas penilaian hartanah

Prinsip asas penilaian hartanah boleh dibahagikan kepada 4 kategori.

Prinsip penggunaan terbaik dan paling cekap (NNEI) adalah berdasarkan penentuan nilai hartanah jika harta itu digunakan dengan cara yang terbaik, paling cekap, walaupun penggunaan semasa harta itu berbeza.

Penggunaan harta yang paling berkemungkinan dan menguntungkan pada masa penilaian memberikan nilai semasa hartanah yang paling tinggi.

Keadaan bangunan (keperluan untuk pembaikan besar diambil kira oleh pembeli apabila membincangkan jumlah urus niaga; pembaikan kosmetik tidak menjejaskan nilai hartanah dengan ketara).

Oleh itu, pelbagai urus niaga hartanah yang berbeza sepadan dengan beberapa jenis nilai. Bergantung pada keperluan peserta pasaran hartanah, nilai pelbagai jenis nilai objek yang sama boleh berbeza dengan ketara. Penilaian yang paling biasa bagi nilai pasaran hartanah.

Nilai objek hartanah dipengaruhi oleh sejumlah besar faktor ekonomi. Prinsip penilaian hartanah memungkinkan untuk mengambil kira yang paling penting daripadanya.

Terdapat beberapa had untuk versi NNEI bagi harta tanah yang dinilai:

- kecekapan maksimum;

- justifikasi kewangan;

- kebolehlaksanaan fizikal;

- pematuhan undang-undang.

Kecekapan maksimum ditentukan dengan mendiskaun pulangan masa depan bagi kes penggunaan alternatif, dengan mengambil kira risiko pelaburan.

Kebolehlaksanaan kewangan difahami sebagai justifikasi untuk kesesuaian membiayai projek pelaburan, yang mencerminkan keupayaan projek ini untuk menyediakan pendapatan yang mencukupi untuk membayar balik perbelanjaan pelabur dan menerima pulangan yang dijangkakan ke atas modal yang dilaburkan.

Rasional untuk kemungkinan teknologi dan fizikal pilihan NNEI adalah berdasarkan analisis nisbah kualiti, kos dan masa pelaksanaan projek, kemungkinan bencana alam, ketersediaan pengangkutan, dan keupayaan untuk menyambung kepada kemudahan awam. Untuk mewujudkan pematuhan kes penggunaan dengan undang-undang, adalah perlu untuk menganalisis piawaian bangunan dan alam sekitar: mengehadkan bilangan tingkat, larangan pembinaan di tempat tertentu, pengezonan, prospek pembangunan bandar dan wilayah, mood negatif penduduk tempatan, keselamatan kebakaran, dsb.

Prinsip NNEI adalah penting dalam analisis plot tanah. Sekiranya penggunaan tanah semasa berbeza daripada yang terbaik dan paling cekap, nilai tanah kosong mungkin melebihi nilai penambahbaikan sedia ada di atasnya, dan keputusan boleh dibuat untuk merobohkannya untuk menggunakan tapak secara optimum. cara. Sebagai contoh, adalah wajar untuk memberikan plot dengan rumah individu di kawasan pembangunan komersial untuk pembangunan tersebut.

Sekiranya penggunaan plot tanah semasa berbeza daripada kes penggunaan terbaik, tetapi nilai bangunan dan struktur di atasnya melebihi nilainya, maka penggunaan semasa akan diteruskan sehingga nilai tanah, di bawah keadaan penggunaan terbaiknya. , tidak melebihi nilai hartanah di bawah penggunaan semasa.

Keputusan analisis penggunaan terbaik dan paling cekap diambil kira apabila menentukan nilai hartanah, apabila memilih pilihan pembinaan dan pembinaan semula, dan semasa menganalisis projek pelaburan.

Prinsip sumbangan adalah berdasarkan pengukuran nilai setiap elemen yang ia menyumbang kepada jumlah nilai objek. Pengaruh kedua-dua kehadiran sumbangan (elemen) dan ketiadaannya terhadap perubahan nilai harta tanah diambil kira.

Apabila menganalisis projek pelaburan dan menilai nilai hartanah, adalah perlu untuk mengambil kira kemungkinan membuat penambahbaikan yang akan meningkatkan nilai objek. Pada masa yang sama, pendapatan yang diterima hasil daripada penambahbaikan tambahan harus melebihi jumlah dana yang dilaburkan yang bertujuan untuk mencipta penambahbaikan ini.

Prinsip produktiviti marginal ialah penambahbaikan berturut-turut akan disertai dengan peningkatan dalam nilai objek, melebihi kos penciptaan mereka, sehingga titik produktiviti maksimum dicapai, selepas itu kos untuk membuat penambahbaikan tambahan tidak akan sepenuhnya. diimbangi oleh peningkatan dalam kos objek.

Sebagai contoh, mengemas kini bahagian dalam kafe akan menarik pengunjung tambahan, yang akan meningkatkan pendapatan daripada kemudahan tersebut. Pembaikan mahal seterusnya yang lebih berkualiti tinggi, yang berada dalam keadaan baik, mungkin tidak menjejaskan pertumbuhan pendapatan. Oleh itu, kos pembaikan kedua tidak akan dibayar pampasan.

Oleh itu, prinsip produktiviti marginal adalah berdasarkan nisbah kos penambahbaikan tambahan kepada pertumbuhan nilai objek dan peningkatan pendapatan daripadanya hasil daripada langkah-langkah yang diambil. Peningkatan jumlah pelaburan dalam pembangunan pengeluaran akan disertai dengan peningkatan pertumbuhan keuntungan hanya sehingga satu titik, selepas itu kadar pertumbuhan keuntungan akan mula menurun.

Prinsip keseimbangan adalah berdasarkan fakta bahawa unsur-unsur objek yang lebih harmoni dan seimbang, semakin tinggi nilainya di pasaran. Sebagai contoh: bangunan kediaman dengan susun atur yang baik, dengan sistem komunikasi yang difikirkan dengan baik, mempunyai kos yang lebih tinggi daripada objek yang unsur-unsurnya kurang seimbang; kos restoran dengan dewan yang luas akan lebih tinggi daripada kos restoran yang serupa, di mana bilik sempit memanjang dilengkapi untuk menerima pelawat.

Selaras dengan prinsip keseimbangan, seseorang juga harus mengambil kira bilangan hotel, restoran, perusahaan perdagangan di kawasan yang sama.

Imbangan unsur-unsur objek ditentukan berdasarkan keperluan pasaran. Ketidakseimbangan dalam masa dan jumlah pelaburan dengan masa pembinaan boleh membawa kepada "pembekuan" dana atau, jika terdapat kekurangan, kepada "pembekuan" dalam pembinaan. Kekurangan penambahbaikan atau kesesakan tanah boleh menyebabkan penurunan nilainya.

Prinsip utiliti adalah berdasarkan fakta bahawa objek hartanah, bersama-sama dengan utiliti yang lebih besar untuk pengguna, juga mempunyai nilai yang lebih besar dalam pasaran. Oleh itu, harga jualan pangsapuri di rumah bata lebih tinggi daripada di panel, kerana ia mempunyai penebat bunyi dan haba yang lebih tinggi, dan dinding "bernafas".

Utiliti hartanah untuk penjanaan pendapatan dinyatakan sebagai aliran pendapatan. Pendapatan boleh diterima hasil menggunakan objek sebagai stor, gudang, tempat letak kereta, dll.

Prinsip penggantian menyatakan bahawa pembeli bermaklumat dalam pasaran terbuka tidak akan membayar lebih untuk harta daripada objek utiliti yang serupa, keuntungan, atau kos membina objek serupa dalam jangka masa yang boleh diterima. Sekiranya terdapat beberapa hartanah di pasaran utiliti yang sama untuk pengguna, maka objek dengan harga terendah akan mendapat permintaan yang paling tinggi.

Pembeli mempunyai pilihan untuk dipilih, dan oleh itu kos objek tertentu akan dipengaruhi oleh ketersediaan analog atau nilai kos penciptaan mereka dalam jangka masa yang boleh diterima. Pilihan pelabur akan dipengaruhi oleh nilai objek hasil yang sama yang ditawarkan di pasaran, yang merupakan peluang pelaburan alternatif. Sebagai contoh, daripada tiga tempat letak kereta murah di kawasan yang jarang penduduk, seorang usahawan boleh membeli satu tempat letak kereta mahal di kawasan pusat bandar untuk pulangan pelaburan yang serupa.

Prinsip jangkaan adalah berdasarkan fakta bahawa nilai hartanah dipengaruhi oleh jangkaan faedah masa depan memiliki objek. Jangkaan yang berkaitan dengan hartanah menjana pendapatan dinyatakan dalam jangkaan pulangan pelaburan daripada aliran pendapatan daripada penggunaan dan penjualan semula hartanah pada masa hadapan.

Jangkaan faedah masa hadapan dinyatakan dalam istilah kewangan, manakala pelarasan kepada nilai semasa objek boleh sama ada positif atau negatif. Kemelesetan ekonomi, kekurangan kawalan kepolisan dan pandangan umum negatif yang berlaku mungkin menyebabkan pembeli berpotensi untuk enggan membeli hartanah di kawasan itu. Pembinaan stesen metro yang dijangka meningkatkan nilai bangunan kediaman bersebelahan tanpa mengubahnya secara fizikal.

Jadi, prinsip ini adalah berdasarkan daya tarikan manfaat masa depan memiliki hartanah: lebih banyak jangkaan positif, lebih tinggi nilai hartanah.

Prinsip pengaruh luar adalah berdasarkan mengambil kira perubahan nilai hartanah yang disebabkan oleh pengaruh perubahan faktor persekitaran.

Faktor luaran utama yang mempengaruhi nilai hartanah:

- ekonomi: tahap pendapatan penduduk dan perniagaan, berdekatan dengan pusat aktiviti perindustrian dan perniagaan, ketersediaan sumber kewangan, tahap kadar sewa, kos kerja pembinaan dan pemasangan dan bahan binaan, tarif untuk utiliti;

- politik: keadaan dan kecenderungan perubahan dalam perundangan;

- sosial: perubahan dalam bilangan, kepadatan penduduk, tahap pendidikan;

- pentadbiran: kadar cukai dan sekatan zon;

- alam sekitar: pendedahan kawasan hartanah kepada kemarau dan banjir, kemerosotan atau peningkatan keadaan alam sekitar.

Prinsip perubahan adalah berdasarkan mengambil kira perubahan yang sepadan dengan kitaran hayat, yang wujud dalam kedua-dua objek tertentu dan pasaran hartanah, dan di bandar, dan dalam masyarakat secara keseluruhan. Terdapat empat kitaran kehidupan:

1) pertumbuhan - tempoh peningkatan pendapatan penduduk dan pendapatan daripada hartanah, pembangunan pesat industri, bandar;

2) kestabilan - tempoh keseimbangan, yang dicirikan oleh ketiadaan perubahan ketara dalam tahap pendapatan atau kerugian;

3) penurunan - tempoh ketidakstabilan sosial dan penurunan permintaan untuk hartanah, penurunan dalam pengeluaran;

4) pembaharuan - tempoh pembaharuan dan kebangkitan semula permintaan pasaran, pembentukan wilayah, dsb.

Kitaran di mana harta individu, kawasan atau masyarakat secara keseluruhannya terletak mesti diambil kira oleh penilai dalam proses penilaian.

Prinsip persaingan adalah berdasarkan fakta bahawa harga pasaran ditetapkan pada tahap tertentu, dengan mengambil kira persaingan.

Prinsip penawaran dan permintaan adalah berdasarkan penentuan nilai sesuatu objek dengan nisbah penawaran dan permintaan dalam pasaran hartanah.

Permintaan dan penawaran dipengaruhi oleh faktor seperti tingkat pendapatan, perubahan dalam saiz dan citarasa penduduk, jumlah cukai, ketersediaan sumber kewangan, saiz kadar pinjaman, dsb.

Prinsip pematuhan adalah berdasarkan fakta bahawa harta itu mencapai nilai maksimumnya dalam persekitaran objek penyelarasan yang serasi dengan penggunaan tanah yang serasi. Penggunaan tanah mesti memenuhi piawaian sedia ada bagi kawasan di mana harta itu berada. Pembinaan baharu hendaklah mengikut gaya yang sedia ada.

Kehomogenan objek di kawasan itu mengekalkan nilainya pada tahap tertentu. Sebagai contoh, kehadiran rumah individu lama bersebelahan dengan bangunan kediaman yang mahal akan menyebabkan penurunan harga hartanah mewah.

Secara amnya, penerapan prinsip penilaian hartanah memungkinkan untuk mengambil kira faktor paling penting yang mempengaruhi nilainya, dan membantu membawa keputusan sedekat mungkin dengan realiti ekonomi sebenar.

2.4. Jenis-jenis penilaian hartanah

Penilaian hartanah boleh menjadi massa dan individu.

Penilaian harta tanah secara besar-besaran ialah penilaian sejumlah besar objek hartanah pada tarikh tertentu menggunakan kaedah standard dan analisis statistik. Ini menyatukan prosedur untuk menilai sebilangan besar objek.

Semasa penilaian jisim, pada peringkat akhir, model yang digunakan untuk pengiraan disemak dan kualiti keputusan yang diperoleh dikawal.

Pada masa yang sama, keputusan yang diperoleh menggunakan model penilaian jisim dibandingkan dengan harga jualan sebenar dan sisihan tahap penilaian bagi setiap kumpulan objek yang serupa dinilai.

Penilaian hartanah individu ialah penilaian hartanah tertentu pada tarikh tertentu. Adalah perlu untuk melindungi keputusan penilaian di mahkamah, untuk menentukan nilai objek tujuan khas, dsb.

Penilaian individu dijalankan dalam beberapa peringkat, bersatu dalam konsep "proses penilaian", pada peringkat akhir yang mana keputusan yang diperoleh menggunakan pelbagai pendekatan untuk penilaian hartanah diselaraskan.

Penilaian jisim adalah anggaran, dan penilaian individu adalah tepat, diperoleh hasil daripada analisis menyeluruh data sebenar mengenai analog objek penilaian. Selanjutnya dalam manual latihan, mekanisme penilaian hartanah individu akan dipertimbangkan.

Proses penilaian hartanah terdiri daripada peringkat yang dilakukan secara berurutan oleh penilai pakar untuk menentukan nilainya.

Pada peringkat "Pengenalpastian masalah" pernyataan masalah yang perlu diselesaikan dijalankan:

- objek penilaian diterangkan berdasarkan dokumen undang-undang yang berkaitan yang mengesahkan hak kepada hartanah;

- Penubuhan hak harta yang berkaitan dengan objek;

- tarikh penilaian ditetapkan - tarikh kalendar, yang mana nilai objek penilaian ditentukan;

- objektif penilaian objek ditunjukkan;

- jenis nilai ditubuhkan, yang mesti ditentukan mengikut matlamat;

- syarat had dirumuskan - kenyataan dalam laporan yang menerangkan halangan atau keadaan yang mempengaruhi penilaian harta.

Pada peringkat "Pemeriksaan awal dan rancangan penilaian" ditentukan data apa yang diperlukan dan mencukupi untuk analisis objek, sumber resit mereka ditubuhkan; kakitangan yang pakar dalam penilaian kelas objek tertentu dipilih; pelan untuk pelaksanaan kerja penilaian disediakan dan perjanjian dibuat secara bertulis antara penilai dan pelanggan.

Kontrak tidak memerlukan notari dan mesti mengandungi alasan untuk membuat kontrak, jenis objek penilaian, jenis nilai (nilai) objek penilaian yang akan ditentukan, ganjaran kewangan untuk penilaian objek penilaian, maklumat tentang insurans liabiliti sivil penilai, petunjuk tepat objek penilaian (objek), maklumat sama ada penilai mempunyai lesen untuk menjalankan aktiviti penilaian dan tempoh lesen ini telah dikeluarkan.

Penilaian sesuatu objek boleh dilakukan oleh penilai hanya jika keperluan untuk kebebasan penilai, yang diperuntukkan oleh undang-undang Persekutuan Rusia mengenai aktiviti penilaian, dipatuhi. Sekiranya keperluan ini tidak dipatuhi, penilai bertanggungjawab untuk memaklumkan kepada pelanggan tentang perkara ini dan enggan membuat perjanjian penilaian. Apabila membuat perjanjian, penilai bertanggungjawab untuk memberikan maklumat kepada pelanggan tentang keperluan undang-undang Persekutuan Rusia mengenai aktiviti penilaian: mengenai prosedur untuk aktiviti penilaian pelesenan, kewajipan penilai, piawaian penilaian, keperluan untuk perjanjian penilaian. Fakta menyediakan maklumat sedemikian hendaklah direkodkan dalam perjanjian penilaian.

Pada peringkat "Pengumpulan dan pengesahan data", penilai mengumpul dan memproses maklumat dan dokumentasi berikut:

- dokumen hak milik, maklumat mengenai beban objek penilaian dengan hak orang lain;

- data perakaunan dan pelaporan yang berkaitan dengan objek penilaian;

- maklumat mengenai ciri teknikal dan operasi objek penilaian;

- maklumat yang diperlukan untuk mewujudkan ciri kuantitatif dan kualitatif objek penilaian untuk menentukan nilainya, serta maklumat lain yang berkaitan dengan objek penilaian.

Penilai menentukan dan menganalisis pasaran yang menjadi milik objek penilaian, sejarahnya, keadaan pasaran semasa dan arah aliran, serta analog objek penilaian dan mewajarkan pilihan mereka.

Data yang dikumpul dan dianalisis oleh penilai boleh dibahagikan kepada umum dan khas. Data am termasuk maklumat tentang faktor ekonomi, sosial, undang-undang negeri, persekitaran yang mempengaruhi nilai objek penilaian dengan ketara. Data khas termasuk maklumat tentang harta yang dinilai dan analognya: maklumat tentang hak ke atas objek, menentukan pematuhan kaedah penggunaan dengan undang-undang sedia ada, ciri-ciri bangunan itu sendiri dan tanah di mana ia terletak.

Langkah seterusnya dalam proses penilaian ialah analisis penggunaan terbaik dan paling cekap kedua-dua tanah yang telah dibangunkan dan tanah kosong yang dicadangkan. Berdasarkan analisis yang dijalankan, nilainya ditentukan.

Peringkat "Menggunakan pendekatan penilaian" termasuk menentukan nilai objek menggunakan pendekatan penilaian tradisional. Semasa menjalankan penilaian, penilai bertanggungjawab menggunakan pendekatan kos, perbandingan dan pendapatan untuk penilaian, secara bebas menentukan kaedah penilaian khusus dalam setiap pendekatan penilaian.

Kaedah penilaian difahami sebagai kaedah pengiraan nilai objek yang dinilai dalam kerangka salah satu pendekatan penilaian.

Kemudian keputusan yang diperoleh diselaraskan. "Perjanjian mengenai keputusan penilaian" ialah penerimaan penilaian akhir hartanah berdasarkan keputusan menggunakan pelbagai pendekatan untuk penilaian. Sebagai peraturan, salah satu pendekatan dianggap asas, dua lagi diperlukan untuk membetulkan hasil yang diperoleh. Ini mengambil kira kepentingan dan kebolehgunaan setiap pendekatan dalam situasi tertentu. Disebabkan keterbelakangan pasaran, kekhususan objek atau kekurangan maklumat yang tersedia, beberapa pendekatan dalam situasi tertentu tidak boleh digunakan.

Kemudian, dengan mengambil kira semua parameter penting, berdasarkan pendapat pakar penilai, nilai akhir nilai objek ditentukan. Nilai ini mesti dinyatakan dalam rubel sebagai nilai tunggal, melainkan dinyatakan sebaliknya dalam perjanjian penilaian. Nilai akhir nilai objek penilaian yang ditunjukkan dalam laporan penilaian yang disediakan mengikut cara dan berdasarkan keperluan yang ditetapkan oleh Undang-undang Persekutuan "Mengenai aktiviti penilaian di Persekutuan Rusia", piawaian penilaian dan peraturan mengenai aktiviti penilaian badan yang diberi kuasa untuk memantau aktiviti penilaian di Persekutuan Rusia, boleh diiktiraf sebagai disyorkan untuk tujuan membuat transaksi dengan subjek penilaian, jika tidak lebih daripada 6 bulan telah berlalu dari tarikh penyediaan laporan penilaian kepada tarikh transaksi dengan subjek penilaian atau tarikh penyerahan tawaran awam.

Pada peringkat akhir, laporan penilaian disediakan - dokumen yang mengandungi rasional untuk pendapat penilai tentang nilai harta. Semasa menyusun laporan penilaian, penilai diwajibkan menggunakan maklumat yang memastikan kebolehpercayaan laporan penilaian sebagai dokumen yang mengandungi maklumat nilai probatif.

Oleh itu, penilaian merangkumi beberapa peringkat:

- penubuhan ciri kuantitatif dan kualitatif objek penilaian;

- analisis pasaran yang menjadi milik objek penilaian;

- pilihan kaedah atau kaedah penilaian dalam setiap pendekatan kepada penilaian dan pelaksanaan pengiraan yang diperlukan;

- meringkaskan keputusan yang diperolehi dalam rangka kerja setiap pendekatan kepada penilaian, dan menentukan nilai akhir nilai objek penilaian;

- penyediaan dan pemindahan laporan penilaian kepada pelanggan.

Apabila membuat keputusan mengenai kesesuaian pelaburan pembiayaan dalam hartanah, keputusan yang diperoleh berdasarkan penggunaan pendekatan pendapatan dianggap sebagai yang paling ketara.

2.5. Pendekatan kepada penilaian hartanah

2.5.1. Pendekatan perbandingan

Pendekatan perbandingan kepada penilaian ialah satu set kaedah penilaian berdasarkan membandingkan objek penilaian dengan analognya, yang mana terdapat maklumat mengenai harga transaksi dengannya.

Syarat untuk menggunakan pendekatan perbandingan:

1. Objek mestilah tidak unik.

2. Maklumat mestilah menyeluruh, termasuk syarat untuk membuat transaksi.

3. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai analog sebanding bagi harta yang dinilai mestilah setanding.

Keperluan asas untuk analog:

- analog adalah serupa dengan objek penilaian dari segi ciri ekonomi, bahan, teknikal dan lain-lain;

- syarat transaksi yang serupa.

Pendekatan perbandingan adalah berdasarkan prinsip:

- penggantian;

- seimbang;

- penawaran dan permintaan.

Peringkat pendekatan perbandingan:

- penyelidikan pasaran;

- pengumpulan dan pengesahan kebolehpercayaan maklumat yang ditawarkan untuk dijual atau analog yang dijual baru-baru ini bagi objek penilaian;

- perbandingan data pada analog terpilih dan objek penilaian;

- pelarasan harga jualan analog terpilih mengikut perbezaan dari objek penilaian;

- Menetapkan nilai objek penilaian.

Pelarasan kepada jualan setanding adalah perlu untuk menentukan nilai akhir hartanah yang dinilai. Pengiraan dan pelarasan dibuat berdasarkan analisis logik pengiraan sebelumnya, dengan mengambil kira kepentingan setiap penunjuk. Yang paling penting ialah penentuan tepat faktor pembetulan.

Kelebihan pendekatan perbandingan:

1. Kos akhir mencerminkan pendapat penjual dan pembeli biasa.

2. Harga jualan mencerminkan perubahan dalam keadaan kewangan dan inflasi.

3. Diwajarkan secara statistik.

4. Pelarasan dibuat untuk perbezaan dalam objek yang dibandingkan.

5. Agak mudah digunakan dan memberikan hasil yang boleh dipercayai.

Kelemahan pendekatan perbandingan:

1. Perbezaan jualan.

2. Kesukaran mengumpul maklumat mengenai harga jualan yang praktikal.

3. Kesukaran mengumpul maklumat mengenai syarat-syarat khusus transaksi.

4. Pergantungan kepada aktiviti pasaran.

5. Pergantungan kepada kestabilan pasaran.

6. Kesukaran menyelaraskan data pada jualan yang berbeza dengan ketara.

2.5.2. Pendekatan kos

Pendekatan kos ialah satu set kaedah penilaian berdasarkan penentuan kos yang diperlukan untuk memulihkan atau menggantikan objek penilaian, dengan mengambil kira susut nilai terkumpul. Ia berdasarkan andaian bahawa pembeli tidak akan membayar lebih untuk objek siap daripada penciptaan objek utiliti yang serupa.

Apabila menggunakan pendekatan ini, kos pelabur, bukan kontraktor, diambil kira.

Pendekatan ini berdasarkan prinsip penggantian.

Maklumat yang diperlukan untuk menggunakan pendekatan kos:

- tingkat upah;

- jumlah kos overhed;

- kos peralatan;

- margin keuntungan untuk pembina di rantau tertentu;

- harga pasaran untuk bahan binaan.

Peringkat pendekatan kos:

- pengiraan kos plot tanah, dengan mengambil kira penggunaan yang paling cekap (Cz);

- pengiraan kos untuk pembinaan baru bangunan yang sedang dinilai (SNS);

- pengiraan haus terkumpul (In):

- haus fizikal - haus yang dikaitkan dengan penurunan prestasi objek akibat penuaan fizikal semulajadi dan pengaruh faktor buruk luaran;

- haus berfungsi - haus kerana tidak mematuhi keperluan moden untuk objek tersebut;

- susut nilai luaran - susut nilai akibat perubahan dalam faktor ekonomi luaran;

- pengiraan kos penambahbaikan, dengan mengambil kira haus terkumpul: Su=Sns-Ci;

- penentuan kos akhir hartanah: Szp = Sz + Su.

Kelebihan pendekatan kos:

1. Apabila menilai objek baharu, pendekatan kos adalah yang paling boleh dipercayai.

2. Pendekatan ini sesuai dan/atau satu-satunya pendekatan yang mungkin dalam kes berikut:

- analisis plot tanah terbaik dan paling cekap;

- kajian kebolehlaksanaan pembinaan dan penambahbaikan baharu;

- penilaian negeri awam dan kemudahan khas;

- penilaian objek dalam pasaran tidak aktif;

- penilaian untuk tujuan insurans dan percukaian.

Kelemahan pendekatan kos:

1. Kos tidak selalunya bersamaan dengan nilai pasaran.

2. Percubaan untuk mencapai keputusan penilaian yang lebih tepat disertai dengan peningkatan pesat dalam kos buruh.

3. Ketidakkonsistenan antara kos perolehan hartanah yang dinilai dan kos pembinaan baharu objek yang sama, kerana susut nilai terkumpul ditolak daripada kos pembinaan semasa proses penilaian.

4. Pengiraan bermasalah kos pembiakan bangunan lama.

5. Kesukaran dalam menentukan jumlah haus dan lusuh terkumpul bangunan dan struktur lama.

6. Asingkan penilaian plot tanah daripada bangunan.

7. Penilaian bermasalah plot tanah di Rusia.

2.5.3. pendekatan pendapatan

Pendekatan pendapatan adalah berdasarkan fakta bahawa nilai hartanah di mana modal dilaburkan mesti sepadan dengan penilaian semasa tentang kualiti dan kuantiti pendapatan yang mampu dibawa oleh harta ini.

Pendekatan pendapatan ialah satu set kaedah untuk menilai nilai hartanah berdasarkan penentuan nilai semasa pendapatan yang dijangka daripadanya.

Prasyarat utama untuk mengira nilai pendekatan ini ialah pajakan hartanah. Permodalan pendapatan dijalankan untuk menukar pendapatan masa hadapan daripada hartanah kepada nilai semasa.

Permodalan pendapatan ialah proses yang menentukan hubungan antara pendapatan masa hadapan dan nilai semasa sesuatu objek.

Formula pendekatan pendapatan asas (IRV - formula):

V=I/R,

di mana V ialah nilai harta itu,

I - pendapatan yang dijangka daripada harta yang dinilai. Pendapatan biasanya merujuk kepada pendapatan operasi bersih yang mampu dibawa oleh hartanah untuk satu tempoh

R - kadar pulangan atau keuntungan - ialah nisbah atau kadar permodalan.

Nisbah permodalan - kadar pulangan, mencerminkan hubungan antara pendapatan dan nilai objek penilaian.

Terdapat dua jenis huruf besar:

- permodalan langsung;

- permodalan pendapatan mengikut kadar pulangan modal.

Dengan permodalan langsung, dua kuantiti dipertimbangkan: pendapatan tahunan dan kadar permodalan.

Kadar permodalan ialah nisbah nilai pasaran hartanah kepada pendapatan bersih yang dibawanya.

Jangkaan pendapatan ditentukan dengan menganalisis pendapatan semasa tempoh pemilikan harta tersebut.

Kadar diskaun - kadar faedah kompaun, yang digunakan apabila mengira semula pada masa tertentu nilai aliran tunai yang timbul daripada penggunaan harta.

Peringkat pendekatan pendapatan:

1. Pengiraan jumlah semua kemungkinan penerimaan daripada objek penilaian.

2. Pengiraan pendapatan kasar sebenar.

3. Pengiraan kos yang berkaitan dengan objek penilaian:

- malar bersyarat;

- pembolehubah bersyarat (operasi);

- rizab.

4. Menentukan jumlah pendapatan operasi bersih.

5. Tukar pulangan dijangka kepada nilai semasa.

2.6. Penilaian tanah

Adalah dipercayai bahawa tanah itu mempunyai nilai, dan selebihnya adalah penambahbaikan, mereka menambah sumbangan kepada nilai. Hartanah biasa terdiri daripada tanah dan bangunan. Adalah perlu untuk membezakan antara istilah "tanah" dan "tanah".

Sebidang tanah difahamkan sebagai sebahagian daripada wilayah bumi, yang dilengkapi dan sedia untuk digunakan untuk pelbagai tujuan.

Penambahbaikan dibuat untuk mencipta tapak:

- luaran: susunan jalan, laluan pejalan kaki, saliran dan rangkaian kejuruteraan;

- dalaman: perancangan, landskap, pengaspalan, pemasangan saluran keluar untuk menyambung rangkaian kejuruteraan, komunikasi komunikasi, dsb.

Apabila menilai plot tanah, perlu mengambil kira set hak yang berkaitan dengannya. Hak bersama yang memerlukan penilaian:

1) pemilikan penuh - kemungkinan menggunakan plot yang bebas daripada penyewa dengan cara yang sah;

2) hak untuk pajakan - kemungkinan memiliki plot tanah di bawah perjanjian pajakan.

Nilai hak pajakan ialah amaun yang bakal pembeli sanggup bayar untuk hak memiliki tapak tertentu di bawah perjanjian pajakan untuk mendapat manfaat daripada pemilikan ini. Penilaian hak pajakan digunakan apabila menentukan harga jualan hak untuk memajak plot tanah, apabila menentukan nilai objek di mana plot tanah yang dipajak adalah sebahagian, dan apabila menilai kerosakan dari penamatan perjanjian pajakan. .

2.6.1. Analisis penggunaan tanah yang terbaik dan cekap

Apabila menilai plot tanah, adalah perlu untuk menentukan pilihan untuk penggunaan terbaik dan paling cekap (NNEI), yang ditentukan oleh interaksi beberapa faktor.

Analisis NNEI merangkumi kajian pilihan alternatif untuk kegunaan (pembangunan, pembangunan) plot tanah dan pilihan yang optimum. Ini mengambil kira prospek lokasi, keadaan permintaan pasaran, kos pembangunan, kestabilan pendapatan yang dijangkakan, dsb.

Apabila menilai nilai objek yang terdiri daripada plot tanah dan bangunan, sangat penting dilampirkan pada analisis NNEI, pertama, plot tanah kosong yang didakwa dan, kedua, plot tanah dengan penambahbaikan sedia ada.

Analisis plot tanah yang kononnya kosong adalah langkah yang perlu dalam menentukan nilainya, dan ia berdasarkan kepada mewujudkan pilihan yang paling menguntungkan untuk menggunakan tanah tersebut.

Analisis plot tanah dengan penambahbaikan sedia ada melibatkan keputusan untuk merobohkan, memodenkan atau memelihara pembaikan yang sedia ada pada plot tanah untuk memastikan keuntungan maksimum objek tersebut.

Penggunaan tapak yang berkemungkinan dan paling menguntungkan memberikan nilai tertingginya. Kes penggunaan mestilah sah, boleh dilaksanakan secara fizikal dan kos efektif.

Penggunaan tanah yang optimum ditentukan oleh faktor-faktor berikut:

1) lokasi - faktor yang mempunyai kesan besar terhadap kos plot tanah (dengan mengambil kira prospek lokasi, kebolehcapaian pengangkutan, sifat alam sekitar);

2) permintaan pasaran - faktor yang mencerminkan nisbah penawaran dan permintaan dalam pasaran. Ia dikaji untuk mewajarkan pilihan yang dipilih untuk menggunakan plot tanah (negeri dan prospek permintaan pasaran untuk kegunaan yang dicadangkan, persaingan dari tapak lain, jenis cukai dan syarat lain). Adalah perlu untuk memilih satu segmen pasaran di mana ia perlu untuk membangunkan aktiviti;

3) kemungkinan kewangan - keupayaan projek untuk menyediakan pendapatan daripada penggunaan tanah, yang akan mencukupi untuk membayar balik perbelanjaan pelabur dan memastikan keuntungan yang dijangkakan;

4) kesesuaian fizikal tapak - prospek membuat penambahbaikan - saiz, topografi, kualiti tanah, iklim, ciri-ciri kejuruteraan-geologi dan hidro-geologi tapak, pengezonan sedia ada, parameter alam sekitar, dll.;

5) kebolehlaksanaan teknologi dan kebolehlaksanaan fizikal - analisis nisbah kualiti, kos dan masa projek, kemungkinan bencana alam, ketersediaan pengangkutan, keupayaan untuk menyambung kepada kemudahan awam, dengan mengambil kira saiz dan bentuk tapak, sebagai contoh, saiznya mungkin kecil untuk pembinaan kemudahan perindustrian;

6) kebolehterimaan perundangan (undang-undang) - pematuhan pilihan menggunakan plot tanah dengan undang-undang semasa. Ia didedahkan sebagai hasil daripada analisis pembinaan, piawaian alam sekitar, sekatan lantai, kehadiran larangan sementara pembinaan di lokasi tertentu, kesukaran dalam bidang pembangunan bandar bersejarah, kemungkinan perubahan dalam peraturan, pematuhan dengan pengezonan peraturan, mood negatif penduduk tempatan;

7) pulangan maksimum (pendapatan harta tanah maksimum dan nilai tapak), yang ditentukan dengan mendiskaun pendapatan masa depan kes penggunaan alternatif, dengan mengambil kira risiko pelaburan.

2.6.2. Penilaian kecekapan penggunaan tanah bandar

Tanah bandar adalah kategori istimewa. Nilai mereka dipengaruhi oleh saiz bandar dan potensi pengeluaran dan ekonominya, tahap pembangunan infrastruktur kejuruteraan dan sosial, faktor semula jadi serantau, alam sekitar dan lain-lain. Di samping itu, terdapat keistimewaan perundangan untuk kategori tanah ini.

Faktor yang sama boleh memberi kesan sebaliknya pada nilai tapak tertentu:

- lalu lintas padat adalah tidak diingini untuk kawasan perumahan, tetapi meningkatkan nilai tapak untuk tujuan perdagangan;

- lokasi relatif kepada institusi pendidikan dan pusat membeli-belah, merit estetik dan kemudahan yang diambil kira semasa menilai tanah untuk pembinaan perumahan, secara praktikal tidak menjejaskan nilai wilayah yang berorientasikan pembangunan perindustrian; infrastruktur pengangkutan dan pengezonan ekonomi adalah penting bagi mereka.

Unit utama yang digunakan untuk perbandingan plot tanah:

- harga setiap 1 ha - untuk kawasan besar pertanian, perindustrian atau pembinaan perumahan;

- harga setiap 1 m2 - di pusat perniagaan bandar, untuk pejabat, kedai;

- harga untuk 1 meter hadapan - untuk kegunaan komersial tanah di bandar. Dalam kes ini, kos lot adalah berkadar dengan panjang sempadannya di sepanjang jalan atau lebuh raya, dengan kedalaman standard lot, yang menyumbang sebahagian kecil daripada kos;

- harga setiap lot - digunakan untuk membandingkan plot standard dari segi bentuk dan saiz di kawasan kediaman, pembangunan kotej musim panas;

- harga seunit kepadatan - nisbah keluasan bangunan kepada keluasan tanah, dsb.

Kebanyakan sumber tanah pada masa ini dalam pemilikan negeri dan perbandaran. Amalan menunjukkan bahawa dalam keadaan pasaran tanah bandar adalah sumber yang berharga dan boleh berfungsi sebagai sumber pendapatan yang stabil untuk belanjawan tempatan. Pihak berkuasa bandar menentukan jumlah cukai tanah, kadar sewa tanah dan harga standard plot tanah semasa penebusan, jadi isu meningkatkan kecekapan penggunaan tanah adalah relevan untuk mereka. Agar harta tanah digunakan dengan lebih cekap, iaitu, untuk membawa pendapatan maksimum daripada penggunaan dan menyumbang kepada peningkatan iklim pelaburan keseluruhan, adalah perlu untuk membangunkan lagi hubungan pasaran dalam pasaran tanah, memberi tumpuan kepada keadaan pasaran semasa dan keperluan pasaran.

Untuk membolehkan harta tanah digunakan dengan lebih cekap, iaitu, untuk membawa pendapatan maksimum daripada penggunaan dan menyumbang kepada penambahbaikan iklim pelaburan keseluruhan, pertama sekali adalah perlu untuk melaksanakan proses percukaian, pajakan dan penebusan tanah bandar. berdasarkan nilai pasarannya. Pada masa yang sama, pengagihan beban cukai yang adil dicapai, rangsangan penggunaan berkesan dan pengaktifan pelaburan dalam pembinaan semula dan pembangunan dalam proses penyusunan semula wilayah.

Semasa melaksanakan dasar mengenakan bayaran untuk sumber tanah berdasarkan nilai pasarannya, keputusan berikut dicapai:

- penciptaan dan pembangunan sistem perhubungan pasaran yang mencukupi dalam sistem pembayaran sumber tanah;

- pengagihan adil beban cukai;

- merangsang pengagihan semula tanah antara jenis penggunaan tanah yang bersaing;

- merangsang penggunaan berkesan dan pengaktifan pelaburan dalam pembinaan semula dan pembangunan dalam proses penyusunan semula wilayah.

Penebusan plot tanah oleh perusahaan memungkinkan untuk menggunakan tanah sebagai cagaran untuk pinjaman bank, mengembangkan peluang pelaburan, menjual lebihan tanah, menerima pendapatan daripada pajakan tanah, meningkatkan nilai aset tetap, dan meningkatkan nilai pasaran saham. .

Terdapat dua pandangan tentang nilai tanah bandar:

- perancang bandar dalam proses pengezonan fungsi wilayah sebagai bahagian pelan am bandar;

- penilai dalam proses membangunkan penilaian kadaster tanah.

Asas untuk pembentukan penilaian kadaster tanah dan pengezonan fungsi wilayah harus menjadi penilaian perancangan bandar yang komprehensif mengenai nilai pasaran.

2.7. Kaedah penilaian tanah

Kaedah normatif terdiri dalam menentukan harga normatif tanah. Ia digunakan apabila memindahkan, menebus tanah untuk pemilikan, menubuhkan harta bersama (berkongsi) bersama yang melebihi norma percuma, memindahkan melalui warisan atau derma, mendapatkan pinjaman yang dijamin dengan jaminan, mengeluarkan untuk keperluan negara atau awam.

Tanah bandar dinilai dengan mengambil kira kepadatan bangunan, prestij kawasan, sifat penggunaan tanah di sekeliling, keadaan ekologi, kemudahan kejuruteraan dan pengangkutan, dll. Tanah dibahagikan kepada zon yang dibezakan mengikut kadar cukai tanah asas dan harga standard tanah (Undang-undang Persekutuan Rusia "Mengenai pembayaran untuk tanah") ). Harga normatif tanah ditetapkan dalam Kadaster Tanah.

Asas untuk menentukan harga standard tanah: kadar cukai tanah dan faktor pendaraban, faedah cukai tanah tidak diambil kira.

Ia selalunya perlu untuk menilai objek yang terdiri daripada bangunan dan plot tanah, apabila yang kedua hanya mempunyai hak pajakan. Dalam hal ini, kos peruntukan tanah untuk pembinaan boleh diambil kira sebagai kos tanah.

Dalam keadaan pasaran, jika maklumat yang diperlukan tersedia, adalah dinasihatkan untuk menggunakan kaedah berdasarkan analisis data pasaran. Perintah Kementerian Harta Rusia No. 07.03.2002-r bertarikh 568 meluluskan cadangan metodologi untuk menentukan nilai pasaran plot tanah. Sebagai peraturan, apabila menilai nilai pasaran plot tanah, kaedah perbandingan jualan, kaedah peruntukan, kaedah permodalan sewa tanah, kaedah pengagihan, kaedah selebihnya, dan kaedah pembahagian kepada plot digunakan.

Kaedah perbandingan jualan adalah kaedah penilaian yang paling mudah dan cekap, dan boleh digunakan untuk menilai kedua-dua tanah yang sebenarnya kosong dan kononnya kosong; membolehkan anda menentukan harga khusus plot tanah dengan membuat pelarasan peratusan kepada harga jualan analog. Sekiranya tiada maklumat mengenai harga transaksi dengan plot tanah, penggunaan harga bekalan (permintaan) dibenarkan.

Elemen perbandingan biasa bagi plot tanah: pemilikan, syarat pembiayaan, syarat khas jualan, keadaan pasaran (berubah mengikut masa), lokasi (jarak dari bandar dan jalan raya, ciri persekitaran), keadaan zon, ciri fizikal (saiz, bentuk dan kedalaman plot, lokasi sudut, jenis tanah, topografi), utiliti yang tersedia, ciri ekonomi, penggunaan terbaik dan paling cekap. Apabila menilai tanah, anda boleh menggunakan beberapa unit perbandingan, melaraskan harga setiap satu daripada mereka dan mendapatkan pada akhirnya beberapa nilai yang menentukan julat nilai. Tanah bandar adalah kategori istimewa, nilainya dipengaruhi oleh saiz bandar dan potensi pengeluaran dan ekonominya, tahap pembangunan infrastruktur kejuruteraan dan sosial, faktor semula jadi serantau, alam sekitar dan lain-lain.

Kaedah ini memberikan hasil yang cukup tepat hanya dalam pasaran persaingan terbuka maklumat yang dibangunkan. Pasaran tanah Rusia tidak memenuhi keperluan ini, kos plot tanah tidak dapat ditentukan berdasarkan maklumat mengenai transaksi penjualan plot analog. Oleh itu, semua maklumat yang ada perlu dikumpul untuk penilaian menggunakan semua kaedah penilaian tapak.

Kaedah permodalan sewa tanah adalah berdasarkan fakta bahawa, jika terdapat maklumat yang mencukupi tentang kadar sewa untuk plot tanah, adalah mungkin untuk menentukan nilai plot ini sebagai nilai semasa pendapatan masa hadapan dalam bentuk sewa untuk tanah tersebut. plot dinilai. Dalam rangka kaedah ini, jumlah sewa tanah boleh dikira sebagai pendapatan daripada pajakan plot tanah di bawah syarat-syarat yang berlaku dalam pasaran tanah. Sebagai aliran pendapatan tetap, sewa tanah boleh dipermodalkan kepada nilai dengan membahagikan nisbah permodalan untuk tanah yang ditentukan daripada analisis pasaran. Data awal untuk permodalan diperoleh daripada perbandingan jualan tanah pajakan dan nilai sewa.

Berdasarkan kadar sewa yang diterima, nilai pasaran tanah ditentukan menggunakan pendekatan pendapatan, biasanya menggunakan kaedah permodalan langsung. Formula pengiraan kos sebidang tanah ialah

di mana VL ialah kos plot tanah,

IL - pendapatan daripada pemilikan tanah,

RL: - kadar permodalan untuk tanah.

Kadar permodalan ditentukan dengan membahagikan jumlah sewa tanah untuk plot tanah yang serupa dengan harga jualannya atau dengan meningkatkan kadar pulangan modal tanpa risiko dengan jumlah premium risiko yang dikaitkan dengan modal pelaburan dalam plot tanah yang dinilai.

Faktor utama yang mempengaruhi nilai kadar sewa plot tanah ialah: ciri lokasi, saiz, bentuk, jenis penggunaan tanah di sekeliling, kebolehcapaian pengangkutan, peralatan kejuruteraan.

Walau bagaimanapun, di Rusia, tanah dana negeri dan perbandaran terutamanya dipajak, dan jumlah sewa dikira mengikut harga standard tanah, yang tidak bersamaan dengan nilai pasarannya. Pada masa ini, percubaan sedang dibuat untuk memajak tanah pada nilai pasarannya, tetapi masih terlalu awal untuk bercakap tentang objektiviti hasil aplikasi praktikal kaedah permodalan sewa tanah.

Kaedah pengagihan (kaedah korelasi, korelasi, peruntukan) - penentuan komponen kos plot tanah berdasarkan nisbah kos tanah yang diketahui dan penambahbaikan dalam kompleks hartanah. Kaedah tersebut adalah berdasarkan prinsip sumbangan dan penegasan bahawa bagi setiap jenis harta terdapat nisbah normal antara nilai tanah dan bangunan. Nisbah ini paling boleh dipercayai untuk bangunan baru, ia hampir dengan pilihan penggunaan terbaik dan paling cekap. Semakin lama bangunan, semakin besar nisbah nilai tanah kepada jumlah nilai hartanah.

Penggunaan kaedah memerlukan data statistik yang boleh dipercayai mengenai nisbah nilai tanah dan semua harta jenis hartanah tertentu dalam pasaran tertentu. Walau bagaimanapun, kaedah ini jarang digunakan walaupun di pasaran maju, kerana ia mempunyai kebolehpercayaan yang rendah. Penggunaan kaedah itu wajar dalam keadaan maklumat yang tidak mencukupi mengenai penjualan plot tanah. Nilai yang diperolehi dianggap sebagai petunjuk.

Kaedah peruntukan (ekstraksi) digunakan untuk menilai plot tanah terbina sekiranya terdapat maklumat mengenai harga transaksi untuk objek hartanah yang serupa. Pembaikan tanah sepadan dengan penggunaannya yang paling cekap. Kaedah ini melibatkan urutan tindakan berikut:

- definisi unsur perbandingan objek;

- penentuan perbezaan setiap analog daripada objek penilaian;

- pengiraan dan membuat pelarasan bagi setiap elemen perbandingan;

- pengiraan nilai pasaran objek hartanah tunggal, termasuk plot tanah yang dinilai, dengan generalisasi munasabah harga larasan analog;

- pengiraan kos penggantian atau kos pengeluaran semula pembaikan kepada plot tanah yang dinilai;

- pengiraan nilai pasaran plot tanah yang dinilai dengan menolak daripada nilai pasaran objek hartanah tunggal, termasuk plot tanah yang dinilai, kos penggantian atau kos pembiakan pembaikan pada plot tanah.

Kaedah pemilihan digunakan apabila sumbangan penambahbaikan kepada jumlah harga plot adalah kecil, adalah disyorkan untuk menilai plot pinggir bandar (yang mana sumbangan penambahbaikan adalah kecil dan agak mudah ditentukan), ia digunakan apabila tiada data atas penjualan plot tanah di sekitar.

Kaedah ini adalah yang paling berkesan dalam pasaran pasif (tiada data mengenai penjualan plot tanah kosong), dengan mengambil kira ciri-ciri maklumat awal dan model untuk mendapatkan nilai yang dikehendaki. Kos plot tanah secara umum ditentukan oleh formula

di mana Cz, - kos tanah,

C - kos objek,

Su - kos penambahbaikan.

Kaedah baki adalah berdasarkan teknik kumpulan pelaburan untuk juzuk fizikal. Kaedah ini digunakan untuk penilaian plot binaan dan bukan binaan, jika terdapat kemungkinan membina plot tanah dinilai dengan penambahbaikan yang menjana pendapatan. Nilai tanah ditentukan hasil daripada permodalan bahagian pendapatan yang berkaitan dengan tanah.

Untuk menentukan nilai plot tanah, adalah perlu untuk mengetahui nilai bangunan, pendapatan operasi bersih keseluruhan harta, nisbah permodalan untuk tanah dan untuk bangunan.

Langkah-langkah utama kaedah sisa untuk tanah ialah:

1) pendapatan operasi bersih keseluruhan hartanah ditentukan berdasarkan sewa pasaran dan anggaran kos operasi;

2) pendapatan operasi bersih yang berkaitan dengan struktur (bangunan) ditentukan;

3) pendapatan operasi bersih yang boleh dikaitkan dengan plot tanah dipermodalkan ke dalam penunjuk nilai melalui kadar permodalan untuk tanah.

Sukar untuk meramalkan pendapatan dalam keadaan kestabilan ekonomi yang tidak mencukupi.

Kaedah petak (pendekatan pembangunan) digunakan untuk menilai tanah yang sesuai untuk dibahagi kepada petak individu. Terdiri daripada langkah-langkah berikut:

- penentuan saiz dan bilangan plot individu;

- Pengiraan kos kawasan maju menggunakan kaedah perbandingan jualan setanding;

- pengiraan kos dan jadual pembangunan, anggaran tempoh jualan dan keuntungan perniagaan yang munasabah;

- potongan semua kos pembangunan dan keuntungan perniagaan daripada anggaran jumlah harga jualan plot untuk menentukan hasil bersih daripada penjualan hartanah selepas selesai pembangunan dan penjualan plot individu;

- pemilihan kadar diskaun yang mencerminkan risiko yang berkaitan dengan tempoh pembangunan dan penjualan yang dijangkakan.

Kos pembangunan tanah biasanya termasuk:

- perbelanjaan untuk pecahan, pembersihan dan perancangan tapak;

- perbelanjaan untuk pembinaan jalan raya, kaki lima, rangkaian kejuruteraan, saliran;

- cukai, insurans, yuran jurutera;

- perbelanjaan pemasaran;

- keuntungan dan kos overhed kontraktor, dsb.

Secara amnya, pemodelan nilai pasaran plot tanah dijalankan di bawah andaian mencapai keseimbangan dinamik dalam persaingan pelbagai pengguna tanah "rasional" untuk hak untuk menduduki plot tertentu. Apabila keseimbangan permintaan dan penawaran berkesan dalam pasaran tanah simulasi dengan bekalan terhad, isu penggunaan tapak yang paling cekap sebagai percuma dan mengambil kira pembangunan sedia ada diputuskan. Pemodelan potensi pendapatan sewa untuk pelbagai jenis guna tanah adalah berdasarkan corak pembentukan kesan sewa lokasi dan harga semasa (jualan dan pajakan). Memandangkan perbezaan ketara dalam penunjuk kos untuk tapak yang terletak di sepanjang hadapan jalan raya dan rangkaian jalan bandar dan terletak di wilayah antara suku, tapak ini tertakluk kepada pembahagian mandatori semasa penilaian. Pelaksanaan prinsip penggunaan yang paling cekap berlaku dalam keadaan persaingan untuk penggunaan hartanah antara pelbagai segmen fungsi pasaran, dengan mengambil kira sekatan nyata terhadap jumlah permintaan dan kemungkinan pelbagai fungsi wilayah, sebagai akibatnya satu set pengguna tanah terbentuk di setiap tapak.

2.8. Laporan Penilaian Hartanah

Laporan penilaian ialah dokumen bertulis yang memenuhi semua keperluan etika profesional, dengan jelas dan dengan cara yang boleh diakses mencerminkan perjalanan proses penilaian dan mengandungi data awal yang digunakan oleh penilai, analisisnya, kesimpulan dan nilai akhir. Lampiran laporan penilaian mengandungi semua gambar, lakaran dan peta yang tidak disertakan dalam bahagian utama laporan. Kadangkala lampiran termasuk glosari istilah.

Dalam laporan itu, sebagai tambahan kepada syarat yang mengehadkan, andaian boleh ditunjukkan - kenyataan yang dibuat oleh penilai semasa proses penilaian berdasarkan pendapat profesionalnya, tetapi tidak disokong oleh data sebenar.

Pertimbangkan keperluan asas untuk kandungan laporan penilaian dan kajian kes tentang penilaian hartanah.

Laporan penilaian objek penilaian mesti disediakan secara bertulis dan diserahkan kepada pelanggan tepat pada masanya. Laporan itu mestilah tidak samar-samar atau mengelirukan. Jika bukan nilai pasaran ditentukan, tetapi jenis nilai lain, kriteria untuk menetapkan keputusan penilaian dan sebab-sebab penyelewengan daripada kemungkinan menentukan nilai pasaran objek penilaian mesti ditunjukkan.

Menurut Art. 11 Undang-undang "Mengenai aktiviti penilaian di Persekutuan Rusia", laporan penilaian menunjukkan:

- tarikh penyusunan dan nombor siri laporan;

- asas untuk penilai menilai objek penilaian;

- alamat sah penilai dan maklumat tentang lesen yang dikeluarkan kepadanya untuk menjalankan aktiviti penilaian untuk jenis harta ini;

- penerangan tepat tentang objek penilaian, dan berhubung dengan objek penilaian yang dimiliki oleh entiti undang-undang, butiran entiti undang-undang dan nilai buku objek penilaian ini;

- piawaian penilaian untuk menentukan jenis nilai yang sesuai bagi objek penilaian, rasional penggunaannya dalam penilaian objek penilaian ini, senarai data yang digunakan dalam penilaian objek penilaian, menunjukkan sumber penerimaannya, serta sebagai andaian yang dibuat semasa penilaian objek penilaian;

- urutan penentuan nilai objek penilaian dan nilai akhirnya, serta had dan had penggunaan hasil yang diperolehi;

- tarikh penentuan nilai objek penilaian;

- senarai dokumen yang digunakan oleh penilai dan mewujudkan ciri kuantitatif dan kualitatif objek penilaian.

Laporan itu juga mungkin mengandungi maklumat lain yang, pada pendapat penilai, adalah sangat penting untuk kesempurnaan refleksi kaedah yang digunakan olehnya untuk mengira nilai objek penilaian tertentu.

Laporan itu ditandatangani sendiri oleh penilai dan disahkan dengan meterai.

Sekiranya terdapat pertikaian tentang kebolehpercayaan nilai pasaran atau nilai lain objek penilaian yang ditetapkan dalam laporan, pertikaian ini tertakluk kepada pertimbangan oleh mahkamah.

Struktur laporan penilaian

Surat hantaran.

1. Maklumat am.

1.1. Fakta asas dan kesimpulan.

1.2. Tujuan penilaian.

1.3. Hak yang dinilai.

1.4. Sijil Kualiti Penilaian.

1.5. Kelayakan Penilai.

1.6. Andaian dibuat dan mengehadkan syarat.

2. Terminologi yang digunakan dan proses penilaian.

3. Analisis objek penilaian dan persekitarannya.

3.1. Penerangan mengenai tanah.

3.2. Penerangan tentang penambahbaikan.

3.3. Ciri-ciri umum rantau ini.

3.4. Analisis pasaran hartanah bandar.

4. Analisis penggunaan objek penilaian (NNEI) yang terbaik dan cekap.

4.1. Analisis NNEI plot tanah sebagai percuma.

4.2. Analisis NNEI plot tanah dengan penambahbaikan sedia ada.

5. Penentuan nilai objek penilaian.

5.1. Menentukan nilai tanah.

5.2. Penentuan kos penambahbaikan:

- pendekatan yang mahal

- pendekatan perbandingan,

- pendekatan pendapatan.

6. Selaraskan keputusan ke dalam anggaran kos akhir.

3. Menentukan nilai modal yang dilaburkan berdasarkan permodalan pendapatan

Untuk menganalisis kebolehlaksanaan membiayai pelaburan dalam hartanah, adalah perlu untuk mengetahui beberapa elemen matematik kewangan dan model untuk menukar pendapatan hartanah kepada nilai semasa, yang dibincangkan dalam bab ini.

Lebih banyak perhatian diberikan kepada analisis permodalan pendapatan mengikut kadar pulangan, kerana penggunaan kaedah ini melibatkan analisis aliran pendapatan pelaburan yang paling terperinci: sifat perubahan dalam aliran tunai diambil kira, keputusan pelabur dianalisis secara berurutan.

3.1. Huruf besar langsung

Kaedah permodalan utama ialah kaedah permodalan langsung dan kaedah permodalan pendapatan berdasarkan kadar pulangan modal.

Pilihan kaedah permodalan dalam setiap kes dipengaruhi oleh faktor-faktor berikut:

- jenis harta;

- umur berkesan dan hayat ekonomi objek;

- kebolehpercayaan dan keluasan maklumat;

- ciri pendapatan daripada objek taksiran (jumlah, tempoh penerimaan, kadar perubahan).

Kaedah penggunaan huruf besar yang paling biasa digunakan ialah:

- permodalan langsung, apabila kos sesuatu objek ditentukan dengan membahagikan pendapatan tahunan bersih dengan kadar permodalan;

- kaedah sewa kasar berdasarkan penilaian harta, dengan mengambil kira nilai potensi atau pendapatan sebenar dan pengganda sewa kasar;

- kaedah mendiskaun aliran tunai - penilaian objek, apabila aliran tunai diterima secara tidak sekata, berubah secara sewenang-wenangnya, sambil mengambil kira tahap risiko yang berkaitan dengan penggunaan harta;

- kaedah baki - penilaian harta dengan mengambil kira pengaruh faktor individu penjanaan pendapatan (bergabung dengan kaedah baki, kaedah kedua-dua permodalan langsung dan permodalan pendapatan pada kadar pulangan boleh digunakan);

- kaedah analisis gadai janji-pelaburan - penilaian hartanah berdasarkan perakaunan untuk kos modal sendiri dan pinjaman.

Pilihan kaedah permodalan tertentu ditentukan oleh sifat dan kualiti pendapatan yang dijangkakan.

Dalam keadaan semasa ketidakstabilan ekonomi dan politik di Rusia, disebabkan oleh kesukaran membuat ramalan yang boleh dipercayai, kaedah permodalan langsung digunakan secara meluas, yang tidak memerlukan analisis aliran tunai yang begitu teliti seperti dengan permodalan mengikut kadar pulangan.

Permodalan langsung ialah penilaian hartanah sambil mengekalkan keadaan yang stabil untuk kegunaannya, jumlah pendapatan yang tetap, ketiadaan pelaburan awal dan, pada masa yang sama, mengambil kira pulangan modal dan pendapatan atas modal.

Kadar permodalan biasanya dikira berdasarkan analisis maklumat pasaran mengenai analog objek penilaian dengan membahagikan pendapatan tahunan bersih dengan harga jualan analog.

Dipertimbangkan dalam bab sebelumnya, formula asas pendekatan pendapatan

dengan huruf besar langsung, ia biasanya digunakan dalam bentuk berikut:

di mana PV ialah nilai semasa hartanah,

NOI - jangkaan pendapatan operasi bersih untuk tahun pertama selepas tarikh taksiran,

R₀ - jumlah kadar permodalan.

Pendapatan operasi bersih yang dinormalkan selama 1 tahun, diperoleh dengan purata pendapatan selama beberapa tahun, boleh digunakan sebagai NOI.

Kadar permodalan Dd menggambarkan risiko dana yang dilaburkan dalam aset terdedah. Kaedah untuk mengira kadar permodalan dipilih bergantung pada syarat khusus di mana objek penilaian beroperasi: maklumat tentang pendapatan dan harga transaksi berdasarkan sampel objek yang setanding, sumber dan syarat untuk transaksi pembiayaan, kemungkinan ramalan yang betul mengenai nilai objek pada akhir tempoh ramalan.

Permodalan langsung boleh dilakukan menggunakan pengganda sewa kasar - nisbah statistik purata harga pasaran kepada potensi atau pendapatan kasar sebenar bagi jenis harta tertentu.

Pengganda sewa kasar (RM)

Syarat utama untuk menggunakan kaedah permodalan langsung:

- tempoh penerimaan pendapatan cenderung kepada infiniti;

- jumlah pendapatan adalah tetap;

- syarat untuk menggunakan kemudahan adalah stabil;

- pelaburan awal tidak diambil kira;

- pulangan modal dan pulangan modal diambil kira serentak.

Untuk permodalan langsung, model digunakan berdasarkan penentuan nilai hartanah dengan membahagikan pendapatan operasi bersih biasa dengan jumlah kadar permodalan yang diperoleh berdasarkan analisis hubungan antara pendapatan dan harga jualan analog objek penilaian. Berikut ialah beberapa contoh model huruf besar langsung.

Kelebihan kaedah permodalan langsung:

- kesederhanaan pengiraan;

- sebilangan kecil andaian;

- mencerminkan keadaan pasaran;

- memperoleh keputusan yang baik untuk hartanah berfungsi yang stabil dengan risiko rendah (bangunan dengan satu penyewa dan pajakan jangka panjang).

Seiring dengan kesederhanaan yang mencukupi untuk menggunakan kaedah, seseorang harus mengambil kira kerumitan analisis pasaran dan keperluan untuk membuat pelarasan untuk perbezaan antara objek yang dibandingkan. Kaedah ini tidak boleh digunakan jika tiada maklumat mengenai urus niaga pasaran, objek sedang dalam pembinaan atau pembinaan semula, atau jika objek telah mengalami kerosakan yang serius.

Kadar permodalan digunakan apabila menukar pendapatan masa hadapan daripada hartanah kepada nilai semasanya.

Kaedah perbandingan jualan, kaedah nisbah perlindungan hutang, kaedah kumpulan pelaburan, kaedah nisbah pendapatan kasar sebenar, dan kaedah baki digunakan untuk mengira kadar permodalan.

Kaedah perbandingan jualan adalah kaedah utama untuk menentukan kadar permodalan keseluruhan. Apabila menentukan kadar permodalan untuk objek yang dinilai, kadar permodalan dikira terlebih dahulu untuk setiap analog yang dijual menggunakan formula

di mana SPi ialah harga jualan i-analog.

Kemudian, dengan mengambil kira kaedah statistik matematik, pekali berat xi, yang mencerminkan tahap persamaan setiap jualan dengan objek penilaian, jumlah kadar permodalan dipilih

Sebagai Ri, kadar permodalan untuk pelaburan alternatif dengan tahap risiko yang sama boleh digunakan, maka x ialah pekali wajaran pelaburan pertama.

Analog yang dianalisis untuk objek penilaian harus mempunyai ciri-ciri berikut yang serupa: baki hayat ekonomi, tahap kos operasi, nilai pengembalian dan faktor kerugian, risiko, nisbah tanah dan bangunan, tarikh penjualan, kaedah penggunaan terbaik dan paling cekap, keadaan pembiayaan, tahap kualiti pengurusan . Di samping itu, lokasi dan hiasan objek tidak sepatutnya berbeza secara asas.

Kaedah nisbah perlindungan hutang digunakan apabila modal hutang digunakan untuk membiayai pelaburan hartanah.

Nisbah perlindungan hutang DCR dikira seperti berikut:

di mana DS ialah perkhidmatan hutang tahunan.

Jumlah kadar permodalan ditentukan oleh formula

di mana Rm - jumlah kadar permodalan; m - bahagian dana yang dipinjam:

di mana Vm ialah kos dana yang dipinjam, atau jumlah pinjaman;

V - kos objek;

Rm - kadar permodalan untuk dana yang dipinjam:

Data untuk pengiraan nisbah perlindungan hutang sedia ada, tetapi kaedah ini memberikan nilai indikatif untuk kadar permodalan dalam kes di mana data pasaran tidak boleh dipercayai dengan secukupnya. Oleh itu, kaedah nisbah liputan hanya digunakan sebagai pembetulan.

Kaedah kumpulan pelaburan digunakan jika modal yang dipinjam terlibat dalam pembelian hartanah. Pada masa yang sama, kadar permodalan boleh dikira kedua-dua berkaitan dengan kewangan dan berkaitan dengan komponen fizikal.

Kaedah kumpulan pelaburan untuk komponen kewangan. Kadar permodalan ialah purata wajaran yang mengambil kira kepentingan kedua-dua ekuiti dan modal yang dipinjam:

di mana Rm ialah kadar permodalan untuk ekuiti, yang ditentukan daripada data pada objek setanding dengan membahagikan nilai pendapatan sebelum cukai dengan nilai modal yang dilaburkan sendiri; Re, - kadar permodalan untuk dana yang dipinjam.

Kaedah kumpulan pelaburan untuk juzuk fizikal. Kadar permodalan ditentukan oleh formula

di mana L ialah bahagian nilai tanah dalam jumlah nilai harta; Rl - kadar permodalan untuk tanah;

Rh - kadar permodalan untuk penambahbaikan.

Kadar permodalan bagi tanah dikira sebagai nisbah pendapatan yang boleh dikaitkan dengan tanah kepada nilai tanah. Kadar permodalan untuk penambahbaikan ditentukan oleh nisbah pendapatan yang boleh dikaitkan dengan penambahbaikan kepada kos penambahbaikan.

Kaedah pekali pendapatan kasar sebenar digunakan jika terdapat data mengenai perbelanjaan operasi dan jumlah pendapatan kasar sebenar:

di mana OER ialah nisbah perbelanjaan operasi; EGIM ialah nisbah pendapatan kasar sebenar.

Dengan permodalan langsung, nisbah pendapatan kasar dan teknik baki boleh digunakan untuk mengira nilai objek.

Penggunaan nisbah pendapatan kasar. Jika perbelanjaan mengurus tidak tersedia, angka pendapatan kasar digunakan dan didarab dengan faktor yang sesuai berikut:

- GRM - pekali sewa kasar, jika tempohnya bersamaan dengan sebulan;

- GIM - nisbah pendapatan kasar, jika tempohnya bersamaan dengan setahun.

Pekali ini ditentukan oleh nisbah pendapatan dan harga jualan objek dan merupakan timbal balik kadar permodalan.

Nilai harta dalam kes ini ditentukan seperti berikut:

atau

di mana PGI - potensi pendapatan kasar;

PGIM ialah pekali potensi pendapatan kasar, dikira mengikut data pada analog objek penilaian:

EGI - pendapatan kasar sebenar; EGIM - pekali pendapatan kasar sebenar:

SP ialah harga jualan analog bagi objek yang dinilai.

Kaedah baki digunakan dalam kes di mana kos satu komponen objek yang dinilai diketahui. Terdapat kaedah baki untuk tanah dan bangunan, ekuiti dan modal hutang.

Urutan penggunaan kaedah sisa:

- pengiraan bahagian pendapatan tahunan, yang jatuh pada komponen dengan nilai yang diketahui;

- pengiraan bahagian pendapatan tahunan, yang jatuh pada komponen dengan nilai yang tidak diketahui;

- pengiraan kos komponen yang tidak diketahui;

- penentuan nilai harta dengan menambah nilai komponennya.

Pertimbangkan kaedah baki untuk bangunan apabila nilai tanah diketahui. Pengiraan akan dilakukan mengikut urutan di atas menggunakan formula berikut:

di mana IL ialah pendapatan tahunan yang boleh diagihkan kepada tanah; VL - nilai tanah; RL - kadar permodalan untuk tanah.

di mana Jh, - pendapatan tahunan yang boleh diagihkan kepada bangunan; J0 ialah jumlah pendapatan tahunan yang dijana oleh hartanah tersebut.

di mana Vn, ialah kos bangunan; Rn - kadar permodalan untuk bangunan.

di mana V ialah nilai harta itu.

Mohon sama:

- kaedah sisa untuk tanah - apabila kos bangunan dapat ditentukan dengan cukup tepat;

- kaedah baki untuk ekuiti - jika mungkin untuk menentukan tempoh pinjaman gadai janji dan jumlah pembayaran khidmat hutang tahunan;

- kaedah baki untuk modal yang dipinjam - apabila kos modal ekuiti diketahui.

Secara umum, pengiraan permodalan langsung memerlukan ketersediaan data jualan yang setanding. Permodalan pendapatan mengikut kadar pulangan kurang bergantung pada data pasaran, tetapi kaedah ini harus mencerminkan jangkaan dan keutamaan sebenar bakal pembeli hartanah tersebut.

3.2. Permodalan pendapatan pada kadar pulangan

3.2.1. Diskaun aliran tunai

Apabila mempermodalkan pendapatan pada kadar pulangan, aliran pendapatan dipertimbangkan dengan lebih terperinci berbanding dengan permodalan langsung, sifat perubahan dalam aliran tunai diambil kira, keputusan pelabur dianalisis secara konsisten, dan model pengiraan yang lebih kompleks digunakan.

Kaedah utama permodalan pendapatan mengikut kadar pulangan:

- kaedah aliran tunai terdiskaun, termasuk analisis terperinci aliran pendapatan bagi setiap tahun perancangan;

- kaedah permodalan mengikut model pengiraan, yang terdiri daripada memanfaatkan pendapatan tahun pertama, dengan mengambil kira trend dalam perubahannya.

Kaedah mendiskaun aliran tunai ialah penilaian harta dengan perubahan sewenang-wenangnya dan aliran tunai masuk yang tidak sekata, dengan mengambil kira tahap risiko yang berkaitan dengan penggunaan objek. Dalam kes ini, nilai hartanah ditentukan sebagai jumlah nilai semasa pendapatan masa hadapan dengan mendiskaun secara berasingan setiap aliran pendapatan berkala dan unjuran nilai masa depan hartanah yang mana ia boleh dijual pada akhir tahun. tempoh pegangan. Dalam pengiraan ini, kadar diskaun digunakan - kadar pulangan modal yang sepadan, dipanggil kadar pulangan atau kadar pulangan.

Aliran tunai ialah aliran tunai yang terhasil daripada penggunaan harta.

Kaedah ini membolehkan mengambil kira nilai semasa aliran tunai, yang boleh berubah sewenang-wenangnya dan mempunyai tahap risiko yang berbeza. Model Umum Kaedah Aliran Tunai Diskaun

di mana PV ialah nilai kini, n ialah bilangan tempoh; Jn - pendapatan tempoh ke-n; Y - kadar diskaun.

Secara ringkas, model ini boleh diwakili seperti berikut

atau

di mana PV ialah harga jualan semula objek pada akhir tempoh pegangan (reversion); n - tempoh pemilikan; i - tahun tempoh ramalan; FV (n,Y) - kos unit semasa (fungsi keempat faedah kompaun) untuk tempoh n pada kadar diskaun Y.

Iaitu, nilai semasa hartanah mengikut kaedah aliran tunai terdiskaun ditentukan sebagai jumlah nilai semasa pendapatan untuk setiap tempoh pegangan dan pengembalian.

Pengembalian - pendapatan daripada penjualan objek pada akhir tempoh pegangan.

Kadar diskaun juga dikenali sebagai kadar pulangan pelaburan. Ia mencirikan kecekapan pelaburan, mengambil kira keseluruhan jumlah pendapatan (pendapatan pelaburan dan pendapatan daripada perubahan dalam nilai aset), membawa pelaburan awal dan kesan ekonomi yang direalisasikan selaras dengan faktor masa dan risiko. Jika pendapatan operasi bersih daripada operasi dianalisis, maka kadar diskaun digunakan yang mengambil kira kadar pulangan dan kadar faedah atau kadar untuk tanah dan struktur. Jika pulangan yang diterima oleh pelabur ke atas ekuiti dianalisis, kadar pulangan ke atas ekuiti digunakan.

Aliran pendapatan diramalkan berdasarkan analisis menyeluruh tentang keadaan semasa pasaran hartanah dan arah alirannya. Dalam kes ini, anggaran kos pembinaan semula atau pemodenan hendaklah ditolak daripada aliran pendapatan bagi tempoh yang berkaitan.

Pemilihan kadar diskaun adalah berdasarkan analisis pilihan pelaburan alternatif yang tersedia dengan tahap risiko yang setanding, iaitu kos peluang modal dianalisis. Kaedah ini memerlukan perakaunan dan analisis penunjuk pendapatan dan modal untuk keseluruhan tempoh pelaburan.

Terdapat amalan biasa di kalangan penilai Rusia untuk menganggarkan tempoh pemilikan objek dalam lingkungan 3-5 tahun.

Kelebihan kaedah aliran tunai terdiskaun:

- mengambil kira dinamik pasaran;

- terpakai dalam pasaran yang tidak stabil;

- mengambil kira struktur pendapatan dan perbelanjaan yang tidak sekata;

- Berkenaan untuk kemudahan dalam pembinaan atau pembinaan semula.

Walau bagaimanapun, kaedah itu agak sukar untuk digunakan, selain itu, terdapat kebarangkalian ralat dalam ramalan yang tinggi, peningkatan ketidaktepatan dalam proses menukar pendapatan ramalan kepada nilai semasa.

3.2.2. Meramalkan aliran tunai daripada pengembalian

Hasil yang dijangka diterima di luar ufuk perancangan diambil kira sebagai hasil daripada penjualan semula objek (reversion) pada tahun terakhir tempoh perancangan.

Cara utama untuk meramalkan aliran tunai daripada pengembalian:

- menetapkan harga jualan masa hadapan berdasarkan andaian tentang perubahan dalam nilai objek sepanjang tempoh pemilikan, perubahan dalam tempoh ini dalam keadaan pasaran hartanah secara amnya dan pasaran untuk objek serupa khususnya, jualan semula - permodalan pendapatan untuk tahun berikutan tahun projek pelaburan disiapkan:

di mana Vn - hasil daripada penjualan semula objek dalam tahun n; DATSFn - aliran tunai terdiskaun selepas cukai dalam tahun n; Ro - jumlah kadar permodalan.

Sekiranya berlaku penurunan nilai harta, pulangan modal mesti diambil kira. Jika aliran pendapatan aset turun naik dengan kerap, faktor pelarasan untuk kadar permodalan hendaklah digunakan.

3.2.3. Menentukan kadar diskaun

Kaedah aliran tunai terdiskaun adalah berdasarkan nilai semasa pendapatan masa hadapan yang berubah-ubah secara rawak daripada pemilikan hartanah menggunakan kadar diskaun yang mencerminkan keadaan dan jangkaan pasaran.

Kadar diskaun ialah kadar faedah kompaun yang digunakan semasa mengira semula nilai aliran tunai pada masa tertentu. Pemilihan kadar diskaun adalah berdasarkan analisis pilihan pelaburan alternatif yang tersedia dengan tahap risiko yang setanding (kos peluang modal).

Pertimbangkan beberapa kaedah untuk menentukan kadar diskaun.

kaedah penjumlahan. Kaedah ini adalah berdasarkan perbandingan pulangan dan risiko pelaburan alternatif yang ada. Kadar diskaun dikira sebagai hasil daripada penambahan komponen peratusan (premium), mencerminkan risiko tambahan yang wujud dalam projek pelaburan, kepada kadar pulangan pelaburan, yang, berbanding dengan instrumen pelaburan lain, dianggap bebas risiko.

Kaedah ini melibatkan mengambil kira risiko utama yang paling relevan untuk pelaburan hartanah:

- risiko kecairan objek pelaburan;

- risiko pengurusan pelaburan - kemungkinan tahap pengurusan pelaburan mungkin menurun, dan ini akan membawa kepada penurunan dalam nilai hartanah;

- risiko pasaran hartanah - kemungkinan bahawa perubahan dalam nisbah penawaran dan permintaan boleh menjejaskan tahap pendapatan daripada objek;

- risiko pasaran modal - kebarangkalian bahawa perubahan dalam kadar pulangan dan kadar faedah akan membawa kepada perubahan dalam nilai hartanah;

- risiko inflasi - risiko perubahan yang tidak dijangka dalam pendapatan sebenar, tahap risiko ini untuk pelaburan dalam hartanah adalah kecil, kerana dengan inflasi nilai hartanah dan tahap kadar sewa cenderung meningkat;

- risiko kewangan - diambil kira dalam kes menggunakan pembiayaan hutang, mencerminkan kemungkinan perubahan negatif dalam leverage kewangan;

- risiko perundangan - kemungkinan penurunan nilai hartanah disebabkan oleh kemungkinan perubahan dalam perundangan;

- risiko alam sekitar - mencerminkan kemungkinan penurunan pendapatan daripada hartanah disebabkan kemunculan faktor persekitaran yang buruk.

Kaedah analisis pasaran. Kaedah ini berdasarkan analisis data pasaran; jika maklumat yang mencukupi tersedia, ia dianggap sebagai kaedah yang paling tepat untuk menentukan kadar diskaun, kerana ia membolehkan anda mengambil kira pendapat penjual dan pembeli biasa, risiko, dan risiko, ciri lokasi, dan ciri pendapatan.

Pendapat dan keutamaan pelabur diambil kira melalui tinjauan atau analisis transaksi sebenar. Kadar diskaun ditakrifkan sebagai kadar pulangan muktamad untuk hartanah setanding. Untuk mengenal pasti kadar pulangan akhir, konsep kadar pulangan dalaman IRR digunakan - kadar diskaun di mana nilai semasa semua penerimaan tunai semasa pembangunan projek pelaburan adalah sama dengan nilai semasa pelaburan.

Kaedah untuk membandingkan pelaburan alternatif. Dalam kes ini, diandaikan bahawa projek pelaburan dengan tahap risiko yang sama harus mempunyai kadar diskaun yang sama. Kadar diskaun untuk projek dengan tahap risiko yang sama dipanggil kos peluang modal. Seorang pelabur kehilangan keuntungan sedemikian dengan tidak melabur dalam projek dengan risiko yang sama.

Sebagai objek perbandingan untuk pelaburan dalam hartanah, kadar faedah ke atas pinjaman komersial dengan cagaran, kadar pulangan ke atas beberapa sekuriti dipilih. Tahap risiko bagi pemberi pinjaman adalah lebih rendah daripada pelabur ekuiti, jadi pulangan pelaburan dalam hartanah mestilah lebih tinggi daripada kadar faedah ke atas pinjaman.

Kaedah kumpulan pelaburan (gabungan pelaburan). Kaedah ini adalah berdasarkan penentuan bahagian hutang dan bahagian ekuiti dalam jumlah pelaburan dan kadar pulangan yang diperlukan untuk setiap komponen ini.

Kadar faedah dan kadar pendapatan dikaitkan dengan bahagian dana yang dipinjam dan sendiri yang dilaburkan dalam proses pembiayaan projek pelaburan, jumlah kadar diskaun ditentukan dengan mengambil kira komponen kewangan sebagai purata wajaran:

di mana Y0 ialah jumlah kadar diskaun; Ym - kadar diskaun untuk dana yang dipinjam; Ye - untuk dana sendiri.

Kaedah ini terpakai apabila tarikan modal yang dipinjam untuk pelaburan dalam hartanah adalah tipikal, keadaan pasaran purata nisbah kredit dan nilai pasaran purata pulangan ke atas ekuiti pelabur diketahui.

3.2.4. Huruf besar mengikut model pengiraan

Kaedah permodalan model pengiraan adalah berdasarkan analisis perubahan aliran pendapatan menggunakan kadar permodalan am.

Jumlah kadar permodalan dikira dengan mengambil kira nilai pasaran bagi kadar pulangan, model permodalan semula yang dipilih, keadaan pembiayaan, kadar perubahan pendapatan dan nilai objek. Komponen utama kadar permodalan ialah kadar diskaun dan kadar pendapatan. Selaras dengan kaedah Barat, dalam kes penilaian hartanah untuk tujuan cukai, kadar cukai berkesan perlu diambil kira.

Kadar diskaun ialah kadar pulangan yang diperlukan ke atas modal yang dilaburkan, iaitu nisbah nilai semasa pendapatan yang diperoleh dalam setiap tempoh kepada kos modal. Kos hartanah adalah tinggi dan untuk pemerolehannya, pelaksanaan projek pelaburan, adalah perlu untuk menarik modal yang dipinjam. Selaras dengan keadaan ini, kadar diskaun termasuk komponen berikut:

a) kadar faedah - kadar pulangan yang diperlukan ke atas modal yang dipinjam;

b) kadar pulangan - kadar pulangan yang diperlukan ke atas ekuiti.

Kadar pemulihan mencerminkan pulangan ke atas modal yang dilaburkan sepanjang hayat hartanah. Kadar pemulihan sering dirujuk sebagai kadar pulangan pelaburan. Ia hanya terpakai kepada bahagian pelaburan yang akan dibelanjakan dalam tempoh pelaburan. Oleh kerana tanah itu tidak digunakan, kadar penggantian bagi harta tanah tidak diambil kira.

Kadar cukai berkesan ialah kadar cukai harta yang dinyatakan sebagai peratusan daripada nilai pasaran hartanah. Perlu dimasukkan dalam kadar permodalan hanya dalam kes penilaian hartanah untuk tujuan cukai. Dalam kes ini, cukai harta tidak termasuk dalam perbelanjaan operasi, jadi jumlahnya belum diketahui.

Dalam kebanyakan kes, yang terbesar daripada semua komponen kadar permodalan ialah kadar diskaun. Oleh itu, kadar permodalan mula ditentukan dengan mengenal pasti kadar pulangan ke atas pelaburan modal cair tanpa risiko yang tidak memerlukan kos pengurusan pelaburan yang besar (contohnya, deposit ke akaun bank). Ini ialah kadar minimum yang mengimbangi susut nilai wang dari semasa ke semasa. Kemudian tambah pelarasan untuk risiko, kecairan, pengurusan pelaburan. Komponen ini membentuk kadar diskaun (kadar pulangan dan kadar faedah).

Mana-mana pelabur, sebagai tambahan kepada pulangan modal, mengambil kira pulangan ke atas modal yang dilaburkan. Oleh itu, kadar gantian ditambah pada kadar diskaun.

Pulangan modal - pulangan pelaburan awal melalui pendapatan atau jualan semula. Kadar pemulihan digunakan untuk mengakaunkan pulangan modal.

Pembayaran balik - jumlah pendapatan berkala yang diperlukan untuk mengembalikan pelaburan semasa tempoh pelaburan. Kadar pemulihan tahunan bergantung pada kadar perubahan dalam pendapatan daripada objek, tempoh penerimaannya dan pendapatan daripada penjualan semula objek pada masa hadapan, jika pemilikan tidak kekal.

Jika aliran pendapatan yang stabil daripada pegangan kekal dijangka dan nilai modal tetap harta yang menghasilkan pendapatan dijangka kekal tidak berubah, maka tiada pertimbangan faktor pemulihan pelaburan diperlukan, dan kadar permodalan akan sama dengan kadar diskaun.

Sebagai tambahan kepada susut nilai wang, penurunan dalam nilai harta boleh berlaku atas dua sebab utama:

1) disebabkan oleh perubahan dalam nisbah penawaran dan permintaan dalam pasaran, yang, pada satu pihak, meningkatkan kadar risiko, sebaliknya, kadar risiko mesti dikurangkan jika peningkatan dalam nilai hartanah adalah dijangka;

2) disebabkan oleh susut nilai yang terkumpul oleh harta itu, akibatnya adalah perlu untuk mengambil kira pampasan dalam kadar permodalan.

Jika dalam tempoh yang ditinjau terdapat perubahan dalam nilai objek, maka kadar permodalan ditentukan sebagai jumlah dua pekali: kadar pulangan dan kadar pembayaran balik amaun prinsipal. Jika penurunan dalam nilai modal yang dilaburkan dalam hartanah adalah mungkin, sebahagian atau semua modal mesti dipulihkan daripada aliran pendapatan semasa.

Kadar pemulihan, atau kadar pulangan pelaburan, hanya terpakai kepada bahagian pelaburan yang akan dibelanjakan dalam tempoh pelaburan (untuk plot tanah ia tidak diambil kira, kerana tanah tidak digunakan). Kadar pemulihan diperlukan untuk menentukan jumlah yang perlu diterima setiap tahun untuk pulangan pelaburan semasa tempoh pegangan. Kesan inflasi dicerminkan dalam kadar risiko (komponen kadar diskaun), kadar pemulihan mencerminkan kesan susut nilai hartanah ke atas harga jualan.

Pilihan kaedah pembayaran balik bergantung kepada jenis pendapatan yang diterima. Bentuk utama penerimaan aliran pendapatan:

1) penerimaan pendapatan berkala seragam tanpa had syarat pemilikan objek;

2) penerimaan pendapatan berkala seragam untuk tempoh masa yang terhad, selepas itu penjualan semula objek dirancang;

3) pengurangan penerimaan berkala pendapatan dalam tempoh masa, yang dihadkan pada akhir tempoh pajakan atau susut nilai lengkap objek akibat tamatnya hayat perkhidmatan;

4) meningkatkan aliran pendapatan semasa tempoh ramalan;

5) penerimaan satu kali aliran pendapatan daripada penjualan semula objek pada masa hadapan.

Bersama-sama dengan bentuk penerimaan aliran pendapatan di atas, mungkin terdapat gabungannya. Sebagai contoh, gabungan peningkatan atau penurunan aliran pendapatan dengan penjualan semula hartanah pada masa hadapan.

Pilihan utama untuk memulihkan kos modal: pulangan modal dalam saham yang sama, model aliran pendapatan yang tidak berkesudahan, kaedah Inwood, kaedah Hoskold.

Kaedah pampasan dalam saham yang sama adalah berdasarkan fakta bahawa pembayaran balik pelaburan modal berlaku setiap tahun dalam saham yang sama sepanjang hayat harta tersebut. Kadar bayaran balik dikira sebagai timbal balik baki hayat perkhidmatan. Penggunaan kaedah ini adalah wajar untuk hartanah pelbagai fungsi dengan haus dan lusuh yang ketara, hartanah kediaman, pejabat.

Contoh. Baki hayat bangunan ialah 25 tahun. Kemudian kadar pembayaran balik ialah 4%:

Iaitu, untuk baki 25 tahun hayat harta itu, jumlah tahunan pemulihan modal hendaklah 4% daripada nilai harta itu.

Kaedah ini terpakai, khususnya, jika penurunan berterusan dalam pendapatan operasi bersih dijangka disebabkan oleh peningkatan susut nilai hartanah, dengan pajakan jangka pendek, kedudukan kewangan penyewa yang tidak menentu.

Model aliran pendapatan tak terhingga digunakan dalam dua kes:

1) terdapat aliran pendapatan yang tidak berkesudahan;

2) aliran pendapatan adalah terhad, tetapi harga jualan objek adalah sama dengan pelaburan awal. Iaitu, nilai aset tidak berubah dan pendapatan boleh dipermodalkan pada kadar permodalan bersamaan dengan kadar diskaun:

Jika pada akhir projek pelaburan nilai hartanah susut nilai keseluruhan atau sebahagian, modal permulaan boleh dikembalikan daripada aliran pendapatan.

Kaedah Inwood menganggap pulangan modal daripada dana gantian pada kadar pulangan untuk pelaburan, iaitu kadar pulangan prinsipal adalah sama dengan kadar pulangan pelaburan. Faktor dana pemulihan menjana aliran tunai yang sepadan dengan pulangan penuh ke atas pelaburan awal.

Nisbah permodalan keseluruhan harus termasuk kadar pulangan atas modal (R0) dan faktor dana pemulihan (SFF) yang menjana dana pemulihan sepadan dengan pulangan penuh ke atas pelaburan awal. Formula asas untuk mengira jumlah kadar permodalan jika aset disusutnilai sepenuhnya ialah:

Satu ciri kaedah Inwood ialah pembentukan dana pampasan dijalankan pada kadar pulangan pelaburan.

Kaedah Hoskold digunakan dengan aliran pendapatan yang sama rata, di mana jumlah pembayaran balik diterima setiap tahun dan diletakkan dalam akaun cek pada kadar faedah yang sama dengan kadar bebas risiko. Kaedah ini mengandaikan bahawa pelabur tidak mempunyai pilihan yang tersedia untuk pelaburan semula pada kadar yang sama dengan pelaburan asal. Dalam kes ini, untuk mendapatkan pulangan dana mereka, pelabur membentuk dana pampasan, melabur semula pada kadar yang paling rendah, iaitu, pada kadar bebas risiko.

Tidak seperti kaedah Inwood, yang menggunakan kadar pulangan ke atas pelaburan, kaedah Hoskold, berdasarkan penggunaan kadar bebas risiko sebagai asas untuk pemulihan modal, digunakan lebih kurang kerap.

3.2.5. Permodalan pendapatan yang berbeza-beza secara seragam

Jika pendapatan daripada objek berubah secara tetap, kadar permodalan mesti diselaraskan:

di mana R ialah kadar permodalan, tidak termasuk perubahan dalam aliran pendapatan; R* - kadar permodalan diselaraskan untuk perubahan dalam aliran pendapatan; Kk - faktor pembetulan.

Jika pendapatan meningkat, kadar permodalan berkurangan; jika pendapatan berkurang, kadar permodalan meningkat.

3.3. Analisis pelaburan gadai janji

Analisis pelaburan gadai janji adalah untuk menentukan nilai hartanah sebagai jumlah kos modal sendiri dan pinjaman. Ini mengambil kira pendapat pelabur bahawa dia tidak membayar kos hartanah, tetapi kos modal. Pinjaman itu dilihat sebagai satu cara untuk meningkatkan pelaburan yang diperlukan untuk menyelesaikan transaksi. Kos ekuiti dikira dengan mendiskaun aliran tunai kepada pelabur ekuiti daripada pendapatan biasa dan daripada pengembalian, kos pinjaman dikira dengan mendiskaun pembayaran khidmat hutang.

Nilai semasa hartanah ditentukan bergantung pada kadar diskaun dan ciri aliran tunai. Iaitu, nilai semasa bergantung pada hayat projek, nisbah ekuiti dan modal hutang, ciri-ciri ekonomi hartanah dan kadar diskaun yang sepadan.

Pertimbangkan algoritma umum analisis gadai janji-pelaburan untuk mengira nilai hartanah, pembelian yang dibiayai dengan modal yang dipinjam, dan, oleh itu, aliran tunai pendapatan berkala dan daripada pengembalian akan diagihkan antara kepentingan ekuiti dan modal yang dipinjam. .

Langkah 1. Menentukan nilai semasa aliran pendapatan tetap:

- laporan mengenai pendapatan dan perbelanjaan disediakan untuk tempoh ramalan, manakala jumlah untuk membayar hutang dikira berdasarkan ciri-ciri pinjaman - kadar faedah, tempoh pelunasan penuh dan terma pembayaran balik, saiz pinjaman dan kekerapan pembayaran untuk membayar balik pinjaman;

- aliran tunai dana sendiri ditentukan;

- kadar pulangan ke atas modal yang dilaburkan dikira;

- berdasarkan kadar pulangan yang dikira ke atas ekuiti, nilai semasa aliran tunai biasa sebelum cukai ditentukan.

Langkah 2. Penentuan nilai semasa pendapatan pengembalian tolak baki pinjaman yang belum dibayar:

- pendapatan daripada pengembalian ditentukan;

- baki hutang pada akhir tempoh pemilikan objek ditolak daripada pendapatan daripada pengembalian;

- mengikut kadar pulangan ke atas ekuiti yang dikira pada peringkat 1, nilai semasa aliran tunai ini ditentukan.

Langkah 3. Menentukan nilai harta dengan menjumlahkan nilai semasa aliran tunai yang dianalisis.

Secara matematik, takrifan nilai aset boleh diwakili sebagai formula

di mana NOI - pendapatan operasi bersih bagi n tahun projek; DS - jumlah perkhidmatan hutang dalam n tahun projek;

TG - jumlah pengembalian tidak termasuk perbelanjaan jualan;

UM - baki pinjaman yang belum dibayar pada akhir tempoh projek n; i - pulangan atas ekuiti; M - jumlah awal pinjaman atau baki semasa jumlah pokok hutang.

Formula ini boleh digunakan sebagai persamaan dalam kes berikut:

- jika sukar untuk meramalkan jumlah pengembalian harta, tetapi adalah mungkin untuk menentukan arah aliran perubahannya berhubung dengan kos awal, maka dalam pengiraan adalah mungkin untuk menggunakan nilai pengembalian yang dinyatakan sebagai saham kos permulaan ;

- jika keadaan masalah tidak menyatakan jumlah pinjaman, tetapi hanya bahagian pinjaman.

Pertimbangkan kriteria utama untuk keberkesanan projek pelaburan.

Nilai semasa bersih - ukuran yang mengukur lebihan faedah daripada projek berbanding kos, dengan mengambil kira nilai semasa wang

di mana NPV ialah nilai semasa bersih projek pelaburan; Pelaburan awal bersama; Сi - aliran tunai tempoh t; i, - kadar diskaun untuk tempoh t.

NPV positif bermakna penerimaan tunai daripada projek melebihi kos pelaksanaannya.

Langkah-langkah untuk menggunakan peraturan nilai kini bersih:

- meramalkan aliran tunai daripada projek sepanjang tempoh jangkaan pemilikan, termasuk pendapatan daripada jualan semula pada akhir tempoh ini;

- penentuan kos alternatif modal dalam pasaran kewangan;

- penentuan nilai semasa aliran tunai daripada projek dengan mendiskaun pada kadar yang sepadan dengan kos peluang modal, dan menolak jumlah pelaburan awal;

- pemilihan projek dengan nilai NPV maksimum daripada beberapa pilihan.

Lebih besar NPV, lebih besar pendapatan pelabur terima daripada modal pelaburan.

Pertimbangkan peraturan asas untuk membuat keputusan pelaburan.

1) Projek perlu dilaburkan jika nilai NPV adalah positif. Kriteria kecekapan yang dipertimbangkan (NPV) membolehkan mengambil kira perubahan dalam nilai wang dari semasa ke semasa, bergantung hanya pada aliran tunai yang diramalkan dan kos modal alternatif. Nilai semasa bersih beberapa projek pelaburan dinyatakan dalam wang hari ini, yang membolehkan mereka dibandingkan dan ditambah dengan betul.

2) Kadar diskaun yang digunakan dalam pengiraan NPV ditentukan oleh kos peluang modal, iaitu, keuntungan projek diambil kira apabila melabur wang dengan risiko yang sama. Dalam amalan, keuntungan projek mungkin lebih tinggi daripada projek dengan risiko alternatif. Oleh itu, projek perlu dilaburkan jika kadar pulangan lebih tinggi daripada kos peluang modal.

Peraturan yang dipertimbangkan untuk membuat keputusan pelaburan mungkin bercanggah jika terdapat aliran tunai dalam lebih daripada dua tempoh.

Tempoh bayaran balik ialah masa yang diperlukan untuk jumlah aliran tunai daripada projek menjadi sama dengan jumlah pelaburan awal. Meter prestasi pelaburan ini digunakan oleh pelabur yang ingin mengetahui bila pulangan penuh modal yang dilaburkan akan berlaku.

Kelemahan: bayaran selepas tempoh bayaran balik tidak diambil kira.

4. Pengurusan proses pelaburan dan pembiayaan hartanah

Keunikan hartanah memerlukan kajian teliti dari segi kewangan, undang-undang, teknikal setiap objek pelaburan. Di samping itu, adalah penting bahawa keuntungan pelaburan bergantung kepada kualiti pengurusan hartanah.

4.1. Kriteria untuk keberkesanan projek pelaburan

Apabila menganalisis projek pelaburan, nilai pelaburan hartanah dianalisis dengan mengambil kira nilai pasarannya.

Penilaian keberkesanan pelaburan dijalankan dengan mengambil kira maklumat berikut:

- kos pembinaan, ditentukan oleh analog, oleh penunjuk khusus dengan pelarasan, oleh anggaran ramalan dan pakar;

- penjelasan sumber dan syarat pembiayaan;

- analisis pendapatan daripada objek, perubahan dalam keuntungan;

- pemilihan tempoh pelaburan untuk menjalankan kajian kebolehlaksanaan (termasuk pembinaan, pembangunan, operasi);

- meramalkan perubahan harga bagi komponen pendapatan dan kos;

- pengiraan untuk mengenal pasti rizab untuk meningkatkan kecekapan ekonomi dan kebolehpercayaan projek pelaburan.

Tempoh tempoh ramalan, di mana pengiraan dijalankan untuk menentukan keberkesanan projek pelaburan, ditentukan dengan mengambil kira tempoh penciptaan, operasi dan, jika perlu, pembubaran objek, tempoh untuk mencapai yang ditentukan. ciri keuntungan, keperluan dan keutamaan pelabur.

Perbandingan projek pelaburan dijalankan dengan menggunakan kriteria prestasi tertentu, yang utama adalah nilai semasa bersih projek, tempoh bayaran balik projek, indeks keuntungan projek, kadar pulangan dalaman projek dan pengubahsuaian, pulangan purata ke atas modal bersih.

Model umum analisis pelaburan gadai janji membolehkan kita membuat kesimpulan bahawa tempoh pemilikan aset mempengaruhi nilai harta, kerana jumlah dan jumlah aliran tunai kepada ekuiti berubah. Terdapat kecenderungan untuk mengurangkan nilai semasa dengan peningkatan dalam tempoh projek pelaburan. Oleh itu, tempoh pemilikan pelaburan harus diramalkan berdasarkan keadaan ekonomi umum, keadaan kewangan pelabur, keuntungan pelaburan alternatif.

Indeks keberuntungan ialah nisbah nilai semasa manfaat masa hadapan kepada pelaburan awal:

Takrif lain bagi indeks keberuntungan ialah nisbah nilai semasa semua aliran tunai positif daripada projek kepada nilai semasa semua aliran tunai negatif.

Projek pelaburan harus diterima jika nilai ini lebih besar daripada 1. Pada terasnya, indeks keuntungan sepadan dengan NPV. Indeks keuntungan tidak boleh digunakan apabila memilih projek yang saling eksklusif.

Kadar Pulangan Dalaman (IRR) ialah kadar diskaun di mana nilai semasa pulangan modal adalah sama dengan pelaburan awal, iaitu NPV=0.

Kelemahan kriteria ini kurang jelas berbanding dengan tempoh bayaran balik. Penentuan IRR terdiri daripada memilih kadar diskaun yang sesuai untuk aliran tunai. Untuk melakukan ini, semua aliran tunai positif dan negatif projek dianalisis untuk menentukan kadar diskaun di mana jumlah algebranya adalah sama dengan sifar.

Dengan membandingkan IRR dengan kos peluang modal, ia boleh ditentukan sama ada projek itu akan mempunyai NPV positif: jika kos peluang modal kurang daripada IRR, maka NPV adalah lebih besar daripada sifar.

Projek ini boleh dilaburkan jika kos peluang modal kurang daripada IRR. Apabila membandingkan projek pelaburan, projek dengan nilai IRR yang besar adalah lebih diutamakan.

Dalam amalan, kadar pulangan dalaman agak kerap digunakan sebagai kriteria pelaburan utama, tetapi kriteria kecekapan ini tidak betul jika kadar diskaun yang berbeza mesti dipertimbangkan atau jika aliran tunai awal lebih besar daripada sifar.

Terdapat teknik yang melaraskan IRR untuk digunakan dalam situasi tertentu.

Sebagai contoh, Kadar Pulangan Dalaman yang Diubahsuai (MIRR) membenarkan IRR digunakan apabila terdapat lebih daripada satu perubahan dalam tanda aliran tunai projek. Pendekatan ini mudah digunakan dengan pembiayaan pembinaan secara berperingkat. Pengiraan MIRR dilakukan seperti berikut:

- pendiskaunan menentukan nilai semua aliran tunai negatif pada permulaan projek, kadar diskaun dikira mengikut pulangan pelaburan dalam sekuriti jangka pendek cair;

- kadar pulangan dalaman projek dikira, iaitu kadar pulangan yang diubah suai.

Purata pulangan ke atas nilai bersih. Digunakan oleh sesetengah pelabur untuk membuat keputusan pelaburan berdasarkan kadar pulangan perakaunan. Kadar pulangan perakaunan - nisbah purata unjuran keuntungan projek selepas ditolak susut nilai dan cukai kepada purata nilai buku pelaburan. Nisbah yang terhasil dibandingkan dengan purata bagi firma atau industri.

Kriteria untuk keberkesanan projek pelaburan ini mempunyai kelemahan yang serius:

- tidak mengambil kira perubahan nilai wang dari semasa ke semasa;

- pergantungan kepada sistem perakaunan yang digunakan oleh pelabur tertentu.

Untuk membuat keputusan, pelabur disyorkan untuk menganalisis beberapa kriteria prestasi, kerana tiada satu pun daripada mereka membenarkan mengambil kira semua ciri setiap situasi tertentu.

4.2. Kaedah untuk menganalisis projek pelaburan

Dalam analisis pelaburan, parameter yang paling mungkin, dan bukan satu-satunya parameter yang mungkin dinilai. Terma yang digunakan:

Risiko - kemungkinan penyelewengan data akhir sebenar daripada hasil yang dirancang. Risiko adalah sifar jika terdapat kepastian mutlak tentang peristiwa masa depan.

Kebarangkalian ialah kemungkinan relatif bahawa beberapa peristiwa akan berlaku. Apabila menilai pelaburan dalam hartanah, kebarangkalian sesuatu peristiwa berlaku secara langsung berkaitan dengan risiko projek pelaburan.

Penentuan tahap kebarangkalian dijalankan dalam beberapa cara:

- berdasarkan analisis dan penyelidikan peristiwa lalu;

- hasil daripada penyelidikan dan eksperimen saintifik;

- sebagai hasil analisis hubungan faktor:

boleh dijangka bahawa dengan kejatuhan dalam kadar keuntungan dalam pasaran modal, kadar keuntungan sesuatu jenis hartanah akan jatuh;

- pembangunan pertimbangan subjektif oleh pakar berdasarkan pengesahan semua premis.

Mari kita pertimbangkan secara ringkas intipati beberapa kaedah yang membolehkan kita mengukur risiko projek pelaburan dan menentukan strategi tingkah laku yang sesuai jika tahap kebarangkalian telah ditentukan.

Kaedah yang membolehkan mengukur risiko projek pelaburan dan menentukan strategi tingkah laku: kaedah nisbah perlindungan hutang; analisis tempoh bayaran balik; pendiskaun mengikut kadar pulangan terlaras risiko; analisis sensitiviti; Kaedah Monte Carlo; analisis pulang modal.

Kaedah nisbah perlindungan hutang digunakan untuk menganalisis kebolehlaksanaan projek yang mempunyai pembiayaan hutang. Nisbah perlindungan hutang - nisbah pendapatan operasi bersih kepada jumlah tahunan perkhidmatan hutang:

Sebagai ukuran risiko, nisbah perlindungan hutang biasanya digunakan apabila menggunakan pinjaman gadai janji untuk menentukan tahap keselamatan relatif, bergantung pada syarat gadai janji. Berdasarkan DCR, kebolehlaksanaan projek pelaburan dengan pembiayaan hutang dianalisis. Nilai khusus DCR adalah berbeza untuk pemberi pinjaman yang berbeza dan membolehkan anda mengukur risiko, tetapi tidak mengambil kira risiko yang berkaitan dengan peminjam tertentu (Shevchuk D.A. Organisasi dan pembiayaan pelaburan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ; Shevchuk D.A. Asas urusan perbankan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Operasi Perbankan Shevchuk D.A. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Analisis tempoh bayaran balik mencerminkan selang masa semasa wang berada dalam pelaburan berisiko. Tempoh bayaran balik yang boleh diterima oleh pelabur bergantung pada keadaan ekonomi semasa.

Apabila menguruskan portfolio pelaburan, tempoh bayaran balik boleh membantu menentukan masa untuk memasuki projek dan bila untuk keluar dari projek.

Diskaun mengikut kadar pulangan terlaras risiko. Kadar diskaun yang mengambil kira semua peringkat risiko boleh diselaraskan untuk memberi pampasan kepada pelabur untuk mengambil risiko tambahan.

Analisis sensitiviti adalah berdasarkan analisis sensitiviti model pelaburan analisis kepada perubahan dalam satu parameter. Adalah dipercayai bahawa risiko terbesar dibawa oleh faktor-faktor, perubahan yang paling ketara mempengaruhi hasilnya.

Analisis sensitiviti boleh digunakan untuk mana-mana elemen yang cenderung berubah.

Kaedah Monte Carlo. Analisis sensitiviti membolehkan anda mengambil kira perubahan dalam hanya satu pembolehubah, kaedah Monte Carlo ini adalah gabungan semua kemungkinan perubahan dalam pembolehubah. Kaedah ini memerlukan model komputer yang kompleks.

Analisis pulang modal adalah untuk menentukan jumlah pendapatan kasar sebenar boleh jatuh sebelum projek mula menjana kerugian. Iaitu, dengan mengambil kira kos peluang modal, tahap fungsi hartanah ditentukan, di mana NPV = 0.

4.3. Risiko pembiayaan hartanah

Risiko mencerminkan kemungkinan penyelewengan data output sebenar daripada hasil yang dirancang. Risiko bergantung pada spesifik projek pelaburan, keuntungan, kestabilan dalam pasaran tertentu.

Pertimbangkan risiko utama yang berkaitan dengan pembiayaan hartanah:

- risiko kredit - kerugian jika peminjam tidak membuat pembayaran;

- risiko kadar faedah - kebarangkalian bahawa kadar pinjaman diselaraskan kurang kerap berbanding dana yang dipinjam dalam menghadapi kenaikan kadar faedah;

- risiko pembayaran balik awal - kerugian sekiranya pembayaran balik awal pinjaman dengan kadar faedah tetap;

- risiko obligasi awal - risiko pinjaman pembiayaan yang mana kadar faedah tetap ditentukan sebelum permulaan pembiayaan;

- risiko kecairan - kebarangkalian bahawa pemiutang untuk pembayaran ke atas obligasinya tidak akan mempunyai dana yang mencukupi yang diterima sebagai pembayaran balik hutang atas pinjaman yang dikeluarkan;

- risiko menukar syarat untuk menggerakkan dana - kerugian sekiranya berlaku penurunan dalam nilai dana (kadar asas) apabila memberi pinjaman dengan premium tetap (berbanding dengan kadar asas).

Risiko kredit dikaitkan dengan kerugian dalam kes di mana peminjam tidak dapat membuat pembayaran ke atas pinjaman atau jika nilai harta yang dicagarkan tidak mencukupi untuk membayar balik kewajipan peminjam kepada pemberi pinjaman. Kesolvenan peminjam ditentukan oleh nisbah pendapatan peminjam dan kadar faedah ke atas pinjaman. Sekiranya tidak dibayar, terdapat beberapa jenis kerugian bagi pemiutang. Pemberi pinjaman menanggung kerugian jika jumlah yang diterima daripada penjualan hartanah yang dipindahkan kepadanya dalam milikan adalah kurang daripada bahagian pinjaman yang dibayar balik. Seiring dengan kos operasi, pembaikan dan penjualan hartanah, terdapat juga kos pentadbiran untuk menguruskan pinjaman tertunggak dan harta yang disita.

Pengurusan risiko kredit dijalankan melalui analisis menyeluruh terhadap objek cagaran, kesolvenan peminjam dan pembangunan cadangan mengenai jumlah pinjaman yang boleh diterima. Apabila menentukan kebarangkalian pembayaran balik pinjaman, perhatian utama diberikan kepada menentukan jumlah pendapatan peminjam dan menilai nilai harta yang dipindahkan sebagai cagaran. Apabila memberi pinjaman kepada pembangunan hartanah (pembinaan, pembinaan semula, pemodenan), risiko kredit dikurangkan dengan ketara jika diketahui bahawa peminjam sebelum ini telah menyelesaikan beberapa projek yang serupa dengan yang mana pinjaman itu diminta.

Risiko kadar faedah ialah penurunan dalam keuntungan institusi kredit disebabkan oleh perubahan negatif yang tidak dijangka dalam tahap kadar faedah. Iaitu, ini adalah potensi kerugian yang disebabkan oleh pembiayaan dengan ketidakseimbangan dalam semakan berkala kadar faedah ke atas pinjaman dan dana yang dipinjam.

Cara untuk menguruskan risiko ini: pembiayaan dengan bantuan sekuriti dengan kematangan yang sama dan penggunaan oleh pemiutang apabila mengira pembayaran pinjaman pelbagai kaedah pengindeksan mereka, dengan mengambil kira inflasi dan pendapatan peminjam.

Risiko prabayar ialah potensi kerugian atas pelaburan semula yang disebabkan oleh pembayaran balik awal gadai janji kadar tetap. Risiko juga timbul berkaitan dengan kerugian dalam pembiayaan pinjaman, kadar faedah yang ditentukan sebelum permulaan pembiayaan. Risiko ini dipanggil risiko pra-komitmen.

Apabila memberi pinjaman, syarat alternatif disediakan untuk pemberi pinjaman dan peminjam. Peminjam menerima hak untuk membayar balik pinjaman sebelum tamat perjanjian pinjaman, dan pemberi pinjaman, pada gilirannya, mempunyai peluang untuk mengubah kadar faedah secara berkala ke atas pinjaman dengan kadar faedah yang berubah. Pemberi pinjaman juga memberi peminjam keupayaan untuk menentukan kadar faedah ke atas pinjaman sebelum proses pembiayaan pinjaman bermula.

Risiko kecairan dikaitkan dengan ketidakcukupan penerimaan pembayaran ke atas pinjaman untuk memenuhi kewajipan semasa pemiutang, timbul berkaitan dengan kesukaran dalam mengumpul tunai dengan menjual aset pada harga pasaran atau hampir dengan mereka. Pengurusan risiko kecairan memerlukan beberapa transaksi kewangan. Khususnya, aliran tunai dikira untuk menentukan keperluan tunai bank dan strategi mobilisasi tunai dibangunkan dengan mengenal pasti sumber dan kos. Mengurangkan risiko kecairan secara langsung berkaitan dengan pembangunan pasaran sekunder untuk pinjaman gadai janji, mewujudkan syarat untuk menarik sumber jangka panjang dalam bidang ini, memastikan pembiayaan semula pinjaman gadai janji yang dikeluarkan,

Risiko menukar terma pengumpulan dana timbul daripada pemberian pinjaman jangka panjang pada kadar faedah yang berubah-ubah. Dalam kes ini, peratusan premium ke atas pinjaman adalah tetap, dan peratusan premium ke atas dana yang dipinjam adalah berubah-ubah.

Risiko perubahan dalam terma pengumpulan dana boleh diuruskan dengan membiayai pinjaman dengan hutang kadar terapung jangka panjang.

Seiring dengan perkara di atas, terdapat risiko khusus yang timbul apabila memberi pinjaman kepada pembinaan perumahan. Sebagai contoh, terdapat risiko bahawa pangsapuri siap mungkin dijual lebih perlahan daripada yang dirancang. Cara untuk mengurangkan risiko ini termasuk memerlukan bilangan unit tertentu untuk dijual terlebih dahulu dan membahagikan proses pemberian pinjaman kepada beberapa langkah bebas apabila berurusan dengan projek besar.

Terdapat juga risiko kebakaran atau kecurian bahan yang dipasang atau disimpan atau kerosakan harta benda lain. Mengurangkan risiko ini dicapai dengan insurans, keselamatan dan cara lain untuk memastikan keselamatan yang tidak bercanggah dengan undang-undang.

Terdapat risiko pemberian pinjaman disebabkan pemalsuan dokumen yang disediakan oleh peminjam dan pengalihan dana pinjaman untuk tujuan yang dimaksudkan. Ia boleh dikurangkan, pertama, dengan melabur dana yang diterima daripada peminjam dan, kedua, dengan membuat pelaburan tambahan daripada dana peminjam sendiri jika ditentukan bahawa jumlah baki pinjaman yang diberikan tidak mencukupi untuk menyiapkan pembinaan.

Apabila membiayai pelaburan, seseorang harus mengambil kira risiko yang wujud dalam pelaburan dalam hartanah, yang memerlukan sejumlah besar pelaburan modal, sementara ia adalah jangka panjang dan tertakluk kepada pengaruh faktor risiko yang lebih besar daripada pelaburan dalam bidang ekonomi yang lain. .

Keberuntungan projek pelaburan hendaklah dianalisis berdasarkan anggaran kadar bebas risiko semasa, risiko pasaran am dan risiko disebabkan oleh ciri-ciri hartanah sebagai aset pelaburan.

Pelaburan tanpa risiko ialah pelaburan yang mempunyai kepastian mutlak tentang pulangannya. Tidak ada pelaburan yang benar-benar bebas risiko, tetapi pelaburan yang mempunyai tahap kebolehpercayaan pulangan maksimum termasuk pelaburan, yang pulangannya dijamin oleh kerajaan.

Sehubungan itu, kadar semasa ke atas obligasi kerajaan jangka panjang (contohnya, bon) atau sekuriti serupa diambil sebagai kadar bebas risiko apabila menganalisis pelaburan dalam hartanah.

Risiko pasaran ialah turun naik IRR tahunan disebabkan oleh perubahan dalam pendapatan tetap dan kos modal. Dalam pasaran hartanah, tidak seperti pasaran sekuriti, keuntungan ditentukan bukan berdasarkan pemprosesan statistik mudah harga jualan dan nilai sewa, tetapi berdasarkan anggaran yang dilakukan oleh penilai profesional. Anggaran sedemikian bergantung pada kelayakan dan pengalaman penilai dan mungkin tersilap.

Risiko yang dikaitkan dengan pelaburan dalam hartanah adalah risiko khusus disebabkan oleh ciri unik hartanah: kecairan yang rendah, kos wang yang tinggi dan masa untuk urus niaga, keperluan untuk pengurusan kualiti. Apabila melabur dalam hartanah, adalah perlu untuk mengambil kira kemungkinan penurunan dalam keuntungan projek pelaburan berbanding dengan yang diunjurkan, lebihan kos sebenar berbanding yang dijangkakan sebelum ini, ketidakmungkinan untuk menyiapkan projek pelaburan kerana sesuatu yang tidak dijangka. kenaikan harga bahan yang berlebihan, ketidakupayaan untuk menjual objek yang dibina pada harga yang lebih tinggi yang dirancang sebelum ini, pendedahan unsur-unsur hartanah kepada risiko kemusnahan.

Sumber risiko pelaburan dalam hartanah berikut dibezakan:

- jenis harta;

- penawaran dan permintaan dalam pasaran;

- lokasi;

- pematuhan dengan syarat pajakan;

- susut nilai objek;

- peraturan perundangan dan perubahan dalam percukaian;

- inflasi;

- pelaburan semula.

Risiko jenis hartanah bergantung kepada penawaran dan permintaan.

Risiko lokasi adalah lebih luas kerana ia juga termasuk risiko jenis hartanah.

Risiko pajakan adalah berkaitan dengan fakta bahawa penyewa tidak boleh membayar jumlah penuh sewa yang ditetapkan oleh kontrak. Risiko ini lebih ketara bagi hartanah dengan penyewa tunggal.

Risiko susut nilai hartanah terletak pada fakta bahawa keuntungan hartanah mungkin berkurangan disebabkan oleh haus dan lusuh fizikal dan penuaan. Untuk meningkatkan keuntungan bangunan, pemilik biasanya memilih untuk menanggung kos bahan yang ketara.

Risiko peraturan perundangan dan perubahan dalam percukaian dikaitkan dengan fakta bahawa kos yang besar akan diperlukan apabila meningkatkan kadar cukai.

Risiko inflasi dan pelaburan semula kurang memberi kesan kepada pelaburan hartanah berbanding yang lain yang disenaraikan di atas.

Apabila melabur modal ekuiti, tidak ada cara untuk mempelbagaikan risiko melalui perubahan dalam struktur modal, kepelbagaian dicapai melalui pelbagai jenis hartanah dan wilayah yang berbeza.

Menggunakan hutang untuk membiayai pelaburan hartanah bermakna menggunakan hutang gadai janji.

Modal pinjaman yang dilaburkan dalam hartanah mempunyai jenis risiko yang sama seperti modal sendiri. Walau bagaimanapun, jumlah nilai mereka adalah lebih besar disebabkan oleh risiko tambahan yang berkaitan dengan pembayaran obligasi hutang tepat pada masanya dan risiko tidak membayar jumlah prinsipal pinjaman. Terdapat dua risiko tambahan modal hutang yang dilaburkan dalam hartanah:

1) risiko defisit perkhidmatan hutang;

2) risiko pembiayaan semula satu kali yang besar.

Risiko pertama ialah pemilik hartanah mungkin tidak dapat membuat pembayaran khidmat hutang yang diperlukan tepat pada masanya. Dalam kes ini, harta itu mungkin akan dirampas memihak kepada pemiutang. Oleh itu, perubahan keadaan di pasaran atau di lokasi boleh menyebabkan kerugian harta tanah yang dibiayai oleh modal hutang.

Risiko kedua ialah risiko tidak dapat membiayai semula bayaran gadai janji yang besar sekali. Ia juga boleh menyebabkan kehilangan harta benda.

Kawalan pelabur hartanah yang digadaikan adalah lebih kurang daripada pelaburan ekuiti, kerana sebahagian daripada hak kawalan tersebut dipindahkan kepada pemiutang. Pemberi pinjaman menentukan struktur modal yang diperoleh daripada pemilik harta dan mengehadkan hak pemilik untuk membayar balik obligasi hutang.

Di sisi positif pelaburan hartanah, jika peningkatan dalam hasil bon adalah hasil daripada kenaikan inflasi, maka kenaikan inflasi ini akan dicerminkan dalam jangkaan pelabur terhadap kenaikan sewa, dan pulangan pelaburan dalam hartanah akan cenderung. untuk kekal lebih stabil daripada hasil bon jangka panjang. .

Akhirnya, risiko sama ada meningkatkan atau mengurangkan pendapatan yang dirancang. Dalam proses pengurusan risiko, sebahagian daripadanya boleh dikurangkan. Untuk melakukan ini, adalah perlu untuk mengenal pasti kemungkinan risiko, menentukan cara yang mungkin untuk mengurangkannya dan kos yang berkaitan, membangun dan memantau pelaksanaan langkah-langkah untuk mengurangkan risiko.

4.4. Kriteria keputusan untuk pembiayaan hartanah

Oleh kerana kos yang tinggi untuk memperoleh hartanah, pelaksanaan projek pelaburan dalam bidang hartanah dijalankan dengan penglibatan pembiayaan hutang (untuk butiran lanjut, lihat Pinjaman Shevchuk D.A. kepada individu. - M .: AST: Astrel, 2008).

Sebab untuk membiayai pelaburan dalam hartanah:

- ketidakcukupan modal pelabur sendiri untuk pembayaran sekali sahaja untuk hartanah, kerana, tidak seperti, sebagai contoh, saham, harta tanah sukar untuk dibahagikan, dan sejumlah besar wang diperlukan untuk menyelesaikan transaksi pada satu masa;

- keperluan untuk yuran pengurusan yang lebih tinggi, yang boleh meningkatkan kualiti, pengurusan kualiti hartanah, portfolio pelaburan hartanah secara langsung memberi kesan kepada peningkatan pulangan pelaburan;

- iversifikasi - keinginan untuk menguruskan beberapa objek hartanah untuk mengagihkan risiko disebabkan oleh pelbagai objek pelaburan, mengurangkan persaingan, tetapi banyak objek pelaburan dengan modal ekuiti terhad memerlukan pinjaman yang lebih besar, yang mewujudkan risiko tambahan;

- susut nilai boleh ditolak daripada asas cukai;

- leverage kewangan positif - apabila harta yang diperoleh dengan dana yang dipinjam membawa pendapatan kewangan pada kadar yang melebihi kadar faedah ke atas pinjaman.

Harga hartanah dan keputusan pelabur dipengaruhi oleh syarat pembiayaan: kadar faedah, tahap pembiayaan hutang, tempoh pelunasan, dsb.

Kadar faedah ialah bayaran untuk menggunakan pinjaman. Lebih rendah kadar faedah, lebih menarik bagi pelabur.

Tahap pembiayaan hutang dicirikan oleh saiz pinjaman. Semakin besar pinjaman, semakin berkesan pembiayaan hutang.

Kriteria untuk memilih jumlah pinjaman maksimum:

- pada kadar faedah yang rendah, kriterianya ialah bahagian dana yang dipinjam dalam jumlah volum pelaburan modal dalam hartanah, bahagian ini untuk pelabur berhati-hati biasanya 70%;

- pada kadar faedah yang tinggi, kriterianya ialah nisbah perlindungan hutang.

Tempoh pelunasan ialah tempoh matang pinjaman. Semakin lama tempoh ini, semakin rendah bayaran berkala. Walau bagaimanapun, jumlah bayaran untuk pembayaran jangka panjang akan lebih tinggi.

Syarat pembiayaan lain:

- faedah untuk pembayaran balik pinjaman awal:

- hak untuk pembayaran balik awal tanpa sekatan atau dengan permohonan denda, yang berkurangan dengan pengurangan dalam tempoh perjanjian pinjaman;

- liabiliti terhad: liabiliti peminjam hanya untuk harta tanah yang dicagarkan; hak pemiutang tidak terpakai kepada harta alih sekiranya berlaku keingkaran dalam pinjaman (dengan liabiliti tidak terhad, pemberi pinjaman mempunyai hak ke atas harta alih peminjam yang tidak solven) .

Pertimbangkan kriteria untuk membuat keputusan mengenai pinjaman.

Keadaan dalam pasaran hartanah komersil sering berubah, oleh itu, apabila membuat keputusan mengenai pemberian pinjaman dalam setiap kes tertentu, adalah perlu untuk mengkaji semula keadaan pasaran. Perhatian harus diberikan kepada baki semasa dan jangkaan bekalan dan permintaan, kepada objek yang memerlukan pembiayaan hutang, risiko, spesifik lokasi hartanah dan keuntungan projek pinjaman dan pelaburan.

Bekalan dan permintaan. Jika tahap semasa dan unjuran bekalan objek jelas lebih tinggi daripada tahap permintaan - ini adalah faktor yang tidak menguntungkan, beberapa peningkatan harus dijangkakan. Keputusan perlu dibuat mengenai isu-isu berikut:

- Adakah terdapat permintaan berterusan untuk objek cagaran?

- Adakah akan berlaku lebihan pasaran dengan objek sedemikian sebelum tamat tempoh pembayaran balik pinjaman?

- Adakah terdapat keperluan untuk memendekkan tempoh pinjaman?

Risiko dianalisis dari segi fakta bahawa penerimaan pemberi pinjaman terhadap risiko yang lebih tinggi mesti dibayar oleh peminjam.

Lokasi. Ia dianalisis sama ada lokasi kemudahan pinjaman akan memberi manfaat sepanjang tempoh pinjaman.

Keberuntungan. Pinjaman dan projek pelaburan yang diterima untuk pembiayaan juga mestilah menguntungkan. Syarat-syarat pemberian pinjaman sepatutnya lebih baik daripada di bank lain. Pinjaman mesti dibayar balik, hubungan dengan peminjam adalah baik. Secara umumnya, faktor asas dalam membuat keputusan mengenai pembiayaan hartanah adalah analisis projek pelaburan. Kecekapan projek yang boleh diterima - jaminan pembayaran balik pinjaman mengikut syarat yang ditetapkan.

Kesimpulan: pembiayaan projek pelaburan untuk pemerolehan bangunan pejabat adalah dinasihatkan, kerana nilai NPV tidak negatif, keuntungan projek pelaburan, dengan mengambil kira pembiayaan hutang, boleh diterima oleh pemberi pinjaman.

4.5. Perundingan kredit

Pelbagai masalah yang diselesaikan dengan perundingan agak luas. Dan pengkhususan syarikat yang menyediakan perkhidmatan perundingan boleh berbeza: daripada sempit, terhad kepada mana-mana satu bidang perkhidmatan perundingan (contohnya, audit), kepada yang paling luas, meliputi rangkaian penuh perkhidmatan dalam bidang ini. Sehubungan itu, setiap pakar (atau setiap syarikat) yang bekerja dalam bidang ini, meletakkan konsep perundingan dalam maknanya sendiri dan memberikan naungannya sendiri, ditentukan oleh hala tuju syarikat tertentu.

Perundingan kredit - penyediaan perkhidmatan perundingan dalam bidang menarik pembiayaan kredit dan pelaburan untuk entiti undang-undang dan individu.

Perundingan kredit, menurut pakar INTERFINANCE, adalah jenis perniagaan baharu yang sedang berkembang secara aktif hari ini. Memandangkan minat pelanggan kami yang semakin meningkat dalam dana yang ditarik dari luar untuk pembangunan perniagaan, keperluan objektif timbul untuk pembangunan jenis perkhidmatan seperti kaunseling kredit.

Seiring dengan ini, tawaran pelbagai program kredit oleh bank juga semakin berkembang. Setiap daripada mereka bukan sahaja menawarkan syarat khas kepada pelanggan, tetapi juga memerlukannya untuk menyediakan satu set dokumen dan jaminan yang sepenuhnya khusus. Ia menjadi semakin sukar bagi bakal penerima pinjaman untuk menavigasi secara bebas di kawasan ini dan semakin mudah untuk tersesat dalam aliran ini (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Organisasi dan pembiayaan pelaburan. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Asas hal ehwal perbankan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operasi perbankan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Perundingan adalah sejenis aktiviti intelektual, tugas utamanya adalah untuk menganalisis, membuktikan prospek untuk pembangunan dan penggunaan inovasi saintifik, teknikal, organisasi dan ekonomi, dengan mengambil kira bidang subjek dan masalah pelanggan.

Perundingan menyelesaikan isu pengurusan, ekonomi, kewangan, aktiviti pelaburan organisasi, perancangan strategik, pengoptimuman fungsi keseluruhan syarikat, menjalankan perniagaan, penyelidikan dan ramalan pasaran jualan, pergerakan harga, dsb. Dengan kata lain, perundingan ialah sebarang bantuan yang diberikan oleh perunding luar, dalam menyelesaikan masalah tertentu.

Matlamat utama perundingan adalah untuk meningkatkan kualiti pengurusan, meningkatkan kecekapan syarikat secara keseluruhan dan meningkatkan produktiviti individu setiap pekerja.

Bilakah pelanggan berpaling kepada syarikat perunding untuk mendapatkan bantuan?

Mengikut kepercayaan popular, perkhidmatan perunding luar digunakan terutamanya dan terutamanya oleh organisasi yang mendapati diri mereka berada dalam situasi kritikal. Walau bagaimanapun, bantuan dalam situasi kritikal bukanlah fungsi utama perundingan. Dalam kes apa dan siapa yang meminta bantuan kepada syarikat perunding?

Pertama, dalam kes di mana perusahaan dengan status yang boleh dipercayai merancang untuk menyusun semula keseluruhan sistem, yang dikaitkan sama ada dengan pengembangan, atau dengan perubahan dalam bentuk pemilikan, atau dengan perubahan radikal dalam spektrum aktiviti perusahaan dan orientasi semula kepada yang lebih menjanjikan. dan/atau kawasan perniagaan yang menguntungkan.

Kedua, dalam kes di mana perusahaan dengan status yang boleh dipercayai, untuk menegaskan kedudukannya dalam pasaran dan mewujudkan imej yang diperlukan di mata bakal rakan kongsi, beralih kepada perkhidmatan perunding (contohnya, juruaudit), menjalankan audit aktivitinya (contohnya, audit) dan kemudian membuat keputusannya kepada umum.

Ketiga, dalam kes di mana perusahaan berada dalam situasi kritikal (atau bahkan di ambang kehancuran) dan tidak dapat keluar dari situasi ini sendiri kerana kekurangan pengalaman dan sumber dalaman untuk tindak balas yang mencukupi dan tepat pada masanya kepada keadaan. Perkhidmatan perunding (firma perunding) dalam kes ini adalah berbentuk perundingan krisis.

Perkhidmatan perundingan profesional telah disediakan di Rusia selama lebih daripada sepuluh tahun. Walaupun tempoh yang begitu lama, pemahaman yang jelas tentang mengapa perlu menjemput perunding dan sama ada mereka perlu dijemput sama sekali, di kalangan bakal pengguna perkhidmatan perundingan masih belum berkembang. Alasan untuk ini sebahagian besarnya adalah pemahaman yang tidak mencukupi tentang perkara yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh perunding, apabila masuk akal untuk menjemput mereka, dan apakah syarat yang diperlukan untuk kerjasama yang berjaya dengan perunding.

Menurut pakar INTERFINANCE, tugas utama perunding adalah untuk membantu pelanggan dalam menyelesaikan masalah pengurusan mereka.

Mereka boleh menyelesaikan masalah ini dalam beberapa cara:

- Cari masalah dan cadangkan penyelesaian. Dalam situasi di mana klien sedar bahawa dia mempunyai masalah, tetapi tidak dapat menentukan apa sebenarnya, apakah punca sebenar, perunding boleh menganalisis situasi dan mengenal pasti masalah dan puncanya, serta membangunkan dan menawarkan cara kepada klien. untuk menyelesaikannya. Inilah yang dipanggil perundingan pakar, apabila perunding sendiri melakukan semua kerja untuk mengesan dan menyelesaikan masalah.

- Bantu klien mencari sendiri masalah dan tentukan cara untuk menyelesaikannya. Terdapat situasi apabila klien bersedia untuk menentukan masalah dan menyelesaikannya, tetapi dia tidak mempunyai sokongan metodologi untuk kejayaan pelaksanaan niatnya. Kemudian perunding boleh menyediakan pelanggan dengan sokongan metodologi ini dan pergi bersamanya sepanjang jalan daripada menemui masalah hingga menyelesaikannya.

Pendekatan ini dipanggil perundingan proses, iaitu perundingan dalam perjalanan aktiviti pengurusan pelanggan.

- Ajar klien cara mencari dan menyelesaikan masalah. Mewujudkan sistem pengetahuan praktikal dalam diri klien, mekanisme yang membolehkannya mulai sekarang mencari dan menyelesaikan masalahnya adalah intipati pendekatan ketiga, dipanggil kaunseling pendidikan.

Dengan pendekatan ini, perunding tidak mengambil bahagian secara langsung dalam proses mencari dan menyelesaikan masalah, tetapi hanya melatih klien dan menyemak ketepatan "kerja rumah".

Dalam amalan, ketiga-tiga pendekatan sering bersilang dan melengkapi antara satu sama lain. Penekanan beralih bergantung pada perkara yang paling diperlukan oleh klien: untuk mencari penyelesaian kepada masalah untuknya, atau untuk membantunya menyelesaikan masalah, atau untuk diajar cara menyelesaikannya.

Menentukan sejauh mana keperluan ini, serta keperluan untuk melibatkan perunding secara amnya, bergantung kepada beberapa faktor:

- Masa. Sebagai peraturan, sebarang masalah memperkenalkan had masanya. Bergantung pada seberapa besar margin masa untuk menyelesaikan masalah tertentu, pilihan dibuat memihak kepada satu atau pendekatan lain. Biasanya, nasihat pakar adalah cara terpantas untuk menyelesaikan masalah jika perunding yang dijemput telah membuktikan kaedah untuk menyelesaikan masalah tersebut.

- Sumber tenaga kerja. Setiap masalah memerlukan sumber tenaga kerja yang dibelanjakan untuk penyelesaiannya. Apabila skala masalahnya cukup besar, agak sukar untuk memilih orang yang akan berurusan secara eksklusif untuk menyelesaikannya, memandangkan semua kakitangan pelanggan mempunyai tanggungjawab harian mereka sendiri dalam aktiviti semasa. Walau bagaimanapun, ia tidak boleh dilaksanakan secara ekonomi untuk mengupah dan mengekalkan kakitangan pakar yang berdedikasi untuk setiap masalah, kerana sesetengah syarikat kadangkala memilih untuk melakukannya.

Perunding dalam kes ini adalah tenaga kerja tambahan yang tersedia apabila diperlukan dan dikeluarkan apabila keperluan telah berlalu.

- Wang. Mengambil perunding adalah mahal. Bergantung kepada sumber kewangan yang boleh diperuntukkan oleh klien untuk menyelesaikan masalah, satu atau satu lagi pendekatan kaunseling dipilih. Sebagai peraturan, perundingan latihan adalah cara paling murah untuk menyelesaikan masalah jika pelanggan mempunyai tenaga kerja dan masa yang diperlukan untuk melatih mereka.

- Pengetahuan. Tahap kepakaran tidak kurang kritikal daripada masa atau wang. Sudah tentu ilmu boleh diperolehi melalui pendidikan kendiri.

Walau bagaimanapun, tahap penyatuan pengetahuan dan kemahiran aplikasi praktikal mereka akan berbeza dalam kes ini. Bukan kebetulan bahawa keberkesanan pendidikan sepenuh masa adalah lebih tinggi daripada pembelajaran jarak jauh. Di samping itu, pendidikan kendiri adalah belajar daripada kesilapan anda sendiri, manakala dengan menarik perunding, anda boleh belajar daripada orang lain.

- Objektiviti. Perunding membentangkan pandangan bebas tentang masalah klien dari luar. Berdasarkan kebebasannya, dia bebas daripada klise dan prasangka yang telah berkembang dengan pelanggan selama bertahun-tahun aktivitinya dan yang sering menjadi punca masalah itu sendiri. Perunding boleh bertanya soalan yang klien sendiri tidak fikirkan, kerana, disebabkan tabiat yang telah ditetapkan, dia tidak menganggap mereka soalan. Akhir sekali, perunding adalah seorang yang tidak berminat dalam erti kata satu-satunya minatnya ialah penyelesaian yang paling berkesan bagi masalah sebenar klien dan dia tidak mempunyai kepentingan diri dalam masalah ini.

Ia juga harus diperhatikan perkara yang tidak boleh atau tidak boleh dilakukan oleh perunding untuk pelanggan dan mengapa mereka tidak boleh dijemput:

- Membuat keputusan. Perunding, sebagai peraturan, tidak boleh membuat keputusan untuk pelanggan. Pelanggan itu sendiri bertanggungjawab ke atas perniagaannya, bertanggungjawab kepada pemilik, kontraktor, kakitangan dan dirinya sendiri, dan dia perlu membuat keputusan muktamad. Perunding hanya menawarkan pilihan untuk penyelesaian, memberikan cadangan mengenai penyelesaian optimum, tetapi tidak membuat keputusan sendiri.

- Permainan dengan undang-undang. Perunding tidak boleh dan tidak boleh memberikan cadangan pelanggan yang bertentangan dengan undang-undang yang terpakai. Sebarang cadangan pelaksanaan yang membawa pelanggan bercanggah dengan undang-undang adalah ancaman kepada perniagaan pelanggan dan dengan sendirinya mewujudkan masalah yang serius.

Oleh itu, perunding tidak boleh dan tidak sepatutnya, dengan menyelesaikan beberapa masalah pelanggan, mencipta masalah lain, kadang-kadang lebih serius untuknya - masalah dengan undang-undang.

- Penyertaan dalam konflik. Perunding tidak boleh dan tidak sepatutnya mengambil bahagian dalam konflik dalaman klien. Adalah sangat tidak beretika apabila sesetengah orang dalam pengurusan pelanggan menjemput perunding untuk "jatuh" orang lain. Perunding mesti sentiasa berada di atas konflik peribadi atau kumpulan, bertindak sebagai penimbang tara bebas, mencari penyelesaian yang berguna untuk perniagaan secara keseluruhan, dan bukan untuk individu atau kumpulan individu.

- Keputusan rasmi. Tujuan bantuan perundingan adalah untuk menyelesaikan masalah klien, bukan untuk menulis laporan perundingan. Tugas aktiviti perunding tidak seharusnya mencipta laporan yang cantik dalam bentuk dan kosong isinya, "pembungkus gula-gula" yang digunakan untuk mencipta penampilan aktiviti pengurusan yang berguna. Oleh itu, anda tidak sepatutnya menjemput perunding untuk menulis laporan sedemikian, yang kemudiannya akan disimpan dalam laci dan dibawa keluar dari semasa ke semasa untuk demonstrasi - ini adalah cara yang terlalu mahal dan tidak wajar untuk menarik perhatian.

Berdasarkan perkara di atas, adalah mungkin untuk merumuskan kes apabila perlu untuk menjemput perunding. Secara umumnya, perunding harus dipanggil apabila terdapat masalah pengurusan yang ingin diselesaikan oleh pelanggan. Walau bagaimanapun, penyertaan perunding amat berkesan dalam situasi biasa yang disenaraikan di bawah:

- Apabila masalah kompleks, sistemik. Jika skala masalah adalah sedemikian rupa sehingga untuk menyelesaikannya, adalah perlu untuk menjalankan perubahan kompleks radikal dalam sistem pengurusan, prinsip membina perniagaan, sebaiknya menjemput pakar pihak ketiga yang akan membawa idea-idea segar dan menyediakan sumber tenaga kerja yang diperlukan. Menyelesaikan masalah yang kompleks biasanya memerlukan kos buruh yang besar dan pengetahuan khusus.

- Apabila masalah adalah sekali sahaja, situasional. Jika pelanggan mempunyai masalah yang disebabkan oleh gabungan keadaan tertentu dan tidak berulang, rutin, dan juga memerlukan penyelesaian segera, adalah lebih cekap untuk tidak mewujudkan kapasiti organisasi dalaman untuk menyelesaikannya, tetapi menjemput perunding sekali. Pada masa yang sama, adalah tidak berkesan untuk menjemput perunding untuk menyelesaikan rutin, tugas harian, iaitu, untuk menjalankan aktiviti pengurusan semasa.

- Apabila terdapat perbezaan pendapat tentang masalah dan cara menyelesaikannya dalam pengurusan pelanggan atau antara pengurusan dan pemilik. Dalam situasi ini, perunding adalah penimbang tara bebas yang terbaik, mampu menilai masalah secara objektif dan menawarkan cara yang wajar secara objektif untuk menyelesaikannya.

- Apabila penyelesaian kepada masalah itu mungkin mempunyai akibat yang serius, termasuk strategik, kewangan atau sosial. Ini adalah situasi yang serupa dengan yang sebelumnya, dengan satu-satunya perbezaan bahawa dalam kes ini kos untuk menyelesaikan masalah dan tanggungjawab yang berkaitan adalah agak tinggi. Oleh itu, pengurusan pelanggan mungkin memerlukan justifikasi pakar bebas untuk mengenal pasti dan menyelesaikan masalah. Kadang-kadang ini adalah cara untuk klien berkongsi tanggungjawab dengan perunding, bukan dari segi membuat keputusan, tetapi dari segi membangunkannya.

Mungkin ada situasi lain yang lebih baik untuk menjemput perunding. Kriteria umum untuk kesemuanya ialah:

- Kehadiran masalah;

- Kekurangan masa atau sumber manusia untuk menyelesaikan masalah;

- Kurang pengetahuan khusus untuk menyelesaikan masalah;

- Harga tinggi isu itu.

Tidak perlu mengatakan bahawa perunding yang dijemput mestilah seorang profesional yang teliti - ini adalah prasyarat. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa faktor asas yang menentukan kejayaan interaksi pelanggan dengan perunding:

- Memilih perunding yang betul. Tiada perunding boleh mengetahui segala-galanya. Sesetengah perunding bagus untuk menyelesaikan beberapa jenis masalah, yang lain bagus untuk yang lain.

Oleh itu, pemilihan perunding yang tepat untuk masalah tertentu adalah amat penting. Perlu diingat bahawa nama yang terkenal tidak selalu menjamin pemilihan yang betul. Terdapat banyak perunding yang sangat khusus dan tidak jelas yang mungkin tidak diketahui oleh pelanggan sehingga dia menghadapi masalah yang memerlukan penyertaan mereka. Perkara utama di sini adalah untuk menilai metodologi dan pengalaman praktikal yang ditawarkan oleh perunding untuk menyelesaikan masalah pelanggan.

- Komunikasi. Perunding dan pelanggan mesti menggunakan radas konseptual yang serupa atau, dengan kata lain, bercakap bahasa yang sama. Jika tidak, situasi mungkin timbul apabila perunding, menggunakan alat analisisnya, akan dapat mengenal pasti masalah dan mencari jalan untuk menyelesaikannya, tetapi pelanggan mungkin tidak memahami cadangan perunding. Oleh itu, adalah perlu untuk bersetuju terlebih dahulu tentang maksud konsep dan istilah yang digunakan oleh kedua-dua pelanggan dan perunding.

- Tahap latihan. Syor mempunyai kesan hanya apabila dilaksanakan. Tetapi untuk menggunakan cadangan perunding, pelanggan kadangkala perlu mempunyai tahap latihan minimum yang sesuai. Sama seperti pelaksanaan proses teknologi yang paling terperinci sekalipun memerlukan tahap latihan teknikal tertentu, maka pelaksanaan cadangan pengurusan yang paling terperinci memerlukan tahap latihan pengurusan tertentu. Sekiranya masalah sedemikian berlaku, langkah tambahan mesti diambil untuk memastikan latihan tersebut.

- Memahami matlamat dan objektif. Terdapat situasi apabila pelanggan tidak memahami dengan jelas apa sebenarnya yang dia mahu, tetapi dia bertekad untuk mencapainya. Ini biasanya membawa kepada masalah yang paling serius dalam interaksi antara pelanggan dan perunding. Oleh itu, adalah perlu untuk bersama-sama menentukan matlamat dan objektif, dan hanya kemudian mula bekerja.

Oleh itu, bahagian kedua soalan yang dirumuskan dalam tajuk artikel ini boleh dijawab seperti berikut: anda perlu belajar dalam apa jua keadaan - pengetahuan tidak akan menyakitkan, walaupun (orang mungkin berkata - terutamanya jika) perunding dijemput.

Walau bagaimanapun, latihan itu sendiri, tanpa aplikasi praktikal pengetahuan yang diperolehi, bernilai sedikit. Bilakah kali terakhir mana-mana pengurus tertinggi perusahaan berpeluang menghadiri kursus pendidikan yang serius? Dan apakah bahagian pengetahuan yang mereka perolehi yang sebenarnya digunakan hari ini dalam amalan pengurusan harian? Apabila bekerja dengan perunding, tanpa mengira jenis perundingan, pengetahuan secara langsung terkandung dalam aktiviti praktikal, atau, sebaliknya, diperoleh dalam proses menyelesaikan masalah tertentu.

Walau apa pun, keputusan pada bahagian pertama soalan - untuk menjemput atau tidak menjemput perunding - kekal dengan pelanggan. Perunding, seperti biasa, hanya boleh memberikan cadangan yang diperlukan, yang telah dilakukan dalam artikel ini.

Perkhidmatan mendapatkan pembiayaan daripada institusi kredit adalah permintaan di kalangan perusahaan yang melaksanakan projek pelaburan, kos yang jauh melebihi kos projek yang dilaksanakan lebih awal, serta tanpa pengalaman mereka sendiri dalam pinjaman bank (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Organisasi dan pembiayaan pelaburan. - Rostov -on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Asas perbankan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operasi perbankan. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ).

Pelaksanaan projek tersebut mungkin termasuk rancangan kerja untuk meningkatkan daya tarikan pelaburan perusahaan sebagai Peminjam.

Pasukan perunding, yang termasuk pakar terpelbagai yang berkelayakan tinggi (pembiaya, peguam, ahli ekonomi, pemasar, dll.), boleh menyediakan pelanggan dengan rangkaian penuh perkhidmatan - daripada menyediakan rancangan perniagaan kepada mencari dan mengenal pasti sumber kewangan (bank, syarikat pelaburan, dana pelaburan, pelabur swasta, dsb.) untuk membantu perusahaan dan organisasi - bakal peminjam - dalam menyediakan dokumen untuk mendapatkan pinjaman, memilih bentuk dan kaedah pemberian pinjaman, mencari pelabur dan mengatur pembiayaan.

Perkhidmatan perundingan dan produk yang ditawarkan oleh Agensi Kredit (broker kredit) adalah sedekat mungkin dengan keperluan pelabur - bank dan institusi kredit lain dan syarikat pelaburan.

Secara aktif bekerjasama dengan pelbagai bank, Agensi Kredit menawarkan pelanggan organisasi pembiayaan - pencarian dan pemilihan bank untuk memberi pinjaman kepada projek pelaburan, membiayai pembangunan pengeluaran, penyusunan semula dan peralatan semula teknikal, serta mendapatkan pinjaman untuk menambah kerja. modal.

Sebagai sebahagian daripada perkhidmatan perundingan Kredit, menurut pakar INTERFINANCE, ia ditawarkan untuk menyokong prosedur untuk mendapatkan pinjaman, iaitu:

- pengenalan umum dengan pasaran pinjaman

- menyediakan maklumat dan memilih program pinjaman dan bank yang paling optimum

- bantuan dalam pengumpulan dan pelaksanaan pakej dokumen untuk mendapatkan pinjaman

- penyelarasan pakej dokumen dengan bank

Dengan memohon perundingan pinjaman, anda bukan sahaja akan menjimatkan masa berharga yang dihabiskan untuk mencari program yang sesuai, tetapi juga menerima maklumat yang paling boleh dipercayai tentang bank dan syarat-syarat untuk mendapatkan pinjaman, yang sering berbeza dengan ketara daripada yang disediakan oleh bank untuk tujuan pengiklanan.

Petunjuk:

- Pemberian pinjaman kepada perniagaan (kemungkinan membuat keputusan dalam masa yang singkat, sebelum membuka akaun, perakaunan untuk pelaporan pengurusan (tidak rasmi), kumpulan syarikat) dan usahawan

- Memberi pinjaman kepada penduduk

Untuk individu:

- kredit tanpa cagaran dan penjamin;

- pinjaman untuk keperluan mendesak;

- pinjaman yang dijamin oleh pangsapuri, kereta asing;

- pinjaman yang dijamin dengan tanah dan kotej;

- pinjaman kereta;

- gadai janji.

Untuk usahawan individu:

- kredit;

- talian kredit;

- tarikan pelaburan.

Entiti undang-undang:

- kredit untuk menambah modal kerja;

- kredit untuk pembangunan perniagaan;

- pinjaman untuk pembelian hartanah;

- pinjaman untuk pembelian peralatan;

- pinjaman untuk menampung jurang tunai;

- talian kredit;

- pinjaman overdraf;

- pemfaktoran;

- pajakan;

- jaminan bank;

- pembiayaan projek;

- tarikan pelaburan;

- pelaburan bersama.

- Analisis nyata penyata kewangan dan kelayakan kredit

- Pengoptimuman cukai

- Rancangan perniagaan

- Penciptaan tapak Internet

- Meningkatkan daya tarikan kredit

Seperti yang ditunjukkan oleh amalan, selalunya pinjaman tidak diberikan bukan kerana pelanggan tidak mempunyai kredit atau menyembunyikan sesuatu, tetapi kerana pelanggan tidak dapat memahami dengan betul apa yang diperlukan oleh bank daripadanya.

Intipati perkhidmatan perundingan kredit adalah penilaian objektif bebas terhadap tawaran pinjaman yang sedia ada di pasaran untuk menawarkan pelan pinjaman yang paling berfaedah dari sudut pandangan peminjam (untuk butiran lanjut, lihat Shevchuk D.A. Organisasi dan pembiayaan pelaburan . - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Asas perbankan - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operasi perbankan - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Malah, berpuluh-puluh bank kini menawarkan pinjaman. Program mereka berbeza dalam syarat, kadar faedah, terma dan parameter lain (lihat http://www.denisshevchuk.narod.ru untuk butiran).

Anda boleh melakukan penyelidikan pasaran anda sendiri, menghabiskan banyak masa, atau anda boleh menghubungi kaunselor pinjaman (atau broker pinjaman) dan mereka akan menyelesaikan masalah anda.

Perundingan pelaburan, perbankan, kewangan dan kredit mungkin termasuk:

- Analisis nyata perusahaan dan sifat projek.

- Cari pelabur atau pemberi pinjaman yang berpotensi.

- Merangka pakej dokumen yang diperlukan untuk pelabur atau pemberi pinjaman tertentu (atau senarai dokumen yang diperlukan).

- Mengiringi pertimbangan permohonan kredit (pelaburan).

Pakar akan membantu anda membuat keputusan tentang bentuk pembiayaan perniagaan anda yang paling mudah, untuk memilih rakan kongsi yang boleh dipercayai.

Terdapat permintaan pasaran untuk penyediaan perkhidmatan pembrokeran profesional untuk menyokong transaksi kredit. Realtors tidak menghadapi tugas ini, tidak semua bank dapat bekerja dengan pelanggan, dan niche yang timbul diisi oleh mereka yang mempunyai masa dan keinginan untuk ini.

Menurut pakar, daripada kira-kira 10 orang yang membuat keputusan untuk membuat dokumen untuk mendapatkan pinjaman gadai janji sendiri, hanya 2 yang pergi untuk membuat perjanjian. Kini bantuan kepada bakal peminjam ditawarkan oleh broker gadai janji - organisasi yang menyediakan perkhidmatan profesional dalam memilih program pinjaman perbankan terbaik untuk pelanggan.

Menurut pakar INTERFINANCE, pembrokeran gadai janji adalah aktiviti baru dan sangat menjanjikan untuk negara kita, menggabungkan kepakaran broker barang dan pembiaya.

Menurut peserta pasaran, yang pertama memasuki pembrokeran gadai janji adalah broker barang yang mengasaskan subbahagian dalam syarikat mereka yang berurusan dengan perkhidmatan perundingan dalam bidang pinjaman gadai janji, dan hanya pakar dalam bidang kewangan dan undang-undang memberi perhatian kepada perkhidmatan yang menjanjikan.

Sehingga kini, broker tidak menjalankan kempen pengiklanan yang aktif. Maklumat tentang perkhidmatan mereka diedarkan melalui pelanggan atau iklan kecil di akhbar dan Internet.

Setiap tahun bilangan bank yang sedia memberi pinjaman kepada individu semakin meningkat. Jumlah pinjaman pengguna hanya meningkat dari tahun ke tahun. Pada masa ini, yang paling popular adalah pinjaman yang dikeluarkan untuk pembelian peralatan rumah tangga, kereta. Selain itu, banyak bank menawarkan pinjaman ekspres yang tidak melibatkan penggunaan dana yang dimaksudkan.

Semua produk pinjaman perbankan utama sudah diketahui dan dicipta. Persoalannya ialah dalam rangkaian produk yang boleh ditawarkan oleh satu bank. Bank menetapkan sendiri tugas untuk menawarkan kepada pelanggan rangkaian produk kredit yang selengkap mungkin. Persaingan dalam pasaran pinjaman adalah sangat tinggi, dan hanya bank yang telah mencapai keberkesanan teknologi terbesar dalam transaksi pada kos terendah boleh menang (untuk butiran lanjut, lihat http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Pemberian pinjaman perniagaan, menurut pekerja broker kredit INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC), walaupun dalam keadaan ekonomi yang tidak stabil, membayangkan kemungkinan membuat keputusan oleh beberapa bank dalam masa yang singkat (dari 1 hingga 10-15 hari), sebelum dibuka akaun, perakaunan untuk pelaporan pengurusan (tidak formal), kumpulan syarikat. Krisis bukan penghalang jika anda menggunakan nasihat profesional.

Walaupun krisis dalam ekonomi Rusia, kebanyakan pakar pinjaman perniagaan bersetuju bahawa sektor perbankan di Rusia ini akan berkembang.

Mari kita pertimbangkan secara terperinci peluang pembiayaan perniagaan sedia ada pada masa ini.

Entiti undang-undang:

Semua jenis pinjaman, termasuk:

- overdraf (pinjaman tidak bercagar untuk pusing ganti sehingga 50% daripada purata resit bulanan ke akaun daripada rakan niaga pihak ketiga, tidak termasuk pembayaran kepada diri mereka sendiri dalam kumpulan syarikat);

- kredit untuk menambah modal kerja;

- kredit untuk pembangunan perniagaan;

- pinjaman untuk pembelian perniagaan;

- pinjaman untuk pembelian hartanah (termasuk gadai janji komersial);

- pinjaman untuk pembelian peralatan;

- pinjaman untuk menampung jurang tunai;

- talian kredit;

- pemfaktoran;

- pajakan;

- Pinjaman perniagaan Lombard;

- jaminan bank.

- pelaburan dalam perusahaan Persekutuan Rusia (termasuk pelaburan dalam firma baru (sehingga setahun) di Moscow).

Memohon kepada broker kredit yang mempunyai pengalaman dalam kerja sepenuh masa di bank (sebaik-baiknya dalam jawatan kanan di bahagian khusus), membolehkan anda menjalankan analisis nyata penyata kewangan dan potensi kelayakan kredit, meningkatkan had pinjaman maksimum (jumlah), mengoptimumkan cukai, meningkatkan daya tarikan kredit dan mempercepatkan permohonan pertimbangan, dapatkan peluang keutamaan pertimbangan keutamaan permohonan di bank.

Untuk usahawan individu:

- kredit;

- talian kredit.

Pekali pelarasan (diskaun) digunakan dalam rangka program pinjaman perniagaan (Menurut Timbalan Ketua Pengarah INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Objek hartanah (bangunan, struktur, premis individu dalam bangunan, struktur modal yang belum siap): tidak lebih daripada 0,8.

Peralatan: tidak lebih daripada 0,7.

Subjek ikrar mungkin peralatan pejabat dan komputer, serta harta peribadi individu. Penilaian ikrar peralatan pejabat dan komputer, harta peribadi dijalankan oleh pegawai pinjaman berdasarkan pemeriksaan visual, kajian dokumentasi dan maklumat mengenai nilai pasaran objek yang serupa dan penggunaan faktor pembetulan tidak lebih daripada 0,6 kepada nilai pasaran.

Dalam kes ikrar peralatan, astaka perdagangan (didaftarkan sebagai struktur sementara) boleh dipertimbangkan bersama dengan peralatan teknologi, pengeluaran, dsb. Nilai cagaran mereka dinilai dengan menggunakan faktor pembetulan tidak lebih daripada 0,6 kepada nilai pasaran.

Kenderaan: tidak lebih daripada 0,7.

Barang dalam edaran (barangan, produk siap, dll.): tidak lebih daripada 0,6.

Bagi barangan dalam edaran, sebagai peraturan, harga belian barang-barang ini oleh pengikrar tanpa VAT (untuk barangan yang dibeli) / kos pengeluaran barang (untuk barangan pengeluaran sendiri) diambil sebagai nilai pasaran. Pada masa yang sama, isu daya saing harga ini di pasaran perlu dikaji oleh pegawai pinjaman.

Sebelum menerima harta sebagai ikrar, pegawai pinjaman, apabila melawat tempat perniagaan, memeriksa dan menyemak ketersediaan sebenar harta, pematuhan dengan data mengenai kuantiti dan pelbagai (mengikut jenis dan ciri generik), menyemak ketersediaan dokumen yang mengesahkan pemilikan. Apabila mencagarkan barang dalam edaran, sijil pematuhan mesti diperiksa (secara terpilih, tetapi tidak kurang daripada 10 item).

Jumlah pinjaman = jumlah cagaran * diskaun

Jumlah cagaran ialah nilai pasaran cair (yang boleh dijual dengan cepat, biasanya sedikit di bawah nilai pasaran biasa).

SYARAT MINIMUM UNTUK PERTIMBANGAN PERMOHONAN: dari 1-5 hari hingga sebulan.

PENDEKATAN FLEKSIBEL UNTUK WARNA: sehingga 1000000 rubel tanpa cagaran, pinjaman dengan cagaran separa. Mana-mana harta cair (termasuk peralatan yang dibeli dan hartanah) diterima sebagai cagaran untuk pinjaman lain. Julat JUMLAH YANG BESAR.

KEPERLUAN ASAS UNTUK PEMINJAM:

Kehadiran perniagaan yang stabil dan menguntungkan dengan tempoh kewujudan sebenar sekurang-kurangnya 6 bulan adalah wajib.

Tempoh pendaftaran perniagaan rasmi sekurang-kurangnya 6 bulan.

Tiada sejarah kredit negatif. Ketiadaan fakta tidak menunaikan kewajipan.

KEPERLUAN ASAS UNTUK PEMILIK PERNIAGAAN:

Kewarganegaraan Persekutuan Rusia.

Umur - dari 25 hingga 60 tahun termasuk (untuk lelaki di bawah umur 28 tahun, isu itu diselesaikan dengan draf pihak berkuasa).

Tiada rekod jenayah.

Tiada sejarah kredit negatif.

Wakil perniagaan hari ini mempunyai pilihan yang mencukupi di kalangan bank yang bersedia untuk memberikan "wang dalam pertumbuhan" dan menyokong pelbagai projek perniagaan. Usahawan hanya perlu mahir dalam syarat dan kadar faedah untuk memilih program pinjaman yang paling berfaedah untuk diri mereka sendiri.

Usahawan sering berminat dalam soalan: adakah kemungkinan mendapatkan pinjaman bergantung pada bentuk undang-undang di mana perniagaan kecil didaftarkan. Sebagai contoh, ramai yang pasti bahawa terdapat prasangka dalam bank mengenai "usahawan individu", adalah lebih sukar untuk mendapatkan pinjaman dengan bentuk pemilikan ini daripada, katakan, untuk syarikat liabiliti terhad (LLC).

Walau bagaimanapun, tetapan ini jauh dari realiti: bagi bank yang terlibat secara serius dalam pemberian pinjaman kepada perniagaan kecil dan sederhana, status undang-undang organisasi tidak menjejaskan sama ada bilangan dokumen untuk mendapatkan pinjaman, atau kadar faedah, atau pinjaman. syarat, iaitu kepada semua wakil sektor ekonomi ini.aktiviti adalah tertakluk kepada keperluan yang sama.

Sesetengah bank mempunyai sekatan pada parameter lain, seperti bahagian modal asing, tetapi bentuk pemilikan syarikat tidak penting. Walau bagaimanapun, terdapat had untuk entiti undang-undang: bahagian negeri atau bukan pemastautin dalam modal dibenarkan tidak boleh melebihi 49%.

Dokumen yang diperlukan untuk mendapatkan pinjaman untuk perusahaan kecil dan sederhana terutamanya berkaitan dengan status undang-undang dan penyata kewangan. Di bank, sebagai contoh, anda akan dikehendaki: sijil pendaftaran negeri, sijil pendaftaran dengan pihak berkuasa cukai, salinan pasport usahawan individu dan penjamin, salinan penyata pendapatan untuk dua tarikh pelaporan terakhir , salinan muka surat buku pendapatan dan perbelanjaan selama 6 bulan , sijil kehadiran atau ketiadaan pinjaman di bank perkhidmatan.

Ia juga perlu untuk menyediakan cabutan daripada bank servis mengenai pusing ganti akaun (perolehan debit atau pusing ganti kredit) untuk 12 bulan sebelumnya, serta maklumat mengenai pusing ganti bulanan. Dokumen tambahan yang sering diminta bank untuk menyediakan adalah berkaitan secara langsung dengan aktiviti syarikat: salinan perjanjian pajakan untuk premis, salinan kontrak dengan pembeli dan pembekal, salinan dokumen yang mengesahkan pemilikan harta yang ditawarkan sebagai cagaran (kontrak, invois, akta, dokumen pembayaran, sijil harta) dan sebagainya.

Pendekatan individu untuk setiap entiti undang-undang boleh dijelaskan oleh sejumlah besar variasi dalam parameter perniagaan kecil dan sederhana di Rusia moden. Segala-galanya tertakluk kepada perhatian penganalisis kredit: daripada dokumen organisasi dan undang-undang perusahaan itu sendiri kepada perjanjian pajakan untuk premis dan bil utiliti. Sekiranya dokumen dibahagikan kepada kumpulan, maka dokumen konstituen, dokumen kewangan, dokumen yang mengesahkan pemilikan harta yang disediakan sebagai keselamatan, serta dokumen tambahan yang mengesahkan pengendalian perniagaan boleh dibezakan. Syarat pengkreditan perusahaan di setiap bank adalah berbeza.

Pertimbangan permohonan di bank mengambil masa dari tiga hari bekerja hingga beberapa minggu, tertakluk kepada penyediaan pakej lengkap dokumen, jadi perusahaan yang ingin menerima pinjaman mesti mengambil kira fakta ini terlebih dahulu. Selalunya, pelanggan mengadu bahawa bank mengambil masa yang lama untuk mempertimbangkan permohonan mereka, tetapi dari amalan saya boleh mengatakan bahawa biasanya pelanggan sedemikian tidak mengikut arahan bank dan tidak memenuhi semua yang diminta daripada mereka tepat pada masanya, sehingga melambatkan keputusan. -proses membuat kemungkinan pemberian pinjaman.

Disebabkan tumpuan kebanyakan bank terhadap "pendekatan individu" kepada setiap wakil peminjam perniagaan kecil atau sederhana, usahawan mempunyai peluang untuk mengubah kadar faedah. Anda harus memikirkan tentang mendapatkan pinjaman untuk syarikat anda terlebih dahulu dan bekerjasama sebanyak mungkin dengan penganalisis kredit mengenai isu yang berkaitan dengan dokumen: dalam kes ini, anda boleh memilih syarat pinjaman yang paling sesuai untuk syarikat.

Penjimatan masa yang ketara, dan selalunya banyak kos lain, akan membolehkan anda mendapatkan rayuan tepat pada masanya kepada broker kredit, tetapi hanya jika dalam kakitangan syarikat sedemikian semua pekerja sebelum ini bekerja di bank dalam jawatan kanan. Banyaknya apa yang dipanggil "broker bertauliah" yang mendengar ceramah pengiklanan di syarikat biasa secara serius mencemarkan profesion broker kredit. Sebaik-baiknya, lebih banyak bank bekerja untuk broker kredit, lebih baik.

Senarai dokumen untuk Peminjam

1. Soal selidik - aplikasi dalam bentuk Bank.

2. Pasport(1) untuk individu yang:

- pemilik bisnes;

- peserta dalam transaksi (peminjam, penjamin);

- pengurus (mempunyai hak tandatangan pertama) entiti undang-undang kepunyaan kumpulan syarikat Pelanggan.

Untuk lelaki di bawah umur 28 tahun, salinan tambahan kad pengenalan tentera.

3. Perakuan Pendaftaran Negara(3) (membuat catatan dalam Daftar Entiti Undang-undang Negeri Bersatu / EGRIP).

4. Sijil pendaftaran dengan pihak berkuasa cukai(3).

5. Lesen(3) dan/atau dokumen lain yang memberi hak untuk menjalankan aktiviti.

6. Dokumen konstituen(3)(Artikel dan Memorandum). Selain itu, jika berkenaan: Keputusan untuk membuat perubahan dan/atau penambahan pada dokumen konstituen, serta perakuan pendaftaran negeri bagi perubahan dan/atau penambahan tersebut.

7. Dokumen yang mengesahkan pemilikan(3) atas harta peribadi pemilik perniagaan.

Dokumen kewangan

1. Pelaporan kewangan (cukai).(3) dengan setem, atau resit pos dan perihalan lampiran, mengesahkan penghantaran kepada IMTS, pada tarikh pelaporan terakhir (untuk tempoh pelaporan terakhir).

1.1. Penyata imbangan (Borang No. 1) dan Laporan tentang pendapatan dan kerugian material (Borang No. 2), atau

1.2. pulangan cukai tunggal, dibayar berkaitan dengan penggunaan sistem percukaian yang dipermudahkan, serta resit (perintah pembayaran) yang mengesahkan pembayaran cukai tunggal untuk tempoh terakhir, atau

1.3. Pulangan cukai untuk satu cukai ke atas pendapatan yang dikira untuk jenis aktiviti tertentu, serta resit (perintah pembayaran) yang mengesahkan pembayaran cukai tunggal untuk tempoh terakhir.

2. Lejar pendapatan dan perbelanjaan(3) organisasi dan/atau usahawan individu yang menggunakan sistem percukaian yang dipermudahkan atau menjadi pembayar UTII untuk 3 bulan terakhir.

3. Dokumen perakaunan (penyata) yang mengandungi maklumat tentang resit ke meja tunai dan ke akaun penyelesaian dipecahkan oleh bank selama 6 bulan setiap bulan.

4. Pecahan penghutang dan pemiutang(1) selewat-lewatnya pada hari pertama bulan di mana permohonan itu dikemukakan.

6. Sijil komitmen(1) dalam bentuk Bank selewat-lewatnya pada hari pertama bulan di mana permohonan itu dikemukakan.

7. Senarai harta yang digunakan dalam perniagaan dan item inventori(1) selewat-lewatnya pada hari pertama bulan di mana permohonan itu dikemukakan.

Dokumen yang mengesahkan aktiviti ekonomi

1. Kontrak (perjanjian) dengan pembekal dan pengguna utama(3). Sekurang-kurangnya 6 (sekurang-kurangnya 3 dengan pembekal dan sekurang-kurangnya 3 dengan pengguna) dengan rakan niaga terbesar dari segi penyelesaian.

2. Dokumen yang mengesahkan hak untuk menggunakan premis(3)(gudang, pejabat, tempat jualan).

Bentuk penyerahan dokumen:

(1)Asal

(3) Salinan yang disahkan oleh organisasi / usahawan individu

Pegawai Bank yang bertanggungjawab juga boleh meminta dokumen tambahan lain yang diperlukan untuk membuat keputusan mengenai pemberian pinjaman.

Pilihan pembiayaan perniagaan ialah pinjaman yang dijamin oleh perumahan untuk sebarang tujuan, pada asasnya pilihan gadai janji. Selalunya, pemilik perniagaan menggunakan produk ini. Terdapat dua pilihan: gadai janji apartmen dan gadai janji rumah (kotej).

Bangunan kediaman yang menjadi subjek ikrar mesti memenuhi keperluan berikut:

1.1. ditempatkan di penempatan di wilayah di mana bangunan kediaman lain yang sesuai untuk kediaman terletak;

1.2. mempunyai jalan masuk yang menyediakan akses sepanjang tahun ke plot tanah di mana bangunan kediaman terletak, dengan pengangkutan bermotor;

1.3. sesuai untuk kediaman kekal;

1.4. mempunyai bekalan kuasa yang berterusan daripada sumber luaran melalui rangkaian yang disambungkan daripada organisasi bekalan kuasa;

1.5. disediakan dengan sistem pemanasan gas, wap atau dapur, serta bekalan air sejuk;

1.6. berada dalam keadaan teknikal yang betul dan tidak mempunyai kecacatan yang ketara dalam elemen struktur dan peralatan kejuruteraan, yang seterusnya boleh menyebabkan kemalangan di rumah;

1.7. lulus pendaftaran kadaster, mematuhi pelan lantai yang dikeluarkan oleh badan yang menjalankan inventori teknikal harta itu, yang ditentukan berdasarkan data laporan penilaian yang dibuat oleh penilai profesional;

Sebidang tanah yang menjadi subjek gadaian mesti memenuhi keperluan berikut:

- mempunyai penggunaan yang dibenarkan (tujuan yang dimaksudkan): untuk berkebun, perumahan atau pembinaan kotej musim panas;

- keperluan yang dinyatakan dalam perenggan 1.1., 1.2. dan 1.9.

Keperluan am. Subjek cagaran boleh menjadi kedua-dua Premis Kediaman, untuk pembelian yang mana pinjaman gadai janji disediakan, dan Premis Kediaman sedia ada.

1. Premis Kediaman tidak boleh ditahan atau dilarang, tidak boleh dibebani dengan hak pihak ketiga, kecuali hak kediaman, tidak boleh ada pertikaian mengenai Premis Kediaman. Sekiranya seseorang yang bukan salah seorang pemilik (peminjamin) Premis Kediaman yang dicagarkan bercadang untuk menjadi peminjam tunggal di bawah perjanjian pinjaman, maka perlu menuntut salah seorang daripada pemilik (pengikrar) Premis Kediaman terbabit sebagai peminjam kedua (peminjam bersama).

2. Kediaman adalah pangsapuri berasingan atau bangunan Kediaman berasingan untuk kediaman tetap (kotej atau rumah berkembar (rumah bandar)). Bilik-bilik pangsapuri komunal hanya boleh dicagarkan jika, untuk mendapatkan satu pinjaman, semua bilik (premis) pangsapuri komunal dicagarkan, iaitu, secara agregat, bilik yang dicagarkan (premis) akan membentuk satu Premis Kediaman.

3. Premis Kediaman disambungkan kepada sistem pemanas elektrik, wap atau gas yang memberikan haba ke seluruh kawasan Premis Kediaman, atau mempunyai sistem sokongan hayat autonomi.

4. Kediaman mempunyai pintu masuk, tingkap dan bumbung (untuk pangsapuri di tingkat atas).

5. Apabila memberikan pinjaman yang dijamin oleh perumahan sedia ada, Premis Kediaman tidak boleh diterima sebagai cagaran dalam kes berikut:

- Apabila pemilik (salah seorang pemilik) Premis adalah kanak-kanak di bawah umur;

- Apabila orang yang bukan ahli keluarga pengikrar didaftarkan di Premis Kediaman untuk tempoh yang lama (1 tahun atau lebih).

6. Apabila salah seorang pemilik (pengikrar) Premis Kediaman adalah seseorang yang berumur lebih dari 65 tahun, perjanjian gadai janji adalah tertakluk kepada notari wajib.

7. Bangunan di mana subjek ikrar terletak mesti memenuhi syarat dan keperluan berikut:

a) terletak di Moscow atau wilayah Moscow;

b) tidak berada dalam keadaan kecemasan;

c) tidak didaftarkan untuk pembaikan besar (jika maklumat tersedia);

d) tidak dalam rancangan untuk pembinaan semula atau perobohan (jika maklumat tersedia);

e) mempunyai asas konkrit, batu atau bata bertetulang;

f) susut nilai bangunan yang dibina lebih awal daripada tahun 1970 tidak boleh melebihi 70%.

8. Pemilikan Premis Kediaman mesti disahkan oleh dokumen hak milik yang berkaitan (sijil pemilikan, kontrak berdaftar penjualan Premis Kediaman, perjanjian pertukaran, dsb.), yang disediakan mengikut keperluan perundangan semasa.

9. Dokumentasi teknikal (penerangan, pelan lantai) mesti mematuhi data yang dinyatakan dalam USRR. Jika Premis Kediaman dilengkapi semula tanpa permit yang sesuai, Premis tersebut boleh diterima sebagai sandaran hanya dengan syarat Pengikrar menghalalkan pembangunan semula dalam tempoh 6 bulan dari tarikh perjanjian gadai janji (kemunculan gadai janji menurut undang-undang), dan jika mustahil untuk menghalalkan pembangunan semula, Penggadai wajib, dalam tempoh 9 bulan dari tarikh perjanjian gadai janji (kemunculan gadai janji berdasarkan undang-undang), untuk membawa Premis Kediaman ke dalam keadaan yang sepadan dengan data yang dinyatakan dalam dokumentasi teknikal.

10. Apabila memperoleh (mencagarkan) Rumah Kediaman yang berasingan, plot tanah yang terletak di bawah rumah tersebut diperoleh secara serentak, didaftarkan dalam gadai janji. Pemilikan plot tanah mesti disahkan oleh dokumen hakmilik yang berkaitan (sijil pemilikan, perjanjian pembelian dan penjualan tanah berdaftar, perjanjian lain), yang disediakan mengikut keperluan undang-undang semasa. Pelan kadaster asal plot tanah mesti dilampirkan pada dokumen tanah, yang mesti dicagarkan bersama Bangunan Kediaman.

10.1. Jika sebidang tanah disediakan atas dasar pegangan pajak, maka serentak dengan rumah tersebut, hak pegangan pajak ke atas sebidang tanah itu juga perlu dicagarkan. Perjanjian pajakan untuk plot tanah mesti dibuat untuk tempoh tidak kurang daripada tempoh perjanjian pinjaman, atau mengandungi petunjuk lanjutan perjanjian untuk tempoh baru. Sekiranya perjanjian pajakan mengandungi syarat untuk mendapatkan persetujuan pemberi pajak untuk mencagarkan hak untuk memajak plot tanah, maka persetujuan tersebut mesti diperolehi sebelum berakhirnya perjanjian ikrar, jika keperluan sedemikian untuk mendapatkan persetujuan pemberi pajak tidak tidak bercanggah dengan undang-undang semasa.

10.2. Sekiranya penggadai tidak mempunyai hak pemilikan atau hak untuk memajak plot tanah yang terletak di bawah Bangunan Kediaman, maka apabila memberi pinjaman terhadap keselamatan perumahan sedia ada, harta tersebut tidak diterima sebagai jaminan.

Apabila pinjaman dicagarkan dengan rumah yang dibeli, Rumah Kediaman boleh diterima sebagai jaminan, dengan syarat penjual Rumah Kediaman mempunyai hak untuk memajak tanah yang terletak di bawah Rumah Kediaman.

Krisis dalam pasaran gadai janji Amerika mencetuskan krisis global dalam pasaran wang. Banyak bank Rusia mendapati diri mereka berada dalam kedudukan yang sukar. Kekurangan sumber kewangan dan kenaikan harga yang meluas telah menyebabkan pembiayaan tidak mencukupi. Akibatnya, sumber kewangan beberapa bank yang diperuntukkan untuk mengeluarkan pinjaman gadai janji telah habis.

Oleh kerana ketidakupayaan untuk mengisi semula potensi mereka dengan cepat, banyak bank tergesa-gesa mengetatkan syarat pinjaman untuk urus niaga gadai janji, dan ada juga yang meninggalkan gadai janji buat sementara waktu. Perkara yang kerap berlaku dalam amalan bank hari ini ialah kelewatan dalam pertimbangan permohonan pinjaman tanpa menjelaskan sebab-sebabnya. Pada masa yang sama, ramai peminjam yang telah mendapat kelulusan bank untuk mengeluarkan pinjaman berhadapan dengan fakta menaikkan kadar pinjaman gadai janji.

Bukan sahaja bank sendiri yang menghadapi masalah, malah bakal peminjam yang terpaksa meninggalkan transaksi pembelian hartanah kerana kegagalan bank secara tiba-tiba dan kelewatan dalam mengeluarkan pinjaman.

Bukan perkara biasa bagi peminjam yang diluluskan menunggu wang mereka selama dua atau tiga bulan atau lebih. Dalam konteks kenaikan harga hartanah, kelewatan beberapa bulan membawa kepada peningkatan yang ketara dalam kos apartmen.

Bank-bank yang kurang memberi tumpuan kepada pinjaman asing, bergantung kepada sumber mereka sendiri apabila mengeluarkan pinjaman gadai janji, meneruskan proses pemberian pinjaman kepada peminjam gadai janji. Secara umum, bilangan bank yang mencukupi masih menawarkan keadaan yang sangat kompetitif, tetapi mereka telah menaikkan kadar gadai janji, meningkatkan bayaran muka dengan ketara dan mengetatkan syarat pinjaman.

Broker pinjaman pada asasnya adalah peguam kewangan. Anda boleh pergi ke mahkamah sendiri - atau anda boleh mengupah peguam, anda boleh memotong rambut di rumah di cermin sendiri - atau anda boleh pergi ke pendandan rambut pakar, seseorang membaiki sendiri Cossacknya - dan seseorang memberikan Mercedesnya kepada perkhidmatan kereta . Adalah satu kesilapan untuk berfikir bahawa broker pinjaman adalah ahli silap mata dan mengagihkan pinjaman kepada semua orang. Jika dia seorang pakar, mempunyai pendidikan tinggi khusus (dan bukan hanya kursus) dan pengalaman kerja sepenuh masa sebenar di bank (sebaik-baiknya di jabatan yang berbeza dan berkaitan dalam jawatan kanan, dan bukan hanya latihan), maka dia akan meningkatkan dengan ketara kemungkinan keputusan pinjaman yang positif (jadi bagaimana seorang peguam yang cekap akan meningkatkan peluang anda di mahkamah dan dalam penyediaan dokumen undang-undang) dan kepantasan membuat keputusan.

Saya boleh menambah bahawa semasa krisis adalah berguna untuk menghabiskan masa lapang anda untuk pendidikan diri, mempelajari kesusasteraan ekonomi dan undang-undang. Kakitangan bank mempunyai tabiat marah jika pemohon pinjaman buta huruf dalam hal ekonomi dan undang-undang. Pandangan yang luas membolehkan anda mencari bahasa yang sama dengan jurubank dengan lebih cepat, kerana perbankan telah lama dianggap sebagai salah satu profesion paling pintar, sesetengah pekerja mempunyai 2-3 pendidikan tinggi dan sentiasa meningkatkan pengetahuan mereka.

Terdapat banyak penipu, yang, sebagai peraturan, tidak mempunyai pengalaman minimum dalam bank sebelum ini, menawarkan jaminan 100% untuk mendapatkan pinjaman: ini adalah penipuan 100% atau jenayah terang-terangan yang akan XNUMX% didedahkan lebih awal atau kemudian (dengan akibat yang sepadan untuk kedua-dua pelanggan dan pembantu palsu) . Ini jelas kepada mana-mana jurubank yang berpengalaman. Di mana-mana bank, pinjaman perniagaan dan gadai janji (dan selalunya jenis pinjaman lain) dikeluarkan selepas keputusan jawatankuasa kredit, ini adalah badan kolej, manakala pelanggan sebelum ini diperiksa oleh pelbagai perkhidmatan bank. Satu orang, walaupun bos besar (melainkan, sudah tentu, ini adalah pemilik bank) tidak boleh, mengikut definisi, membuat keputusan sedemikian sahaja, terutamanya perantara. Pengantara yang cekap dengan pengalaman sepenuh masa dalam bank boleh meningkatkan dengan ketara kemungkinan kelulusan - ini sudah menjadi realiti, tetapi tidak akan menjamin pinjaman XNUMX%. Peranannya adalah mendidik dan melobi. Pembrokeran kredit berguna kepada semua orang. Di satu pihak, broker memudahkan prosedur untuk mendapatkan pinjaman untuk pelanggan, sebaliknya, ia menarik pelanggan "berkualiti" baru ke bank (www.deniskredit.ru).

Glosari definisi dan istilah

Pada masa ini, apabila menjalankan urus niaga hartanah, dalam kesusasteraan perniagaan dan ekonomi, konsep dan istilah digunakan terutamanya, sama ada mempunyai tafsiran khusus dalam akta perundangan dan kawal selia semasa, atau konsep yang diterima umum dan difahami dengan jelas dalam masyarakat. Istilah hartanah yang paling biasa digunakan disenaraikan di bawah dalam susunan abjad, kecuali yang dibincangkan secara terperinci dalam tutorial ini.

Akta pemindahan - dokumen kadangkala digunakan sebagai ganti gadai janji, bergantung pada sifat perundangan yang berkaitan dengan hartanah. Surat ikatan pindah milik memperakui pemindahan hak milik tanah kepada anak syarikat (syarikat gadai janji atau bank) sebagai cagaran, yang menyediakan jaminan pembayaran hutang dengan syarat dan yang dikembalikan selepas pembayaran hutang. Dalam kes kemungkiran di pihak peminjam, pemegang amanah mempunyai hak untuk menjual tanah untuk membayar hutang.

Akta pembelian hartanah - dokumen undang-undang yang memperakui transaksi pembelian dan penjualan hartanah. Tindakan membeli harta mengandungi, sebagai peraturan, butiran penjual dan pembeli harta itu, penetapan harta itu, yang diterima pakai dalam dokumen sistem pendaftaran, butiran saksi transaksi. Di banyak negara yang mengekalkan kadaster undang-undang, pendaftaran surat ikatan penjualan harta tanah dijalankan oleh perkhidmatan khas di mahkamah rendah atau institusi khas dengan hak mahkamah, yang, serentak dengan pendaftaran akta itu, dibuat. hakmilik (dokumen pemilikan) pemilik baru harta tersebut.

Pelunasan pinjaman - proses membayar balik pinjaman dengan membuat bayaran tetap pokok dan faedah.

pengunderaitan - analisis risiko kredit dan faedah ke atas pinjaman gadai janji; penyediaan pendapat mengenai kadar faedah dan syarat kredit yang sepadan dengan tahap risiko.

pajakan tanah - satu bentuk penggunaan tanah, di mana pemilik tanah memindahkan plot tanahnya untuk tempoh tertentu kepada orang lain (penyewa) untuk menjalankan ekonomi di atasnya untuk imbuhan tertentu.

Penyewa - orang sah atau orang asli yang secara sah menerima objek hartanah untuk kegunaan sementara.

Sewa - bayaran yang dibayar oleh penyewa kepada tuan rumah untuk kegunaan harta sewa. Ia termasuk potongan susut nilai daripada kos objek yang dipajak, serta sebahagian daripada keuntungan (pendapatan) yang boleh diterima daripada penggunaan harta pajakan yang diperlukan secara sosial (kepentingan sewa).

Tuan tanah - orang sah atau orang asli yang merupakan pemilik atau pemegang baki sesuatu objek (hartanah) dan memajakkannya untuk kegunaan sementara kepada penyewa secara kontrak.

Lelongan awam - kaedah jualan di mana hartanah itu sebelum ini diletakkan untuk pemeriksaan oleh bakal pembeli. Syarat umum jualan ditentukan oleh penjual, dan pembeli ialah orang yang menawarkan harga tertinggi untuk hartanah yang dijual semasa lelongan.

Asas penilaian hartanah - jenis nilai objek hartanah, dalam kandungan yang tujuan dan kaedah penilaian direalisasikan.

Nilai buku - kos aset tetap entiti ekonomi (perusahaan), iaitu aset jangka panjang pada kunci kira-kiranya. Dikira sebagai kos asal untuk memperoleh atau mencipta harta yang mana ia disenaraikan pada kunci kira-kira, ditolak susut nilai terkumpul.

Baki aset tetap - baki yang disediakan oleh entiti ekonomi yang mencirikan penerimaan, perbelanjaan dan pelupusan aset tetap (bangunan, struktur, peralatan) untuk tempoh masa tertentu.

landskap - satu set kerja mengenai:

- penyediaan kejuruteraan wilayah, susunan jalan raya, pembangunan rangkaian komunikasi dan pembinaan bekalan air, pembetungan, bekalan kuasa, dll.;

- peningkatan iklim mikro, perlindungan daripada pencemaran lembangan udara, badan air terbuka dan tanah, pembersihan kebersihan, pengurangan bunyi, dsb.

Landskap dijalankan untuk membawa wilayah tertentu ke dalam keadaan yang sesuai untuk pembinaan dan kegunaan biasa untuk tujuan yang dimaksudkan, untuk mewujudkan keadaan hidup yang sihat, selesa dan berbudaya untuk penduduk.

Pasaran gadai janji sekunder - pasaran di mana pembelian dan penjualan gadai janji pertama dijalankan, yang memberikan pemberi pinjaman peluang untuk menjual pinjaman sebelum tempoh pembayaran balik penuh.

Sampel - sebahagian daripada keseluruhan objek atau penunjuk ekonomi yang dipilih untuk kajian untuk membuat kesimpulan tentang keseluruhan populasi. Sampel mesti dibuat sedemikian rupa, dalam kuantiti sedemikian, bahawa ia mewakili statistik (wakil), iaitu, ia mencerminkan populasi yang dikaji. Sebagai contoh, untuk mengkaji permintaan, penawaran harga di pasaran, cukup untuk meneliti segmen pasaran tertentu sahaja.

Pelupusan hartanah, loji dan peralatan - pembubaran, penjualan, pemindahan kepada entiti ekonomi lain, kematian akibat bencana alam objek yang termasuk dalam komposisi aset tetap.

Гарантия -

- jaminan, memastikan pemenuhan kewajipan. Penjual biasanya memberikan jaminan kualiti, pembeli - pembayaran harga kontrak; dengan persetujuan pihak, pihak ketiga, lebih kerap syarikat terkenal, bank, boleh menjadi penjamin pemenuhan obligasi kontrak;

- kewajipan berkanun penjual untuk bertanggungjawab terhadap kecacatan material objek dan untuk fakta bahawa harta itu bebas daripada obligasi hutang dan tidak dimiliki oleh pihak ketiga.

Pengurus besar projek - sebuah syarikat pelaburan dan pembinaan, yang diluluskan sebagai pelaksana yang bertanggungjawab bagi program pinjaman gadai janji yang sedang berjalan dan diberi hak yang berkaitan untuk mengatur dan menjalankan aktiviti pelaburan dengan penyertaan bank, syarikat insurans dan pihak ketiga. Dana boleh bertindak sebagai pengurus besar projek.

Pelan induk - sebahagian daripada projek, yang mengandungi penyelesaian komprehensif kepada isu-isu perancangan dan penambahbaikan tapak pembinaan, penempatan bangunan, struktur, komunikasi pengangkutan, rangkaian kejuruteraan, organisasi sistem perkhidmatan ekonomi dan pengguna.

Kontraktor Umum - dengan persetujuan pelanggan, dia boleh melibatkan firma domestik dan asing dalam memenuhi kewajipannya, tetapi pada masa yang sama dia sentiasa bertanggungjawab terhadap prestasi kerja oleh subkontraktor.

Kontraktor am biasanya mengambil bahagian bersama-sama dengan pembekal am dalam penghantaran peralatan lengkap atau kemudahan secara keseluruhan kepada pelanggan.

Tugas kerajaan - yuran yang dikutip mengikut prosedur negeri yang ditetapkan dan dalam jumlah oleh institusi yang diberi kuasa khusus (mahkamah, timbang tara negeri, pejabat notari, dll.) untuk melaksanakan tindakan demi kepentingan entiti undang-undang dan individu dan mengeluarkan dokumen kepentingan undang-undang dan berkaitan dengan sebenar harta pusaka.

Tarikh penilaian hartanah - tarikh ia dinilai.

Decouver - perbezaan antara penilaian harta dan jumlah yang diinsuranskan, ditinggalkan di pasaran insurans.

Mendiskaun - kaedah yang digunakan secara meluas dalam penilaian hartanah dan pemilihan program pelaburan, intipatinya adalah untuk membawa pelaburan pelbagai temporal dan penerimaan tunai ke tempoh masa tertentu dan menentukan kadar pulangan pelaburan; penukaran kepada nilai semasa aliran pelaburan masa hadapan.

pemilik bona fide - seseorang yang tidak tahu dan, disebabkan keadaan, tidak dapat mengetahui tentang haramnya pemilikan undang-undangnya.

kuasa wakil - dokumen yang dikeluarkan kepada orang yang sah atau orang asli, yang mentakrifkan kuasanya untuk membuat transaksi atau tindakan sah lain bagi pihak orang lain (prinsipal).

Kuasa wakil adalah mendesak, tempoh sah ditunjukkan dalam dokumen itu sendiri. Kesahihan surat kuasa juga ditamatkan kerana pembatalannya oleh prinsipal, pembubaran entiti undang-undang dan kes-kes lain yang diperuntukkan oleh undang-undang. Terdapat tiga jenis surat kuasa:

- sekali - untuk melakukan satu tindakan tertentu;

- khas - untuk melakukan sebarang tindakan homogen;

- am atau am - untuk pengurusan am harta prinsipal, kesimpulan kontrak, dsb.

Kontrak - perjanjian antara pihak di mana harta dipindahkan, kerja dilakukan atau perkhidmatan disediakan. Kontrak itu merangkumi tiga peringkat mandatori, pembangunan berurutan: kesimpulan, pelaksanaan dan penamatan (tanggungjawab), iaitu, penubuhan, perubahan dan penamatan hak dan kewajipan bukan harta berkaitan harta tertentu.

Peraturan mengenai urus niaga dua hala dan pelbagai hala terpakai kepada kontrak, dan peruntukan am mengenai obligasi terpakai kepada obligasi yang timbul daripada kontrak, melainkan jika diperuntukkan sebaliknya oleh peraturan mengenai jenis kontrak tertentu yang terkandung dalam Kanun Sivil.

Pihak-pihak boleh membuat kontrak campuran yang dipanggil, yang mengandungi unsur-unsur kontrak lain.

Kontrak itu dianggap sah jika para pihak telah mencapai persetujuan mengenai semua syarat pentingnya.

Warganegara dan entiti undang-undang bebas untuk membuat kontrak dan paksaan tidak dibenarkan, kecuali dalam kes di mana kewajipan untuk membuat kontrak diperuntukkan oleh Kanun Sivil Persekutuan Rusia, oleh undang-undang atau oleh kewajipan yang diterima secara sukarela.

Hubungan kontrak bukan sahaja terdiri daripada syarat-syarat penting kontrak, tetapi juga semua keadaan yang berkaitan, termasuk kontrak sebelumnya, rundingan dan surat-menyurat, amalan yang diwujudkan dalam hubungan pihak-pihak, amalan perniagaan, dan tingkah laku pihak yang berikutnya. Sebelum kesimpulan kontrak utama, kontrak awal boleh dibuat, yang membolehkan untuk menubuhkan subjek kontrak dan mengandungi semua syarat awal untuk perjanjian ini.

Dari sudut undang-undang, terdapat pelbagai jenis kontrak. Sebagai contoh, dalam sistem pinjaman gadai janji, jenis perjanjian berikut boleh dibuat melalui bank: perjanjian pinjaman, perjanjian pinjaman, perjanjian pembelian dan penjualan hartanah, dan kontrak pembinaan.

Bergantung pada jenis kontrak, hubungan pihak-pihak akan dikawal pada tahap tertentu oleh undang-undang semasa Persekutuan Rusia atau dokumen pengawalseliaan lain yang berkuat kuasa di wilayah negara.

Perjanjian pinjaman - perjanjian di mana satu pihak (pemberi pinjaman) memindahkan wang atau objek hartanah ke dalam pemilikan pihak yang satu lagi (peminjam), dan peminjam berjanji untuk mengembalikan kepada pemberi pinjaman jumlah wang yang sama (jumlah pinjaman) atau yang sama jumlah perkara lain yang diterima olehnya daripada jenis dan kualiti yang sama.

Perjanjian kredit - perjanjian di mana bank atau organisasi kredit lain (pemiutang) berjanji untuk memberikan dana (kredit) kepada peminjam dalam jumlah dan pada terma yang ditetapkan oleh perjanjian, dan peminjam berjanji untuk memulangkan jumlah wang yang diterima dan membayar faedah di atasnya.

Perjanjian pajakan kediaman - perjanjian di mana satu pihak - pemilik premis kediaman atau orang yang diberi kuasa (tuan tanah) - berjanji untuk memberikan pihak lain (penyewa) premis kediaman dengan bayaran untuk pemilikan dan penggunaan untuk tinggal di dalamnya.

Penghutang - pihak kepada kewajipan, dari mana pihak yang satu lagi - pemiutang mempunyai hak untuk menuntut tindakan tertentu (pemindahan harta, prestasi kerja atau perkhidmatan, pembayaran hutang) atau menahan diri daripada tindakan tertentu.

Pemilikan pecahan - sebahagian daripada pendapatan, harta benda, barang berharga lain, yang mana salah seorang peserta dalam tujuan bersama, pemilik kolektif, waris berhak menuntut. Ukuran di mana peserta dalam perniagaan biasa menyumbangkan sumbernya sendiri, dana, dipanggil penyertaan ekuiti.

Jumlah pasaran - kemungkinan jualan tahunan bagi jenis hartanah tertentu pada paras harga semasa, bergantung pada tahap perkembangan pasaran ini oleh pesaing, keanjalan permintaan, perubahan dalam keadaan ekonomi, tahap harga, kualiti objek dan kos pengiklanan.

Perumahan - kawasan ekonomi negara, termasuk pembinaan dan pembinaan semula kediaman, struktur dan elemen kejuruteraan dan infrastruktur sosial, pengurusan stok perumahan, penyelenggaraan dan pembaikan.

Undang-undang perumahan - sebahagian daripada undang-undang sivil yang mengawal prosedur untuk menyediakan premis kediaman, syarat penggunaan dan pelupusan, serta perubahan dan penamatan penggunaannya.

Persatuan perumahan - perkongsian pemilik premis kediaman dan bukan kediaman di bangunan pangsapuri dengan penubuhan syarat untuk kegunaan bersama tangga antara apartmen, lif, koridor, bumbung, ruang bawah tanah teknikal, peralatan kejuruteraan bukan apartmen, wilayah bersebelahan dan lain-lain biasa kawasan, berdaftar sebagai entiti undang-undang.

Stok perumahan - keseluruhan semua premis kediaman, tanpa mengira bentuk pemilikan, termasuk bangunan kediaman, rumah khusus (asrama, hotel - tempat perlindungan, rumah tabung mudah alih, rumah khas untuk warga tua, sekolah berasrama untuk orang kurang upaya, veteran, dll. ), pangsapuri, premis pejabat, tempat tinggal lain di bangunan lain yang sesuai untuk kediaman.

Perjanjian - perintah warganegara mengenai harta kepunyaannya sekiranya berlaku kematian, dibuat dalam bentuk yang ditetapkan oleh undang-undang (notari atau setara dengannya).

Pelanggan - orang yang sah atau orang asli yang untuknya objek hartanah sedang dibina. Pelanggan bertanggungjawab untuk membentangkan tapak pembinaan kepada kontraktor, untuk melaksanakan pembiayaan pembinaan tepat pada masanya, untuk melaksanakan kawalan dan penyeliaan teknikal ke atas pematuhan volum, kos dan kualiti kerja.

pemilikan undang-undang - pemilikan sebenar objek hartanah, yang sentiasa berdasarkan beberapa asas undang-undang yang timbul berdasarkan undang-undang, kontrak, tindakan pentadbiran atau keputusan mahkamah.

Kos pembubaran hartanah - perbelanjaan yang berkaitan dengan pembongkaran, pembongkaran dan operasi lain untuk pembubaran hartanah.

Pemilik tanah - orang sah atau orang asli yang mempunyai hak untuk memiliki sebidang tanah tertentu. Pemilikan tanah dan pemilikan tanah mungkin tidak sama.

Petak tanah - sebahagian daripada wilayah yang terhad di atas tanah dan / atau di atas pelan: di sepanjang permukaan kerak bumi dengan sempadan plot tanah, ketinggian dan isipadu ruang udara tetap dan kedalaman dan isipadu tanah bawah yang tetap.

Penggunaan tanah - penggunaan plot tanah yang ditetapkan oleh undang-undang (ladang negeri, ladang kolektif).

Pengurusan tanah - Undang-undang, peraturan, norma pembelian dan penjualan, pewarisan, penggunaan tanah.

Susut nilai - penurunan dalam kos awal hartanah dalam proses penggunaannya.

undang-undang Hartanah - hak sebenar: hak untuk menggunakan mana-mana harta dengan cara tertentu, hak untuk menerima pendapatan daripada penggunaan hartanah.

Pelaburan - pelaburan jangka panjang modal, harta dan nilai intelek dalam objek keusahawanan dan jenis aktiviti lain untuk membuat keuntungan dan (atau) mencapai kesan sosial yang positif; hartanah yang diperoleh untuk pendapatan atau keuntungan.

pelaburan hartanah - harta (hartanah) yang digunakan untuk menjana pendapatan dalam bentuk sewa, pendapatan daripada jualan semula, dll.

Nilai pelaburan hartanah - jumlah kos untuk membayar pra-projek, reka bentuk dan pembinaan serta kerja-kerja pemasangan dan perkhidmatan pengurus besar projek.

Pelabur -

- seseorang yang melabur dalam hartanah untuk menjana pendapatan;

- pemegang gadai janji yang bank menyediakan perkhidmatan pinjaman gadai janji.

Infrastruktur - kompleks ladang dan perkhidmatan yang berkhidmat untuk sektor ekonomi negara. Sebagai contoh, infrastruktur sistem pembinaan termasuk komunikasi dan kemudahan sokongan hayat untuk pekerja perusahaan pembinaan.

Had tindakan - tempoh yang ditetapkan oleh undang-undang untuk perlindungan hak atas tuntutan orang yang haknya telah dicabuli.

kadaster tanah - satu set maklumat yang sistematik tentang status semula jadi, ekonomi dan undang-undang tanah. Termasuk perihalan tanah, plot, kawasan dan lokasinya, konfigurasi, kualiti tanah, penilaian tanah. Kadaster juga menunjukkan siapa pemilik tanah.

Tinjauan kadaster - kerja geodetik di plot tanah, yang menentukan perihalan sempadan pengguna tanah dan tanda sempadan, kawasan kawasan binaan dan landskap, kehadiran permukaan keras dan rumput, ciri-ciri bangunan, kehadiran atau ketiadaan pertikaian mengenai sempadan plot tanah.

Pengurusan tanah kadaster - satu set ciri teknikal, undang-undang dan ekonomi yang didokumenkan bagi plot tanah (objek hartanah), yang menjadi asas untuk pendaftaran dokumen hak milik.

Pelaburan modal - melabur dalam penciptaan dan pengeluaran semula aset tetap perusahaan; kos, akibatnya terdapat peningkatan dalam aset tetap (kerja pembinaan, kerja pemasangan, pembelian peralatan, penanaman dan penanaman saka).

Sumber pembiayaan pelaburan modal boleh: belanjawan persekutuan dan tempatan; pinjaman daripada bank dan institusi kredit lain; dana sendiri entiti undang-undang dan individu; dana negara asing, serta entiti undang-undang asing dan individu.

Codex - akta perundangan tunggal yang disintesis mengawal selia mana-mana bidang perhubungan awam.

Kondominium - perkongsian pemilik premis kediaman di bangunan pangsapuri dengan penubuhan syarat untuk pemilikan bersama dan penggunaan tangga antara apartmen, lif, koridor, bumbung, ruang bawah tanah teknikal, peralatan kejuruteraan bukan apartmen, wilayah bersebelahan dan kawasan umum lain; bentuk hak milik undang-undang, mengikut mana objek dibahagikan kepada unsur pemilikan individu dan unsur pemilikan bersama.

kata hubung - satu set ciri yang mencirikan keadaan semasa ekonomi dalam tempoh tertentu, serta keadaan ekonomi semasa di pasaran, yang dicirikan oleh hubungan antara penawaran dan permintaan, tahap harga, harga komoditi, portfolio pesanan untuk industri dan penunjuk ekonomi lain.

Nisbah pinjaman - ungkapan peratusan nisbah amaun pinjaman gadai janji kepada nilai hartanah (nilai ditakrifkan sebagai had bawah harga jualan atau nilai dinilai).

Faktor binaan plot - pekali yang menunjukkan nisbah antara keluasan bangunan dan tanah.

Pemiutang - pemberi pinjaman, orang yang sah atau orang asli yang meminjamkan wang atau barang berharga lain, serta orang yang entiti ekonomi berhutang wang.

Kecairan - kemudahan pelaksanaan (menukar hartanah menjadi tunai); kapasiti pasaran dan keupayaannya untuk menyerap perubahan mendadak dalam penawaran dan permintaan tanpa turun naik harga yang besar yang sepadan.

Penyenaraian - perjanjian antara pemilik hartanah dan broker hartanah berlesen, di mana broker bertindak sebagai ejen untuk penjualan hartanah, dan pemilik bersetuju untuk membayar komisen kepada broker.

Tinjauan - Penetapan sempadan guna tanah.

harta perbandaran - objek harta tak alih yang dimiliki oleh majlis perbandaran.

undang-undang perbandaran - pendidikan undang-undang dalam sistem undang-undang, satu set norma undang-undang yang mengawal hubungan yang timbul dalam proses mengatur dan mengendalikan kerajaan tempatan di bandar, penempatan luar bandar dan wilayah lain.

Stok perumahan perbandaran - dana yang dimiliki oleh daerah, bandar, entiti pentadbiran-wilayah mereka, serta dana jabatan di bawah pengurusan ekonomi penuh institusi perbandaran.

Warisan - menerima atas dasar persaudaraan atau dengan wasiat pemilikan hartanah, wang tunai, sekuriti, barang kemas, dsb., yang ditinggalkan selepas kematian pemilik. Secara sah, warisan diformalkan oleh sijil hak untuk warisan, yang dikeluarkan oleh pejabat notari di tempat kediaman pewasiat.

Hartanah -

- konsep undang-undang yang bermaksud satu set (pakej) hak pemilikan kepada hartanah, termasuk hak untuk memiliki, menggunakan, melupuskan, pendapatan yang sesuai daripada pemilikan, dan pendapatan daripada pelupusan hartanah;

- perpaduan badan fizikal - harta tanah dan pemilikannya.

Premis bukan kediaman - premis bangunan, yang digunakan untuk sebarang tujuan, kecuali untuk kediaman individu di dalamnya.

Pembinaan sedang dijalankan - penunjuk yang digunakan untuk menunjukkan keadaan apabila pembinaan dan pemasangan dan kerja-kerja lain telah dihentikan di tapak pembinaan, dan objek itu "beku" untuk tempoh masa tertentu.

Pembinaan yang tidak lengkap membawa kepada akibat sosio-ekonomi yang serius - sumber "mati" yang tidak memberi apa-apa pulangan selama bertahun-tahun, peralatan semakin tua dari segi moral dan fizikal, teknologi semakin usang.

Pembinaan dalam proses ditentukan oleh jumlah pelaburan modal yang telah dibelanjakan untuk kemudahan pada masa tertentu, dan diambil kira pada kunci kira-kira pelanggan.

Aset tidak ketara - aset yang digunakan untuk tempoh yang lama dalam aktiviti sesebuah entiti ekonomi dan menjana pendapatan. Ini adalah hak untuk menggunakan objek hartanah, termasuk plot tanah, sumber asli. Paten, lesen, pengetahuan, produk perisian, hak monopoli dan keistimewaan (termasuk lesen untuk aktiviti tertentu), tanda dagangan dan tanda dagangan.

Kadar susut nilai - peratusan jumlah susut nilai tahunan kepada kos permulaan aset tetap.

Kadar permodalan - nisbah nilai pasaran hartanah kepada pendapatan bersih daripada operasinya.

Komitmen - hubungan undang-undang sivil, berdasarkan mana seseorang diwajibkan untuk melakukan tindakan tertentu yang memihak kepada orang lain: memindahkan hartanah, melaksanakan kerja, membayar wang, dsb., atau menahan diri daripada tindakan tertentu.

Objek perhubungan dalam bidang hartanah - hak untuk plot tanah dan objek hartanah lain, serta obligasi yang timbul berkaitan dengan hak untuk objek hartanah.

Objek hak milik - perusahaan sebagai kompleks hartanah, plot tanah, peruntukan taman, bangunan, struktur, peralatan, bahan mentah dan bahan, wang, sekuriti, harta lain untuk pengeluaran, pengguna, sosio-budaya dan tujuan lain, serta produk hasil kerja intelektual dan kreatif.

Kewajipan yang terhad - klausa sekatan dalam kontrak penjualan hartanah, iaitu, kewajipan untuk tidak mengubah rupa rumah, tidak mendirikan sebarang bangunan tanpa persetujuan penjual, tidak membina struktur di luar garis bangunan, tidak melibatkan diri dalam aktiviti berbahaya, tidak membenarkan sekatan ke atas hak jiran untuk menggunakan lampu dan komunikasi, dsb.

Perihalan Harta - Refleksi hartanah dalam dokumen pendaftaran. Ia diperlukan untuk menentukan objek material hartanah, untuk menetapkan sempadan sebidang hartanah, untuk mengira kawasannya, untuk mencirikan kedudukan sebidang tanah berhubung dengan yang jiran, dan apabila memindahkan hak milik daripada seorang pemilik. kepada yang lain. Penerangan mengenai hartanah adalah asas untuk mengenal pasti objek perolehan dalam pasaran hartanah, dan mesti mencerminkan komposisi hartanah dengan tepat, dengan mengambil kira komponennya.

Opsyen -

- hak untuk membeli atau memajak hartanah pada masa hadapan atas terma yang dipersetujui pada masa ini;

- hak yang diberikan oleh pemilik hartanah kepada pihak yang satu lagi untuk membeli atau menyewa harta itu untuk tempoh masa tertentu pada harga yang ditetapkan dan pada syarat yang ditetapkan;

- keupayaan untuk memilih kaedah untuk memenuhi kewajipan alternatif;

- perjanjian awal mengenai kesimpulan kontrak pada masa hadapan dalam had masa yang ditetapkan oleh pihak-pihak.

Pengambilan tanah - penyediaan tanah (plot tanah) mengikut prosedur yang ditetapkan oleh perundangan tanah dan dalam jumlah yang ditentukan oleh dokumen pengawalseliaan.

Tawaran -

- tawaran untuk memuktamadkan kontrak berhubung dengan subjek bidaan tertentu pada terma yang dinyatakan dalam dokumentasi tender;

- sebarang cadangan untuk membuat perjanjian (termasuk perjanjian awal) yang datang daripada salah satu pihak.

Penilai hartanah - seseorang yang mempunyai latihan, pengalaman dan kelayakan untuk penilaian harta

Pemindahan hutang - transaksi, akibatnya, dengan persetujuan pemiutang, penghutang dalam obligasi digantikan oleh orang baru yang menerima kewajipan penghutang asal.

Pelan tanah - lukisan, yang menunjukkan dalam bentuk terkecil unjuran mendatar dimensi dan bentuk plot tanah yang tepat, kawasan dan orientasinya berbanding dengan meridian. Terdapat kontur, iaitu, tanpa imej bukit, jurang, dsb., dan topografi - dengan imej rupa bumi.

rancangan situasional - pelan yang menunjukkan lokasi hartanah berhubung dengan penempatan terdekat, sumber dan rangkaian luaran tenaga, haba dan bekalan air, kemudahan kumbahan dan rangkaian, serta ciri-ciri utama keadaan semula jadi wilayah di kawasan di mana harta itu terletak.

Pembidaan kontrak - satu bentuk membuat pesanan untuk pembinaan, menyediakan pemilihan kontraktor untuk melaksanakan kerja dan menyediakan perkhidmatan berdasarkan tender.

Hak pembangunan - sebarang hak yang ditetapkan oleh pihak berkuasa perbandaran (tempatan) atau pemaju, dari segi menjalankan pembinaan baharu.

Betul - sistem norma mengikat yang diiktiraf dan dilindungi oleh negara.

Pemilikan - kuasa pemilik untuk memiliki, menggunakan dan melupuskan harta tersebut, termasuk hak untuk memperoleh pendapatan yang sesuai daripada pemilikan dan pendapatan daripada penggunaannya.

Pemilikan tanah - hak seseorang yang memiliki plot tanah untuk menjualnya, mendermakannya, memberikannya sebagai sandaran atau memajakkannya dan melupuskannya dengan cara lain setakat tanah yang berkenaan tidak dikecualikan daripada edaran atau tidak terhad dalam edaran atas dasar undang-undang.

Hak milik persendirian - hak setiap orang untuk memiliki hartanah, memiliki, menggunakan dan melupuskannya secara individu dan bersama dengan orang lain. Hak milik persendirian dilindungi oleh undang-undang. Tiada sesiapa pun boleh dilucutkan harta kepunyaannya, kecuali dengan keputusan mahkamah. Pengambilalihan objek hartanah untuk keperluan negeri hanya boleh dilakukan dengan syarat pampasan terdahulu dan setara.

norma undang-undang - peraturan tingkah laku yang mengikat secara amnya dalam masyarakat, diiktiraf dan dilindungi oleh negara.

Status perundangan - jumlah hak dan kewajipan yang dimiliki oleh subjek undang-undang.

Keupayaan undang-undang warganegara - keupayaan untuk mempunyai hak sivil, memikul tanggungjawab dan memenuhi kewajipan yang diperuntukkan oleh undang-undang, diiktiraf sama rata untuk semua warganegara.

Keupayaan undang-undang entiti undang-undang - keupayaan entiti undang-undang untuk mempunyai hak sivil yang sepadan dengan objektif aktiviti yang diperuntukkan dalam dokumen konstituennya, dan untuk memikul kewajipan yang berkaitan dengan aktiviti ini.

Aktiviti perniagaan - aktiviti bebas yang dijalankan atas risiko sendiri, bertujuan untuk mendapatkan keuntungan secara sistematik daripada penggunaan objek hartanah, penjualan barangan, prestasi kerja atau penyediaan perkhidmatan oleh orang yang berdaftar dalam kapasiti ini mengikut cara yang ditetapkan oleh undang-undang.

Penswastaan ​​perumahan - pemindahan percuma kepada pemilikan warganegara secara sukarela premis kediaman yang diduduki oleh mereka dalam stok perumahan negeri dan perbandaran, dan untuk warganegara yang telah menyewa premis kediaman yang diduduki - di tempat menyewa premis kediaman.

Penswastaan ​​secara tender - pemerolehan daripada negara kepada pemilikan persendirian oleh individu atau entiti undang-undang objek penswastaan ​​atau hak untuk memajak objek hartanah yang termasuk dalam objek penswastaan, apabila pembeli dikehendaki memenuhi syarat tertentu berhubung dengan objek penswastaan. Hak untuk membeli objek yang diswastakan dipindahkan kepada pembeli, yang cadangannya memenuhi sepenuhnya syarat tender dan mengandungi harga maksimum.

Prinsip penilaian hartanah - peraturan metodologi yang berdasarkan proses penilaian hartanah dan membenarkan penilai mengambil kira dengan betul pengaruh pelbagai faktor yang wujud dalam pasaran hartanah ke atas nilai hartanah.

Preskripsi akuisisi - pemilikan secara teliti, terbuka dan tanpa gangguan objek hartanah, sebagai milik sendiri, selama lima belas tahun, atau harta lain sebagai milik sendiri selama lima tahun, akibatnya warganegara atau entiti sah yang bukan pemilik harta ini memperoleh hak pemilikan ke atasnya.

Reka bentuk dan dokumentasi anggaran - satu set dokumen (pengiraan, lukisan, rancangan untuk penerimaan dan perbelanjaan dana, dsb.) yang diperlukan untuk pembinaan kemudahan yang baru dibina atau dibina semula (dibaiki). Reka bentuk dan dokumentasi anggaran, di satu pihak, adalah satu set dokumen yang diperlukan untuk pembinaan objek, sebaliknya, rancangan kewangan yang digunakan untuk menganggarkan operasi masa depan, sumber dana dan prosedur untuk melindungi kos.

Hartanah perindustrian - objek hartanah, bangunan dan kemudahan untuk tujuan perindustrian.

Kadar faedah - yuran yang dikenakan oleh bank untuk pinjaman. Kadar faedah adalah asas perakaunan kos bank. Kadar faedah bergantung kepada saiz pinjaman, kematangannya, kadar pembayaran tahunan, nisbah penawaran dan permintaan dalam pasaran wang, serta tahap risiko yang ditanggung oleh institusi kredit dengan meminjamkan jumlah tertentu kepada penghutang.

Risiko faedah - risiko perbezaan negatif antara tahap faedah yang dibayar oleh peminjam ke atas pinjaman gadai janji yang dikeluarkan dan tahap faedah yang dibayar oleh bank gadai janji atau pengantara gadai janji kepada pelabur.

rekod awam - sistem dokumen yang disokong kerajaan yang memperakui kewujudan kepentingan hartanah berdaftar dalam hartanah dan dengan itu berfungsi sebagai asas untuk melindungi kepentingan ini.

Penggunaan yang dibenarkan - senarai lengkap tujuan yang mana objek hartanah boleh digunakan, termasuk plot tanah, semua tugas sebenar yang membebankannya, kemudahan dan sekatan penggunaan lain, dibangunkan berdasarkan skim pengezonan untuk wilayah dan objek hartanah individu .

Pengembalian - pemulangan harta kepada pemilik asal.

Daftar harta persendirian - bahagian penting dalam daftar harta, yang merupakan bank data mengenai pemilik (individu dan entiti undang-undang) dan pada objek harta persendirian - perusahaan sebagai kompleks hartanah, bangunan, struktur, struktur, premis bukan kediaman - di wilayah tertentu.

Semula - satu set kerja yang berkaitan dengan perubahan dalam petunjuk teknikal dan ekonomi utama harta itu. Dalam kes ini, ia boleh dilakukan:

- pembangunan semula premis, pembinaan superstruktur, sambungan, sambungan kepada bangunan, dan jika perlu, pembongkaran sebahagiannya;

- meningkatkan tahap peralatan teknikal bangunan, termasuk rangkaian luaran (kecuali untuk tulang belakang);

- penggantian struktur dan peralatan kejuruteraan yang usang dan usang dari segi moral dengan yang moden yang meningkatkan prestasi bangunan dan kemudahan;

- langkah-langkah yang meningkatkan ekspresi seni bina bangunan, serta penambahbaikan wilayah bersebelahan dengan bangunan.

Sewa - pendapatan yang kerap diterima daripada modal, harta atau tanah, yang tidak memerlukan aktiviti keusahawanan daripada penerima.

Pengembalian - pemulihan dalam status harta sah dahulu; mengembalikan harta tersebut kepada pemiliknya yang sah.

Risiko - kemungkinan kerugian yang disebabkan oleh turun naik atau turun naik. Kemungkinan pelabur yang melabur dalam hartanah tidak akan menerima pulangan yang diharapkan

Pasaran -

- satu set segmen individu pengguna yang membezakan permintaan pengguna dan terbentuk hasil daripada interaksi kompleks faktor ekonomi, demografi, sosial dan psikologi;

- sfera ekonomi di mana proses peredaran komoditi barangan menjadi wang dan transformasi terbalik wang kepada barangan berlaku;

- satu set tindakan jual beli yang saling berkaitan bagi sejumlah besar barang yang dihasilkan dalam pelbagai bidang ekonomi;

- sistem hubungan ekonomi yang berkembang dalam proses pengeluaran, peredaran dan pengedaran barangan (perkhidmatan), serta pergerakan dana, yang dicirikan oleh kebebasan subjek dalam memilih pembeli dan penjual (rakan niaga), menentukan harga , membentuk dan menggunakan sumber sumber;

- sfera peredaran barang dan modal, serta pergerakan buruh dan faktor pengeluaran lain.

Pasaran Pembeli - keadaan di pasaran apabila bekalan pengeluar dan penjual objek hartanah melebihi permintaan untuk mereka pada harga sedia ada, akibatnya harga untuk objek hartanah dikurangkan dan pembeli boleh mencapai keadaan dan harga yang sangat menguntungkan.

Pasaran Penjual - situasi di pasaran di mana penjual mempunyai kelebihan, kerana keperluan pembeli untuk membeli hartanah pada harga yang ditawarkan melebihi keupayaan penjual untuk memenuhi pasaran.

Bangunan yang tidak dibenarkan - rumah kediaman, bangunan, struktur atau objek hartanah lain yang dicipta di atas plot tanah yang tidak diperuntukkan untuk tujuan ini mengikut cara yang ditetapkan oleh undang-undang dan tindakan undang-undang lain, atau diwujudkan tanpa mendapatkan permit yang diperlukan untuk ini atau dengan pelanggaran ketara terhadap perancangan bandar dan kod dan peraturan bangunan.

Segmen pasaran -

- satu set pengguna yang bertindak balas dengan cara yang sama kepada set insentif yang sama;

- sebahagian daripada pasaran yang dicirikan oleh sekumpulan pembeli yang homogen dalam tingkah laku ekonominya.

Pensekuritian - terbitan sekuriti dalam pembiayaan hartanah, satu cara untuk meningkatkan kecairan dan mengurangkan kos transaksi dalam pasaran hartanah.

Anggaran kos pembinaan bangunan dan struktur ialah jumlah wang yang diperlukan untuk pelaksanaannya mengikut projek. Anggaran kos pembinaan bangunan dan struktur adalah asas untuk:

- penentuan jumlah pelaburan modal;

- pembiayaan pembinaan;

- pembentukan harga percuma (kontrak) untuk produk pembinaan;

- penempatan untuk kerja pembinaan dan pemasangan kontrak yang telah siap;

- pembayaran perbelanjaan untuk pembelian peralatan dan penghantarannya ke tapak pembinaan;

- penempatan kos lain dengan mengorbankan dana yang diperuntukkan oleh anggaran yang disatukan.

Berdasarkan dokumentasi anggaran, perakaunan dan pelaporan, penilaian aktiviti kewangan pemaju dan kontraktor dijalankan. Di samping itu, anggaran kos menentukan nilai buku aset tetap yang digunakan untuk perusahaan, bangunan dan struktur yang dibina. Asas untuk menentukan anggaran kos pembinaan adalah:

- dokumentasi projek dan kerja, termasuk lukisan, nota penerangan;

- penyata jumlah kerja pembinaan dan pemasangan;

- spesifikasi dan pernyataan untuk peralatan;

- keputusan utama mengenai organisasi pembinaan;

- piawaian anggaran semasa (termasuk sumber);

- Harga jualan peralatan, perabot dan inventori.

Anggaran piawaian - nama umum satu set anggaran, norma, kadar dan harga, digabungkan menjadi koleksi berasingan. Bersama-sama dengan peraturan yang mengandungi keperluan yang diperlukan, ia berfungsi untuk menentukan anggaran kos pembinaan dan pembinaan semula bangunan dan struktur, pengembangan dan peralatan semula teknikal perusahaan dalam semua sektor ekonomi.

Anggaran piawaian dibahagikan kepada jenis berikut: persekutuan (republik); jabatan (sektoral); serantau (tempatan); rangka kerja kawal selia pengguna sendiri.

Bersama-sama dengan bahagian 4 SNiP "Anggaran norma dan peraturan", yang mengandungi dalam komposisinya peraturan asas untuk pembangunan dan penggunaan anggaran kos pembinaan, semua anggaran piawaian membentuk sistem harga dan anggaran catuan dalam pembinaan.

Anggaran harga - digunakan dalam pembinaan untuk mengira anggaran kos. Sistem anggaran harga termasuk purata harga serantau (tali pinggang, zon) untuk bahan binaan, produk dan struktur; harga untuk kerja mesin dan mekanisme pembinaan; tarif untuk pengangkutan barang; kadar gaji pekerja binaan; harga anggaran individu; mengenai bahan, produk dan struktur tempatan dan import. Anggaran harga ditetapkan untuk tempoh tertentu sebagai sebahagian daripada asas anggaran-normatif (maklumat-norma) sistem harga dan anggaran catuan dalam pembinaan.

Pemilik harta - individu atau entiti undang-undang yang memiliki hak untuk memiliki, menggunakan dan melupuskan objek hartanah dalam had yang ditetapkan oleh undang-undang, hak pemilikan objektif kepada objek hartanah.

Norma sosial kawasan perumahan - saiz kawasan perumahan bagi setiap orang, di mana pampasan (subsidi) disediakan untuk bil perumahan dan utiliti. Ia bersamaan dengan jumlah minimum peruntukan perumahan, yang ditetapkan oleh pihak berkuasa negeri bergantung pada tahap penyediaan perumahan yang dicapai, komposisi keluarga, jenis perumahan yang digunakan di rumah dana perumahan sosial dan faktor lain.

kos permulaan - jumlah kos untuk pemerolehan hartanah, yang terdiri daripada kos kerja pembinaan dan pemasangan, kos reka bentuk dan kerja ukur, kos yang berkaitan dengan pemerolehan plot tanah dan penempatan semula, jika perlu, warganegara tinggal di tapak ini, serta penyelenggaraan badan penyeliaan teknikal untuk pembinaan modal.

Tajuk Insurans - perlindungan pemilik daripada kemungkinan kerugian kewangan sekiranya terdapat hak pihak ketiga atau sebarang bebanan yang berkaitan dengan harta yang wujud tetapi tidak diketahui oleh pemilik dengan membeli polisi insurans. Insurans hak milik ialah pemindahan risiko yang mungkin daripada pemilik atau penyewa kepada syarikat insurans.

Sublease - pemindahan sebahagian daripada harta yang dipajak untuk disewa kepada pihak ketiga atau kumpulan orang, manakala penyewa bertindak sebagai pemberi pajak sekunder.

Subjek hak milik (subjek hubungan hartanah) - pemilik objek hartanah: warganegara, entiti undang-undang, badan perwakilan yang diberi kuasa dan kuasa eksekutif negeri Persekutuan Rusia, entiti konstituen Persekutuan Rusia, badan berkuasa kerajaan sendiri tempatan.

Skim pengezonan - sebahagian daripada pelan induk dan perancangan dan projek pembangunan penyelesaian, yang menentukan tujuan fungsi wilayah dan objek hartanah individu.

Juruukur - Pakar dalam penilaian, pengurusan dan pembangunan hartanah.

Pulangan semasa - nisbah penerimaan tunai semasa daripada pelaburan kepada kos pelaburan.

Tender - bentuk pembidaan kontrak yang kompetitif, iaitu persaingan tawaran yang dikemukakan oleh pemohon dari segi pematuhan mereka terhadap kriteria yang terkandung dalam dokumentasi tender; tawaran untuk pembinaan, pengurusan kemudahan, penyediaan perkhidmatan atau pembekalan barang semasa bidaan; pertandingan tertutup.

dokumentasi tender - dokumentasi yang dibangunkan oleh jawatankuasa tender dan mengandungi bahagian teknikal dan komersial. Bahagian teknikal dokumentasi tender ialah:

- penerangan dan maklumat umum tentang subjek dan objek lelongan. Ia menunjukkan lokasi dan tujuan kemudahan, data teknikal dan ekonomi utamanya, ketersediaan infrastruktur luaran, bahan binaan tempatan, jalan masuk, serta masa pembinaan;

- maklumat mengenai kelakuan dan keputusan tinjauan kejuruteraan di tapak pembinaan kemudahan;

- data teknikal kemudahan, peruntukan am, pelan induk, bahagian seni bina dan pembinaan, termasuk lukisan dengan penyelesaian perancangan ruang, bekalan air dan pembetungan, pemanasan dan pengudaraan, kerja elektrik, bekalan gas, sistem voltan rendah, penerangan dan ciri utama peralatan proses, serta keperluan keselamatan alam sekitar.

Bahagian komersial dokumentasi tender termasuk keperluan untuk: harga dan prosedur untuk penentuannya; terma dan syarat penghantaran; syarat pembayaran dan jadual pembayaran; sumber pembiayaan untuk kontrak; jaminan bank untuk prestasi oleh syarikat asing atau organisasi kerja pembinaan Rusia mengikut tawaran yang dikemukakan jika ia memenangi lelongan.

Mengikut budi bicara jawatankuasa tender, bahagian komersial dokumentasi tender mungkin termasuk keperluan mengenai jenis insurans liabiliti tertentu kontraktor (firma asing atau organisasi individu) kerana kegagalan memenuhi kewajipannya, berdasarkan pertimbangan kebolehlaksanaan ekonomi.

senarai tajuk - senarai objek pembinaan dan ciri-cirinya (jumlah anggaran kos dan kos kerja untuk tempoh yang dirancang, kapasiti reka bentuk, tapak pembinaan, tarikh mula dan tamat kerja).

Barangan kompleks pelaburan - pembinaan siap sepenuhnya dan disediakan untuk operasi (termasuk pengeluaran) objek aktiviti pelaburan.

Penambahbaikan (penambahbaikan) objek hartanah - perubahan kualitatif dalam tanah, yang dapat memanifestasikan dirinya dalam perubahan dalam kualiti tanah (kesuburannya), dan dalam penciptaan bangunan, struktur, dll.

Perkhidmatan penilaian hartanah - hasil interaksi antara penilai dan pelanggan, serta aktiviti penilai itu sendiri, selaras dengan objektif penilaian harta.

Kewangan hartanah - penggunaan sumber kewangan untuk pemerolehan dan pembangunan hartanah. Adalah menjadi kebiasaan untuk membezakan antara pembiayaan jangka pendek - semasa penciptaan objek hartanah dan jangka panjang - pembiayaan pemerolehan objek hartanah atau penyediaan sumber kewangan untuk tempoh yang panjang yang dijamin oleh objek hartanah.

Pengeluar sijil perumahan - entiti undang-undang yang didaftarkan di wilayah Persekutuan Rusia, mempunyai hak pelanggan untuk pembinaan perumahan, plot tanah yang diperuntukkan mengikut prosedur yang ditetapkan untuk pembinaan perumahan dan dokumentasi projek untuk perumahan, yang merupakan objek peningkatan dana, serta entiti undang-undang yang kepadanya semua hak ini telah dipindahkan mengikut cara yang ditetapkan .

Escrow - dokumen yang ditandatangani dan dimeterai, dikeluarkan dengan syarat ia akan berkuat kuasa hanya selepas berlakunya peristiwa tertentu. Untuk tempoh antara pengeluaran dokumen dan mula berkuat kuasa, ia biasanya dipindahkan kepada pihak ketiga. Apabila menjalankan urus niaga hartanah, pihak ketiga tersebut adalah syarikat khusus yang menyediakan perkhidmatan escrow. Akaun escrow juga digunakan dalam proses pinjaman gadai janji untuk mendepositkan dana untuk tujuan cukai dan insurans.

Etika penilai hartanah - satu set peraturan etika dan norma tingkah laku penilai semasa prosedur untuk menilai hartanah

kadaster undang-undang - set maklumat yang sistematik dan terkini tentang hak ke atas objek hartanah, pemegang haknya dan pemindahan hak.

Pengarang: Shevchuk D.A.

Kami mengesyorkan artikel yang menarik bahagian Nota kuliah, helaian curang:

▪ Mikrobiologi. katil bayi

▪ Perlindungan dan keselamatan buruh. katil bayi

▪ Sejarah dunia dan budaya domestik. Nota kuliah

Lihat artikel lain bahagian Nota kuliah, helaian curang.

Baca dan tulis berguna komen pada artikel ini.

<< Belakang

Berita terkini sains dan teknologi, elektronik baharu:

Kewujudan peraturan entropi untuk jalinan kuantum telah terbukti 09.05.2024

Mekanik kuantum terus memukau kita dengan fenomena misteri dan penemuan yang tidak dijangka. Baru-baru ini, Bartosz Regula dari Pusat RIKEN untuk Pengkomputeran Kuantum dan Ludovico Lamy dari Universiti Amsterdam membentangkan penemuan baharu yang melibatkan keterikatan kuantum dan kaitannya dengan entropi. Keterikatan kuantum memainkan peranan penting dalam sains dan teknologi maklumat kuantum moden. Walau bagaimanapun, kerumitan strukturnya menjadikan pemahaman dan pengurusannya mencabar. Penemuan Regulus dan Lamy menunjukkan bahawa keterikatan kuantum mengikut peraturan entropi yang serupa dengan peraturan untuk sistem klasik. Penemuan ini membuka perspektif baharu dalam bidang sains dan teknologi maklumat kuantum, memperdalam pemahaman kita tentang jalinan kuantum dan kaitannya dengan termodinamik. Hasil kajian menunjukkan kemungkinan keterbalikan transformasi belitan, yang boleh memudahkan penggunaannya dalam pelbagai teknologi kuantum. Membuka peraturan baharu ...>>

Penghawa dingin mini Sony Reon Pocket 5 09.05.2024

Musim panas adalah masa untuk berehat dan mengembara, tetapi selalunya panas boleh mengubah masa ini menjadi siksaan yang tidak tertanggung. Temui produk baharu daripada Sony - penghawa dingin mini Reon Pocket 5, yang menjanjikan untuk menjadikan musim panas lebih selesa untuk penggunanya. Sony telah memperkenalkan peranti unik - perapi mini Reon Pocket 5, yang menyediakan penyejukan badan pada hari panas. Dengan itu, pengguna boleh menikmati kesejukan pada bila-bila masa, di mana sahaja dengan hanya memakainya di leher mereka. Penghawa dingin mini ini dilengkapi dengan pelarasan automatik mod operasi, serta penderia suhu dan kelembapan. Terima kasih kepada teknologi inovatif, Reon Pocket 5 melaraskan operasinya bergantung pada aktiviti pengguna dan keadaan persekitaran. Pengguna boleh melaraskan suhu dengan mudah menggunakan aplikasi mudah alih khusus yang disambungkan melalui Bluetooth. Selain itu, baju-T dan seluar pendek yang direka khas tersedia untuk kemudahan, yang boleh dipasangkan perapi mini. Peranti boleh oh ...>>

Tenaga dari angkasa untuk Starship 08.05.2024

Menghasilkan tenaga suria di angkasa semakin boleh dilaksanakan dengan kemunculan teknologi baharu dan pembangunan program angkasa lepas. Ketua syarikat permulaan Virtus Solis berkongsi visinya menggunakan SpaceX's Starship untuk mencipta loji kuasa orbit yang mampu menggerakkan Bumi. Startup Virtus Solis telah melancarkan projek bercita-cita tinggi untuk mencipta loji kuasa orbit menggunakan Starship SpaceX. Idea ini boleh mengubah dengan ketara bidang pengeluaran tenaga suria, menjadikannya lebih mudah diakses dan lebih murah. Teras rancangan permulaan adalah untuk mengurangkan kos pelancaran satelit ke angkasa menggunakan Starship. Kejayaan teknologi ini dijangka menjadikan pengeluaran tenaga suria di angkasa lebih berdaya saing dengan sumber tenaga tradisional. Virtual Solis merancang untuk membina panel fotovoltaik yang besar di orbit, menggunakan Starship untuk menghantar peralatan yang diperlukan. Walau bagaimanapun, salah satu cabaran utama ...>>

Berita rawak daripada Arkib Mengubah keadaan jirim dengan kilatan cahaya 29.10.2018 Dalam fizik terdapat konsep sedemikian - gelombang ketumpatan cas. Kami bercakap tentang pengagihan caj dalam konduktor, sebagai peraturan - dalam logam. Ia tidak sekata: di suatu tempat terdapat lebih banyak elektron, di suatu tempat terdapat lebih banyak ion bercas positif. Fenomena ini dikaitkan dengan struktur kekisi kristal dan, secara umum, dikaji dengan baik. Walau bagaimanapun, "tidak buruk" dalam fizik tidak pernah bermaksud "tidak sama sekali". Inilah yang ditunjukkan oleh pasukan saintis dari Makmal Pemecut Kebangsaan SLAC Jabatan Tenaga dan Institut Teknologi Massachusetts dengan mencari cara yang mudah dan sangat pantas untuk menyongsangkan gelombang ini. Kilatan cahaya laser digunakan sebagai "suis". Sebagai bahan ujian, penguji menggunakan tantalum disulfida. Kristalnya disinari secara koheren pada panjang gelombang 800 nm. Tempoh nadi ialah 80 femtosaat. Luas sampel yang disinari ialah 150 x 150 mikrometer, dengan ketebalan 50 nanometer. Ternyata, di bawah keadaan ini, caj kawasan yang diperhatikan selepas setiap kilat berubah kepada sebaliknya, dan selepas seterusnya - belakang. Ini menjanjikan janji besar dalam bidang seperti pembangunan peranti storan. Dalam peranti hari ini, maklumat disimpan dan diperoleh dengan menggunakan bahan magnet. "Di sini kami telah mengubah suai satu lagi ciri bahan, yang dikenali sebagai gelombang ketumpatan cas," kata Alfred Zong, salah seorang pengarang utama kajian itu.

Suapan berita sains dan teknologi, elektronik baharu

Bahan-bahan menarik Perpustakaan Teknikal Percuma:

▪ Bahagian peralatan audio tapak. Pemilihan artikel

▪ pasal Gait, macam bot dalam laut. Ungkapan popular

▪ artikel Bagaimana aritmetik muncul? Jawapan terperinci

▪ pasal beg tangan Gembala. Legenda, penanaman, kaedah aplikasi

▪ artikel Mikrofon luaran yang dikuasakan oleh talian komunikasi. Ensiklopedia elektronik radio dan kejuruteraan elektrik

▪ artikel Pengekstrakan. Pengalaman kimia

Tinggalkan komen anda pada artikel ini:

Semua bahasa halaman ini

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

Laman utama | Perpustakaan | artikel | Peta Laman | Ulasan laman web

www.diagram.com.ua
2000-2024